在樓市尚未出現大跌之前，多個城市的救市傳聞卻紛至沓來。中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調整的城市已有6個。

今年前4個月的銷售不暢，讓樓市壓力陡然嚴峻起來。雖然2013年量價齊升，但供應量也是的龐大。去年賣出的土地，如今正在變成打濕的棉被，壓在開發商身上。

同吃一碗飯，地方政府可謂感同身受。易居研究員嚴躍進認為，庫存壓力下，部分地方政府的救市心態蠢蠢欲動。此前少數城市小幅度的限購松綁，沒有招致的打壓，這給其他高庫存城市增加了救市的動力。

樓市庫存創5年新高

上海易居房地產研究院數據顯示，截至4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，創下2010年以來近5年的歷史新高。4月份購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空。

值得注意的是，35個城市中，有28個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應比成交更為強勁，導致庫存上升的態勢也較明顯。

庫存增長，并非 于業內理解的三四線城市，還包括一些一二線城市。數據顯示，截至4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3032萬平方米、18063萬平方米和3796萬平方米，環比分別增長4.6%、2.4%和2.4%，同比分別增長12.4%、19.2%和27.6%。

一線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升的態勢。這主要是因為，相比二三線城市，一線城市房企的推盤節奏更快，但這些城市的購房者觀望情緒正在迅速蔓延，致使成交清淡。

中原地產監控稱，從歷史數據來看，目前房企開盤項目數量以及銷售情況仍處于較低水平，上周的推售套數、認購套數分別較2013年周均水平回落19%和38%，認購率亦比2013年周均水平低13個百分點。

分城市來看，除無錫上周無開盤，惠州、南京、蘇州、武漢、廣州、福州、寧波的開盤認購率均超過50%，屬于銷售情況相對較好的城市;有13個城市的認購率不足50%，海口、中山、常州和重慶的認購率甚至低于25%。

不少房企已經意識到市場的嚴峻性。龍湖集團近期表示，龍湖將進一步深化“去存貨”策略，達到公司存貨量和毛利間的平衡。在市場遇到分化的情況下，通過靈活的銷售策略保證“有盈利的增長”和“有回款的簽約”。

地方試探性救市將擴散

目前，包括南寧、銅陵等城市已經陸續發布樓市調控的微調政策。近日又有傳聞稱，天津也將松綁限購，或將放開第三套房。

5月13日，央行副行長劉士余在主持召開的一次會議上表示，要求國內大型銀行優先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求。這也被不少業內人士認為，這是央行力挺樓市的正面消息。

中原地產分析師張大偉分析認為，在房地產市場持續降溫的情況下，全國預計將有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。這些城市的特點普遍是：庫存消化周期超過一年的城市;一季度商品房成交大幅下滑的城市;購地銷售比過高的城市;一季度土地出讓金過低的城市;有實質性降價樓盤的城市;人口凈流出城市;有兩個以上新區的城市。

張大偉認為，后續包括房價接近停滯的城市，都有可能出臺地方的救市政策，它們可能不會明顯放松限購，但會通過其他方式進行微調。

樓市低迷對地方政府較大的影響是土地市場低迷。截至4月，中原監測的40個城市中，三四線城市土地交易累計流標率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。土地溢價率方面，僅有二線城市溢價率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。

由此可見，去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，并已開始產生分化。房企受銷售不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對一線城市地塊仍有一定渴求，但購地已趨于謹慎及理性;二線及三四線城市，尤其是成交疲乏、庫存偏高、樓市降價預期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，流標地塊增多。同時，政府亦在房地產市場降溫之際放緩推地步伐。

中金房地產分析師寧靜鞭認為，房地產還會是經濟的平衡器，地方調控政策“去行政化”，雙向調節的趨勢還會延續，二季度內將會有更大面的調控政策松動。無論是監管層從穩經濟增長的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產信貸面近期都存在正面改善的可能性，從而拉動短期需求超預期。

不過，中原地產分析師張大偉認為，如果信貸政策能適度調整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩發展起到至關重要的資金保障作用。但對于銀行來說，除非釋放大量新增額度，否則當資金價格上漲后，就沒有意愿降低房貸利率。雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈，但預計本輪微調效果將不同于此前的市場反應。

21世紀不動產集團市場總監桑豫峰表示，現在還看不到全面放松調控的跡象。今年以來，真正對房地產市場產生實質影響的，就是持續偏緊的房地產信貸政策。如果房地產信貸不松，地方政府的微調效果將極為有限。

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