案例實錄：北京××物業公司刊登廣告，欲出租金融街地區某寫字樓。此時，金融街地區拆遷，該樓周圍許多房屋已經騰空，惟獨該物業仍在全面裝修。自同年8月至11 月，先后有數十家公司與其簽訂了1—5年不等的租賃合同，有的還一次性支付了全部租金。 1998年11月末，各租戶得到北京市某拆遷公司通知稱，根據拆遷公司與該物業的產權人西城區××局的拆遷安置協議，現對該物業進行拆遷，要求各承租人限期從該物業搬出。接到通知后，各承租人紛紛找到出租方，要求其兌現“租賃期內不拆遷”的承諾，返還租金，賠償損失。但此時，該物業公司的法定代表人已攜款潛逃。

　　律師指點：

　　本案中，各承租人之所以簽訂合同并交付租金后仍然無法正常使用承租的房屋，關鍵在于承租人在簽訂房屋租賃合同前，既沒有對出租方的資格進行審查，也未對出租物業的合法性進行審查，結果簽訂了無效合同。

　　為避免合同風險，在簽訂合同前，頭先應審查的就是出租人的資格。

　　出租人為房屋所有權人的，應當要求其出示房屋產權證；有共有權人的，應當要求出具其他共有權人同意出租的書面文件；如果出租人是房屋的使用人，應當要求其出具該房屋的產權證、產權人與出租人的租賃合同、產權人的授權委托手續或產權人允許其轉租的其他證明文件。本案的出租人雖自稱是該物業的使用人，但在簽訂租賃合同時，并未提供以上應當提供的法律文件。因此，不具備出租人的主體資格，其簽訂的合同不具有法律效力。

　　其次，審查出租物業的合法性。對于未取得房屋所有權證的；被司法行政機關查封或以其他形式限制房地產權利的；共有房屋未取得共有人同意的；權屬有爭議的；屬于違法建筑的；已抵押未經抵押權人同意的；有關法律、法規規定禁止出租的其他情形，如拆遷范圍內的房屋等，均屬于不能出租的房屋。本案中，物業公司在出租房屋時，金融街地區的拆遷公告已下發，此時，任何租售房屋的行為都是違法的，也是無效的。因此，承租人在看到出租物業周圍有拆遷跡象時，應及時向有關部門查明情況。必要時，還可以在合同中加以約定，并明確違約責任，以免發生糾紛時無據可依。

　　分析本案可以發現：，物業公司在出租房屋前，產權人與拆遷公司就拆遷事宜已達成一致并簽訂了拆遷安置協議，物業公司與產權人在租賃合同中明確規定：如因國家建設計劃需拆遷時，物業公司應無條件交還房屋。因此，拆遷公司對該物業進行拆遷符合法律和合同約定。，物業公司既不具備主體資格，出租的物業亦非法，其與各承租人簽訂的租賃合同屬無效合同，因此各承租人必須騰空房屋，且無權要求拆遷安置補償。第三，盡管各承租人與物業公司簽訂的房屋租賃合同無效，各承租人仍可依據無效合同的財產返還原則，向物業公司要求返還租金，賠償損失。由于本案的出租人已將非法所得轉移，為確保拆遷工作的順利進行，拆遷公司充分考慮各承租人的實際困難，在與各承租人簽訂了債權轉讓協議后，對各承租人給予了適當補償，一定程度地減輕了承租人的損失。

　　盡管本案中與物業公司簽訂合同的各承租人得到了一定補償，但本案仍然給欲租賃寫字樓的客戶提了個醒：審慎調查出租方和出租物業的合法性，切勿簽訂無效合同。

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