較近，我在辦理新房入住手續時，物業公司要求我同時繳納房價款2％的公共維修基金以及小修、中修和大修費。請問，物業管理公司同時收取公共維修基金和小修、中修、大修費合理嗎？物業公司規定不繳清費用，就不發給我鑰匙，請問物業公司這樣做有法律依據嗎？在交鑰匙前，購房者到底應繳清哪些費用？

　　■讀者陳文

　　根據建住房（1998）213號《住宅共用部位共有設施設備維修基金管理辦法》規定，自1999年1月1日起，售房單位在向購房者收取房價款的同時，可以按房價款的2％至3％的比例向購房者收取住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”），該筆基金應專項用于住宅公共部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入銷售收入。在業主辦理房屋權屬證書時，售房單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　關于大修、中修和小修費收取問題，京價（房）字（1997）第196號《北京市物價局、北京市房屋土地管理局關于印發“北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法”的通知》具體規定了各類級別住宅所應收取大修、中修、小修費用標準。但商品房都有一定的保修期，保修期內的維修費用不需交納。所以除非物業管理公司有足夠理由和證據表明這些維修費是否會用于保修期，否則業主有權拒交。除以上幾項外，在入住前，開發商或物業公司一般還會向購房人預收契稅，以備辦理房產證時交納，只要《物業管理公約》中對此無購房人委托代收的條款，是預交還是辦理產權證時自己交納就完全取決于購房人了。

　　物業管理費也是入住前物業公司經常要業主交納的費用。一方面，物業管理費是基于使用房屋才發生的費用，另一方面，不預收一定的物業管理費又無法保障物業的正常使用，且物業管理又是一種滯時服務，所以預收一定的物業管理費還是合理的。

　　物業保證金是保證遇到特殊情況時，物業管理費收取不受影響。法規并無嚴格規定禁收，但收取標準應對所有客戶一樣，除非《物業管理公約》中有明確規定。一般來講，物業保證金是3個月的物業管理費。

　　另外，裝修押金也是一個經常被要求的收費項目，小區多有自己的標準，但收費金額一定要合理。過高時，可以向物價部門或居住小區管理辦公室投訴。

　　這里有一點需要說明的是，物業管理公司以未繳齊所要求繳納的費用為由，拒絕給購房人鑰匙是沒有法律依據的。當然如果雙方所訂立的合同中明確約定交鑰匙之前，購房人應繳納有關費用（包括物業管理費用），則物業管理公司上述要求是有合同依據的。筆者建議購房人在簽署合同時，應明確發展商指定的物業管理公司收費標準應符合有關政府規定，并應明確約定交付鑰匙不應以繳齊所有費用為前提。目前法律上沒有明確規定房屋交付前購房人應繳納哪些費用，但發展商的普遍做法是要求購房人繳齊所有費用（房價款、有關物業管理費用），之后才交付房屋鑰匙，而不論前述要求是否有合同依據。購房人應在簽署合同時，與發展商訂立預防這種情況的條款，在實際遇到這種情況時，充分利用各種有效、合法的途徑以保護自身權益不受侵犯。

　　■文／王薇

（北京青年報）

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