幾乎所有的銷售人員都會告訴您，他們的項目“五證俱全”。一般來說，參加政府有關部門主辦的大型房展會的房地產公司和房地產項目，應當經過主辦機關的審查，具有一定的可信度。不過由于參展的公司眾多，住宅項目的情況更是復雜多樣，因此，為了保護您的權益，請您還是確認一下“五證俱全，是真的嗎？”

　　我們平常所說的“五證”其實是商品房合法手續的統稱，主要包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工許可證》、《北京市商品房預售（銷售）許可證》等，還包括北京市計劃委員會簽發的立項、可行性研究報告批復、按揭銀行與發展商的合作協議等。

　　當然，即使是專業人員，有的也不可能背下如此繁雜的名字，告訴您一個簡單的辦法，因為以上手續辦理過程中都存在聯系，所以只要具備《預（銷）售許可證》的房子，您基本上就可以放心了。但仍要從以下幾點入手，仔細考察：

　　1．《商品房預售許可證》上是否包含你要購的那座樓、那層樓？這是《商品房預售許可證》的有效范圍問題，詳細可參閱《“五證”指什么？》一文。

　　2．“相關手續正在辦理中”的說法在法律上站不住腳。一些項目相關手續不齊全，他們會拿出一個有關部門出具“相關手續正在辦理中”的證明。也許，他們的手續很快就能下來，但從法律上講，“正在辦理”也是手續不全，內部認購尚可，公開銷售就是違法銷售。

　　3．較好到售樓處現場去查閱原件，而不要用復印件。

　　4．土地使用權是否抵押給銀行？如果發展商已經將這棟樓的國有土地使用權抵押給銀行，那么就應該有銀行同意其出售房屋的書面許可，才能合法購購。

　　錢能退是真的嗎？

　　在展會上，當您看中一處房子時，銷售人員有兩種方式可以讓您選擇，一種是交納幾百元，俗稱“小訂”、“房號款”、“認購金”；另一種是簽訂《房屋認購書》，交納1～3萬元不等，認購書中一般將其稱叫“定金”，俗稱“大定”，約定購房者需在認購書簽訂后幾日內到發展商或其指定的律師處簽訂正式購房合同。如果購房者交了錢又不想購了，發展商應不應該將錢退還？

　　一般來講，小訂是可以退的。但“大定”的情況就沒這么簡單。

　　從法律角度而言，認購金與定金不盡相同。簽訂認購書、交納認購金不是法律規定的必經過程，而是房地產交易領域的一種習慣做法。它通常是在購房者與發展商就房屋購賣的意向初步達成協議后、準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議。通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，購方需在此期限內與賣方簽署正式合同。購方支付認購金即取得在此期限內的優先購購權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售與他人，如購方決定不購購，賣方應將認購金退還；但如果購方超過規定期限以后才決定不購購，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給購方。

　　定金與認購金不同，定金是一種合同履行的擔保。根據我國民法通則和《擔保法》規定，簽訂合同當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保，如果收受方違約，應雙倍返還定金；給付方違約，則無權要求對方返還。但是，從法律上講，定金作為一種擔保，要以購賣合同（主合同）成立作為前提，《認購書》中所交定金并非法律意義上的定金，在房屋存在質量問題或開發商存在欺詐行為、雙方難以就合同主條款達成一致等情況下，可退。但現在，不少開發商都會在《認購書》中規定，定金不退。雖然從法律意義上講，退還是不退是要分情況的，但要回錢總是麻煩，所以，建議購房者為了避免喪失認購金或定金，可以采用以下方法：

　　一是不要急于在簽訂認購書時馬上交錢，給自己留幾天考慮的時間；

　　二是在認購書中書面約定，如果購房者決定放棄認購的房屋，發展商應當將定金或認購金退還，至少要與開發商約定一些除外條件，如貸款辦不下來了，承諾的條件不能兌現了。

　　較后，勸大家一句，除非是已經在展會前了解透了某個項目，萬事俱備，就等著展會打折時訂合同了，除此情況外，掏錢都要慎重。雖然展會有主辦單位把關，項目一般較可靠，但總歸是“終身大事”，多個心眼總能少吃虧。

　　描述如此是真的嗎？

　　面對您的提問時，房展會的銷售小姐通常都會笑臉相迎，告訴您項目合法、五證俱全、環境優美、配套齊全、戶型科學，但您一定要去實地考察，看樣板間，去工地仔細察看。

　　較重要的還是環境與配套設施，銷售小姐往往說得美輪美奐，但真正樹有幾棵、草有幾片，學校、醫院、商場、郵局離多遠，必須親臨現場才可以“明察秋毫”，有時往工地跑一趟，才不至于被“距市區15時辰”、“離**8公里”這樣的模糊概念迷住雙眼。

　　開發商給您的樓書在法律上只屬“要約”，并非承諾，如果上面的條件日后實現不了，你要想向開發商討個說法，其路漫漫兮！

　　如果想購這個房子，一定記住在合同的補充協議中將這些條件及違約處罰一一列出。

　　這個項目適合您是真的嗎？

　　在一些熱銷項目的展位前，一些購房人被氣氛所感染，或被其打出的誘惑力的促銷所打動，而訂下房；交了小定金一般情況下尚可退還。有的總怕“過了這村沒這店”，怕便宜跑了，而直接交了定金，這種情況下，如果是因為您單方不喜歡這個項目而要求退房，在執行過程中往往比較麻煩，所以，請大家在訂房前三思——好房子未必就是適合您的，它真的對您合適嗎？以往展會上犯過這種錯誤的購房人并不在少數。　彤輯

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