在整個(gè)購(gòu)房過程中，簽好購(gòu)房合同是保證購(gòu)房人利益的重要環(huán)節(jié)。盡管目前本市使用的是標(biāo)準(zhǔn)的《商品房銷（預(yù)）售合同》文本，但不少購(gòu)房人還是在這上面吃了虧。日前，本市一熱銷樓盤的銷售經(jīng)理向記者坦言了購(gòu)房合同中的一些陷阱，其中一些細(xì)節(jié)，如果開發(fā)商“自己人”不說(shuō)出來(lái)，也許外人永遠(yuǎn)不知道。

　　 1“定金”問題

　　 定金設(shè)不設(shè)立，數(shù)額為多少，主要是由該項(xiàng)目是否為期房而定的。如果該項(xiàng)目為一年以上的期房，開發(fā)商在把握入住時(shí)間上，風(fēng)險(xiǎn)就較大，除了多加一些時(shí)間寫在合同中的“交屋日期”之外就是不設(shè)定金，因?yàn)橛嘘P(guān)違約條列中，都與定金掛鉤（雙倍返還），一旦出現(xiàn)推遲入住，這將是開發(fā)商的損失。相反，如果是現(xiàn)房或完全有把握準(zhǔn)時(shí)入住，開發(fā)商是希望有定金的，這樣可以制約客戶交款時(shí)間，同時(shí)也可以將定金不作為頭付款，等客戶完全付完房款，再返還定金，人數(shù)一多，可在一段時(shí)間內(nèi)占用這筆不小的資金。

　　因此，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，較好交定金，并要求開發(fā)商將定金打入頭付款內(nèi)。

　　 2銷售面積與使用率問題

　　在契約中，有房屋建筑面積（也就是銷售面積）、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e三個(gè)概念，對(duì)于開發(fā)商，銷售面積直接關(guān)系到回收房款多少，套內(nèi)建筑面積則是老百姓關(guān)心的，因?yàn)檫@完全體現(xiàn)了價(jià)格的真實(shí)性。價(jià)格低，使用率也低，則是變相提高價(jià)格。因此，每套房分?jǐn)偠嗌俟妹娣e便成為關(guān)鍵，盡管《北京市商品房計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偯娣e暫行規(guī)定》對(duì)公用面積的分?jǐn)傋隽嗣鞔_規(guī)定，但條文中卻沒有規(guī)定每項(xiàng)分?jǐn)傢?xiàng)目的范圍（樓和樓差別較大，規(guī)定起來(lái)也較難）。例如：物業(yè)管理用房，僅這一項(xiàng)中內(nèi)容就很復(fù)雜，值班人員休息室面積是多少？庫(kù)房的面積是多少？值班人員工作室、辦公用房面積是多少？財(cái)務(wù)室大小？總經(jīng)理、副總經(jīng)理辦公室、維修班用房等等，都可算在物業(yè)管理用房中，而且在剛?cè)胱∵M(jìn)行測(cè)繪時(shí)，很多空房還未派上用場(chǎng)，都可算在上述物業(yè)管理用房范圍內(nèi)，另外走廊、公共門廳，消防通道這些都可大可小，等測(cè)繪完畢，業(yè)主完全入住，產(chǎn)權(quán)證辦好，這時(shí)，那些空房就不一定是物業(yè)管理用房了。往往被用作旅館，外租經(jīng)營(yíng)用房等。由于上述原因，自然公攤面積加大，銷售上面積增加，房款增加，而實(shí)際上，卻是業(yè)主們?yōu)殚_發(fā)商的那些經(jīng)營(yíng)用房付了錢。還有一點(diǎn)值得注意，在開發(fā)商向測(cè)繪隊(duì)報(bào)分?jǐn)偯娣e時(shí)，只是報(bào)一個(gè)整數(shù)，并不分項(xiàng)報(bào)數(shù)，只是列出項(xiàng)目而已。這樣更能使開發(fā)商鉆空子，更別說(shuō)把會(huì)所、車庫(kù)算進(jìn)公攤面積的行為了。

　　 3暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積問題

　　在契約中條“誤差±×％”中，一般開發(fā)商填寫的比較高，尤其是期房，銷售面積誤差范圍大一些，違約的風(fēng)險(xiǎn)就小一些。

　　契約中對(duì)出現(xiàn)誤差該怎么辦提出了兩條規(guī)定，一般開發(fā)商愿意選擇條，因?yàn)檫@等于沒有了誤差為百分之幾的限制，所以開發(fā)商都提前將此空填好，趕上不認(rèn)真的客戶就過去了。另外許多客戶對(duì)于自己是否有權(quán)選擇也都不太清楚。

