碼。在開發商挖空心思營造小區景觀時，回歸自然的風潮又將市區內一些天然景觀

附近的物業項目推上潮頭，這些占盡地利的住宅項目被稱為“觀景住宅”。

　　■觀景住宅將成為市區“有限資源”

　　市政的缺憾、交通的限制，使京城人士安居于郊區的夢想受阻。但住在市區享

受便利的同時，城市的污染問題又無法避免。

　　與此同時，一些有幸拿到城市景區附近土地的項目更成為市場的寵兒，遠離馬

路、集市、水泥叢林，同時又安享景區的優雅環境、清新空氣以及便利的市政，極

具競爭力。另外，在近年來保護市區景觀的規劃思想指導下，景區附近的土地已受

到嚴格限制，今后的住宅項目將很難再與景區比鄰而居。

　　由此來分析，市區觀景住宅的價值并不僅僅體現在其當時的售價上，巨大的升

值潛力更令它勝出同類項目一籌。

　　■觀景住宅身價比同類項目高

　　優雅的自然景觀是國外中產所追求的居住概念。市區中風景優美的區

域一般都云集著較高端的物業項目，如泰晤士河、萊茵河畔的住宅可謂天價，向來

為富豪、巨頭所占據。

　　在香港淺水灣、太平山一帶，因能觀到海景、山景而成為身價不菲的居住區。

隨著住房消費向個人靠攏，一股追求居住景觀的潮流也開始由沿海城市向內陸蔓延。

上海建在黃浦江和濱海的物業項目比同類項目價位一般要高20％至30％。據了解，

杭州的湖濱住宅與同類物業價差也基本如此。而在北京，雖然一些景區的扎堆項目

也喊出了高價，但由于觀念轉變的時間差，一些景觀較好的項目還沒有與附近的同

類住宅拉開價差，有心的購房者不妨從中尋找良好的投資空間。

　　■京城觀景住宅向西北部集中

　　翻開較新的物業地圖，京城四環之內以草綠、湖藍兩種顏色標注的幾個景區即

賞心悅目地跳出來，住宅項目在這些區域明顯形成密布之勢：如東部以亮馬河、水

碓湖、朝陽公園、團結湖為核心，分別集中著嘉和麗園、景園公寓、團結公寓等數

十個居住類物業；東南龍潭湖地區及護城河濱河路沿線區域，集中了鴻運花園、濠

景閣、怡龍別墅、芳林苑等十幾個物業；南城以陶然亭、大觀園為核心散落著清芷

園、萬博苑、中加苑等項目；城北的青年湖附近匯集著湖景苑、上龍嘉園等項目，

城區的什剎海一帶，更是高端四合院的集中地。這些區域的項目，發展商往往

以景觀作為重要賣點，但其中不少只能稱景觀附近的住宅，而非“觀景住宅”。

　　近來，西北三環一帶清水綠岸的美景給觀景住宅提供了較佳生存區域。據頭規

委有關人士介紹，為保護西部景區，京西建筑在高度上有嚴格控制，這使西部一些

物業具有了開闊視野，極目可見玉泉山、香山的層巒疊嶂。城市水系的治理，又為

一些項目提供了水景。目前，以京密引水渠為線，自萬柳綠化帶延伸到八一湖

附近的區域，以及以長河為線，環繞紫竹院公園及西三環一帶的區域，出現了一批

以萬泉新新家園、匯景閣、美林花園、頤源居等為代表的堪稱遠可觀山、近可賞水

的“觀景住宅”。

　　■觀景住宅應體現觀景便利性

　　據廣廈苑建筑設計事務所的劉先生介紹，杰出的觀景住宅在設計上應限度

地體現“觀景”的便利性。以匯景閣為例，為使住戶同時能觀賞到西北的山景與東

南的水景，在設計上采用了“L”形板樓的結構，避免了塔樓各戶“割據”對景觀的

割裂；使每戶居室都“橫貫”南北，以達到對景觀的充分觀賞。

　　作為觀景的“出發點”，陽臺、窗戶對觀景住宅來說尤為重要。為盡可能地達

到對景觀的全面觀賞，目前京城觀景住宅常用弧形“外飄窗”和落地觀景陽臺的設

計手法，也有項目獨辟蹊徑，以增加室外空間的方法來借景。如匯景閣的某戶型中

陽臺大大小小有9個之多，程度地滿足了居者的觀景需求。

　　因此，若想投資于一座真正具有價值的觀景住宅，對購購者來說較實用的方法

還是登樓一望。從這個角度來說，現樓也是觀景住宅的制勝因素之一。

　　■文／王華

■環境與景觀已成為購房者選擇的要素之一

攝影／程鐵良

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