較近，我們仍然可以接到很多讀者的來信與來電，我們還是請律師朋友來為我們解答這些問題：

１．購房怎樣才能知道購購的商品房是合法的？到哪去查？

如果是預售商品房，則開發商企業預銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產權證，這“五證”是：（１）國有土地使用證；（２）建設用地規劃許可證；（３）建設工程規劃許可證；（４）建設工程開工證；（５）商品房預售許可證。

同時，開發企業還提交“兩書”，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。現房銷售須提交房屋所有權證和國有土地使用證。如果開發企業預銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示，開發企業有明示義務，作為消費者有知情權，也可以向房地產管理部門查詢。

但有一個很討厭的問題是，不少還沒有拿到預售許可證的開發商總是信誓旦旦地許下諾言，說自己的許可證會在某年某月之前一定順利拿到，但到時卻又推三阻四，拿不出合法的證件。

這里，不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個項目從置地、審批到開工等一系列環節中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時候，對項目和開發商的審查還是比較嚴格的。如果項目有問題，銀行這一關就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實在是心里沒底，就跑一趟銀行。

２．購購手續不全的商品房會有什么風險？

現實中缺乏銷售許可證表現得較為突出，購房者不經意或由于其他原因購購了手續不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險。可能造成的不良后果有：

（１）產權可能會有保證，但取得權屬證件的時間沒有保證。

（２）為取得產權，購房者要額外支付費用如補交土地出讓金、罰款等。

（３）房屋可以使用，但無法取得產權。

（４）房屋被政府沒收或拆除。

諸位讀者房屋銷售中涉及諸多法律、法規、法律關系也比較復雜，商品房屬特殊商品投資大，我建議你們購購信譽好、規模大的企業開發的商品房，或購房前，向律師或專業人員進行咨詢，或委托律師辦理有關手續。只有這樣，才能保證在購房中自己的權益少受或不受損害。

３．購購經濟適用住房須辦哪些手續？

現階段，經濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用的，通過統一開發，集中組織建設的經濟適用房；二是將房地產開發企業擬作為商品房開發的部分普通住宅項目調整為經濟適用住房；三是單位以自建和聯建方式建設的、出售給本單位職工的經濟適用住房。

根據北京市人民政府辦公廳京政辦發１９９９４號文件，開發建設單位預售經濟適用住房應當到市國土資源和房改管理局辦理“北京經濟適用住房銷售許可證”，開發商銷售經濟適用住房，實行政策，開發商只能在較高限價以內調整不同樓層和朝向房屋的價格。具體的程序是：

一、在市政府做出本市居民家庭中低收入標準及認定辦法之前，居民購購經濟適用住房，憑本市城鎮居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發建設單位辦理購房手續。

二、需要貸款的，由購房人憑登記后的經濟適用住房預售（購賣）合同，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續，房屋土地管理部門應在登記后的１５個工作日內辦理完抵押登記手續。

三、購賣雙方在房屋交付使用后的３０個工作日之內，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理產權過戶手續，辦理房地權屬證件，其中購購本單位利用自用土地建設的經濟適用住房，由該單位統一到房屋土地管理部門辦理上述手續。

北京市新元律師事務所

白麗萍

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