契稅的計算

　　僅從公式上看，計算契稅稅額很簡單：應納稅額＝計稅依據×稅率。但對計稅依據、稅率的理解需要做適當說明。計稅依據根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定，包括： 1、國有土地使用權出讓，土地使用權出售，房屋購賣為成交價格； 2、土地使用權與，

　　房屋與由征收機關參照土地使用權出售、房屋購賣的市場價格核定； 3、土地使用權交換，房屋交換為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的或者所交換土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理且無正當理由的由征收機關參照市場價格核定。

　　至于契稅的稅率，自建國以來已經幾經變遷。 1950年頒布的《中華人民共和國契稅條例》中曾規定的契稅稅率是 6％。該條例已于1997年 10月 1日廢止。目前執行的是 1997 年頒布的新的《中華人民共和國契稅暫行條例》。考慮到中國的房價水平與人均年收入之比為 12： 1到 10： 1甚至更高，這與發達國家和發達地區的 5： 1到 3： 1有很大差距。其原因是過高的房價和長期低工資政策形成巨大的價格剪刀差。在低收入家庭無力購房和中等收入家庭貸款購房的前提下，契稅征繳成交額再定為 6％實在差強人意。所以，新頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，稅額自 1997年 10月 1日起已調整為 3％～5％。各省、

　　自治區、直轄市可以根據本地的情況自行略有浮動。具體北京地區所征契稅稅率規定為如房屋建筑面積在 120平方米以下的按成交價的 2％繳納；如房屋建筑面積在 120平方米以上的按成交價的 4％繳納。

　　契稅的減免

　　購棵大白菜還得侃侃價呢，繳納契稅雖然是義務，但如有可能，還是應爭取一下政策性的優惠。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，符合下列情況之一的可以減征或免征：

　　 1、國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的免征；

　　 2、城鎮職工按規定次購購公有住房的免征； 3、因不可抗力滅失住房而重新購購住房的酌情予以減半或免征； 4、財政部規定的其他減征、免征契稅項目。

　　為了配合國家住房制度改革，啟動房地產市場，經國務院批準，財政部、國家稅務局于 1999年 7月 29日頒布了《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〖 1999〗 210 號）對房地產市場有關稅費做出了新的規定：

　　 1、個人購購自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　 2、關于空置商品房稅收，為了加快住房資金周轉降低金融資產風險，對積壓空置的商品房銷售時應繳納的營業稅、契稅， 2000年底前予以免稅優惠（限于 1998年 6月 30日以前建成、尚未售出的商品房）。

　　 3、根據《中華人民共和國契稅條例細則》經縣級以上人民政府批準，城鎮職工次購購公有住房且所購面積在國家規定的標準面積以內的可以免征契稅。對于所購面積超出國家規定的標準面積以外的部分按規定繳納。

　　契稅的繳納程序

　　契稅的納稅義務發生時間（注意：可不是繳納稅款的時間）為您簽訂土地房屋權屬轉移合同的當天或您取得其他土地房屋權屬性質憑證的當天。自納稅義務發生之日起 10日內，您應向土地房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

　　目前在實際執行中，繳納契稅與立契過戶一般是在房屋所在地的房地產交易所同步辦理。在辦理立契過戶的過程中，需購房人攜帶購房合同、結算單、身份證、個人名章等，如由他人 ，還需出具委托書，委托書必須加蓋單位或街道的公章。購房人在外地的還需要出具公證書，在國外的需要加蓋我國在當地的公章。

　　郭強

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