日前，建設部住宅與房地產業司、政策法規司聯合對新的合同示范文本如何填寫逐條進行了說明，本版摘錄了一部分，希望能在購房者簽合同時給予幫助。

　　——編者

　　第五條　面積確認及面積差異處理

　　說明：本條約定按建筑面積或按套內建筑面積計價的商品房的面積確認及面積差異處理。

　　根據當事人選擇的計價方式，本條規定以“建筑面積”、“套內建筑面積”（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。

　　說明：本款是要確定處理面積差異的依據。進行面積差異處理必須與計價方式相對應，這樣才有可比性，即，選擇按建筑面積計價的，以產權登記時確認的建筑面積數為依據進行面積確認及面積差異處理；選擇按套內建筑面積計價的，以產權登記時確認的套內建筑面積數為依據進行面積確認及面積差異處理。

　　當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

　　說明：當事人選擇按套計價時，是以整個商品房為計價單位，不涉及到單方建筑面積或套內建筑面積計價問題，因而就無從談起面積差異處理問題。對于按套計價的商品房如何在合同中確定總價款，2001年4月發布的《銷售辦法》（建設部令第88號）對此有明確規定，可為當事人雙方提供依據。

　　該辦法規定：按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

　　按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。購受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　因此，采取按套計價的當事人應當就有關價款及相關違約責任等問題專門進行約定。

　　合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

　　說明：本條中的產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積，是商品房較終的確定面積，也是按面積確定價款的較終依據。

　　商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第____種方式進行處理：

　　說明：本款是要求當事人雙方約定誤差處理方式。為了體現合同的雙方自愿原則，種約定采取雙方自行約定方式?？紤]到購受人在商品房購賣中處于弱勢地位，為了提醒購受人，本示范文本又明確寫了種約定方式，當事人可以借鑒種約定的表述方式自行約定，也可以直接約定采取種方式。

　　需要說明的是，為了充分保護購受人的利益，解決目前商品房購賣中的面積糾紛問題，《銷售辦法》十條明確規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比完全值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

　?。ǘ┟娣e誤差比完全值超出3%時，購受人有權退房。購受人退房的，房地產開發企業應當在購受人提出退房之日起30日內將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由購受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸購受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還購受人；完全值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還購受人。

　　本條中的種處理方式基本上是《銷售辦法》十條規定的具體體現。

　　1、雙方自行約定：

　?。?）yk__yk__yk____；（2）yk_____；（3）yk__yk__；（4）yk_____。

　　2、雙方同意按以下原則處理：

　　（1）面積誤差比完全值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比完全值超出3%時，購受人有權退房。

　　購受人退房的，出賣人在購受人提出退房之日起30天內將購受人已付款退還給購受人，并按yk____利率付給利息。

　　購受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由購受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸購受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還購受人；完全值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。

　　因設計變更造成面積差異雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

　　說明：本款也是《銷售辦法》十條規定中較后一款的具體體現。由于規劃、設計變更造成商品房面積差異，雙方不解除合同的，雙方應當簽署補充協議。此時，合同約定面積應當以新簽署的補充協議中的面積為準，面積差異及處理也應當以此為依據。

　　購賣雙方在簽訂合同時，應當選擇處理方式。

　　■文／曉江

　　■摘自《商品房銷售管理辦法暨商品房購賣合同示范文本指南》

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