風險性分析

頭先，法律風險的來源及防范法律風險是因為違反法律規定而致使預期權益得不到實現的可能性。法律風險產生的前提是行為違法。物業購賣中法律風險一般源于：，發展商沒有合格的開發主體資格。根據有關條例規定，只有具有房地產開發經營權的單位才能開發房地產，并且不同資質等級企業可開發的房地產項目不同。

　　因此，不具備房地產開發經營權的企業開發的項目將受到行政處罰，其交易行為可能導致不合法。而且，這種非法狀況很容易引發巨大的商業風險。

其次，發展商開發物業的過程與行為全部違法或某些環節違法。這主要表現在：（一）未能有償取得國有土地使用權或取得程序違法；（二）未取得《建設用地規劃許可證》或取得程序不合法、不合格；（三）未取得《建設工程規劃許可證》或取得程序不合法、不合格；（四）未取得《建設工程開工證》或取得程序不合法、不合格。第三，發展商銷售物業之行為不符合法定條件。這主要表現在發展商未取得銷售或預售許可證，或許可證與所銷物業不一致。無許可證一般意味著發展商銷售物業存在嚴重缺陷，置業者購購這樣的物業的合同將無法登記，得不到法律保護，所購購的物業無法過戶并申請產權證書。第四，物業購賣行為的形式不符合法律要求。這主要表現在購賣合同缺乏主要條款或關鍵問題約定不明，或相互沖突致使合同不能成立以及合同簽訂后不及時辦理登記備案手續，而致使合同之效力不確定。

　　在此應特別指出的是，有些置業者自以為了解行情，加之前幾年房地產市場管理較為混亂的情形，以為自己購購的物業萬一有什么問題，政府不會讓老百姓吃虧。筆者認為，在市場經濟意識漸成為社會共識、房產法規漸趨完善的時候，這種想法十分危險。商業風險評估與防范商業風險指因發展商、銷售代理商與置業者自身經營狀況惡化致使預期權益不能實現的可能性。就發展商而言，商業風險常表現在以下幾個方面：一是發展商由多個股東組成，股東之間在投入分配問題上產生糾紛，嚴重阻礙項目之順利開發；二是發展商開發銷售策略失誤，致使后續資金不能保證，原因常常是發展商開發多個房地產項目，或挪用銷售回籠資金投資于其他項目、事業等。三是受宏觀形勢及金融政策影響，不能順利銷售，不能有效融資。

適用性分析

　　要判定是否適用，頭先要確定購購目的，用來投資與用于自己居住是兩種不同的購購目的。對于自用的，要根據家庭人口、交通狀況、工作特點、小區物業管理狀況等因素來決定，以及應適度考慮將來自己的經濟變化所引起的生活要求變化程度來確定。對于購來作為投資，則主要考慮保值增值潛力問題。對于長期出租，應考慮出租機會、率以及風險等。

保值增值潛力評估

　　在通常情況下，保值增值問題與以下因素有更直接的關系：

１．物業之地理條件，即通常所說的地段，這是決定物業內在價值之較重要因素之一。包括物業與城市活動區域的距離及聯絡交通狀況，以及物業所在地的人文環境等。

２．物業自身品質，包括房型、戶型、面積、工程質量與裝修質量、配套設施完備程度，小區物業管理類型與水平。

３．物業之購入成本。這包括樓款及國家稅收、政府費用、中介機構收取的服務費等。

王東海

（北京晨報）

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