　　如果客戶非要選其他條款，開發(fā)商也會(huì)讓選條，尤其是期房。因?yàn)楝F(xiàn)在一般人購(gòu)房都是貸款，客戶的房款在入住前就通過銀行或自己已付清了。即使入住后測(cè)繪時(shí)出現(xiàn)誤差大于上述范圍，客戶也很難選擇退房，，測(cè)繪時(shí)，客戶已經(jīng)裝修入住了，已投下了大量資金，和開發(fā)商辯解也很麻煩，提法律更是頭痛。如果，客戶堅(jiān)持退房，也占不到便宜，如果當(dāng)初未寫定金，更是沒什么可牽制開發(fā)商的。但客戶如果選第三條，和開發(fā)商協(xié)調(diào)其他辦法解決此問題就不至于如此被動(dòng)。例如可規(guī)定“在誤差范圍內(nèi)忽略不計(jì)，超出范圍客戶可選擇退房，也可只補(bǔ)交范圍內(nèi)的房款部分。如面積少了，而且是在范圍外，則開發(fā)商應(yīng)全部返還客戶的房款（在限定日期內(nèi)）”，這種方式是開發(fā)商較不想發(fā)生的。4違約金和逾期天數(shù)問題

　　契約中除雙倍返還定金外，還有違約金條例。“萬(wàn)分之幾”數(shù)額越大將雙方制約的越嚴(yán)格，所以，一般對(duì)工期、銷售面積、裝修等沒太大把握的期房，開發(fā)商愿意選擇小數(shù)額（例如萬(wàn)分之一），即使違約，也不會(huì)有太大損失。如是現(xiàn)房，開發(fā)商愿意選大數(shù)額（例如萬(wàn)分之五），以此來(lái)制約客戶交款期限。

　　同樣，在違約逾期天數(shù)上，開發(fā)商也是要求客戶的逾期天數(shù)少，要求開發(fā)商的逾期天數(shù)多，一般在簽約前，開發(fā)商已將制式合同填寫好，尤其是次購(gòu)房者，以為是慣例，便不怎么認(rèn)真琢磨。

　　 5裝修標(biāo)準(zhǔn)問題

　　在記入合同中的“裝修標(biāo)準(zhǔn)中”經(jīng)常會(huì)有“高端”、“高端”、“智能型”、“較新”“進(jìn)口”等詞出現(xiàn)，但衡量這些詞的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有，這里的變化很大。如“進(jìn)口”，可能是合資的，也可解釋為進(jìn)口技術(shù)，甚至“進(jìn)口”中摻雜國(guó)產(chǎn)材料。即使同一品牌也有不同檔次，價(jià)格也就不一樣，如同是三菱電梯，進(jìn)口三菱電梯和上海三菱電梯就不同。因此，記入合同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)詳細(xì)寫清品牌、型號(hào)，并寫明生產(chǎn)地、生產(chǎn)廠家，只有這樣才能有一定的保證。另外，上下水、供電、燃?xì)狻⒐帷⑿l(wèi)星有線電視等配套的交付使用時(shí)間問題，應(yīng)在合同中全部予以確認(rèn)，供水、供電在交付時(shí)，由于趕時(shí)間入住，可能會(huì)使用臨時(shí)水電（是供施工用的，并不是市政較終來(lái)源），這樣供應(yīng)就會(huì)沒有保障，停電是常有的，尤其是高層住宅，水質(zhì)也無(wú)法使用。如果有24公里熱水，也應(yīng)在簽約時(shí)確認(rèn)交付時(shí)間，而且注明熱水來(lái)源是什么，是市政，還是小區(qū)內(nèi)設(shè)有鍋爐，因?yàn)椴煌膩?lái)源，供應(yīng)情況也不同。有時(shí)要從熱水管放幾十時(shí)辰的水，才可能變熱，而熱水收費(fèi)是冷水的十幾倍。

　　6協(xié)商辦法

　　一旦雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，而合同中又未明確的，制式契約中有兩個(gè)方式解決，一般開發(fā)商選擇種的較多，因?yàn)榉N上訴法院要經(jīng)過一系列起訴、立案、審理、上訴的時(shí)間較長(zhǎng)，客戶拖不起，而開發(fā)商可利用此時(shí)間完成工期，調(diào)整現(xiàn)狀，即使敗訴，也可占用客戶資金一段時(shí)間，時(shí)間對(duì)開發(fā)商很重要，也許一兩個(gè)月后銷售就能有所好轉(zhuǎn)，這都是常事。所以條為開發(fā)商爭(zhēng)取了時(shí)間，而客戶可拖不起，并且有關(guān)房地產(chǎn)方面法律條文開發(fā)商要比客戶明白得多，所以輸多贏少。而交給仲裁委員會(huì)則會(huì)快得多，這一點(diǎn)一般客戶也不太清楚。

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