政策的效應正在悄然改變市場的格局。今年2月以來，央行降息、二套房頭付比例降低等一系列信貸放松政策，極大地降低了改善型購房者的購房門檻，全款購房尤其是中高端全款購家的比重正在大幅下降。業內人士認為，這既符合政策的導向，同時也說明房地產之外的投資渠道正在拓寬。

　　全款購家占比下降

　　“現在全款購房的客戶越來越少了”，位于北京朝陽區孫河板塊的某高端項目負責人近日告訴記者，去年9·30新政之后，全款購房的客戶占比大概降低到四成左右，而今年3·30新政之后，這一比重再次降至兩成。

　　3月30日，央行、住建部、銀監會三部門聯合發文《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》指出，對符合條件的二套房購購者，較低頭付款比例下調至不低于40%。

　　北京某房企營銷負責人告訴記者，在政策出臺后的這幾天時間里，全款購房的客戶比重已經出現明顯縮水。亞豪機構市場總監郭毅認為，隨著貸款頭付、利率在降低，放款更為便捷，選擇貸款的客戶會越來越多，尤其是房價在上漲過程中，如果手中持有資金足夠支付調低后的頭付，以前賣一購一的客戶可能不會急于賣房，而是貸款先購房。

　　二手房市場也同樣如此。來自偉業我愛我家的數據顯示，今年3月，我愛我家成交的二手房中，全款客戶占比26.63%，3·30新政出臺前6天，全款客戶占比30.13%，而新政之后的6天時間里，全款客戶占比降至25.41%。這一數字不僅低于3月全月的平均水平，也低于新政前的周水平，與去年同期的44.5%相比，全款客戶所占比重更是大幅銳減。

　　偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝認為，去年4月由于信貸收緊，購購力支持力度不足，交易量下滑，當時的購房人也主要是購購力較好的家庭，所以全款客戶占比較高。而今年信貸環境相對寬松，兩次降息，公積金貸款較高額度也提高，這些都促使不少購購力相對一般的市場需求入市，所以新政后二手房領域全款客戶占比出現明顯下滑。

　　非房產類投資渠道拓寬

　　值得注意的是，這種急劇的縮水現象在中高端產品里尤為明顯。上述位于朝陽區孫河板塊的項目便是高端產品的代表，該項目較低總價為2000萬元/套左右，于2013年入市。

　　在記者采訪中，另外多個中高端項目也佐證了這一趨勢。位于北京城區的某高端項目營銷人員告訴記者，事實上，在9·30榜首波救市之后，就已經有客戶咨詢貸款的事情，到3·30波救市尤其是二套房頭付比例較低降至四成，選擇貸款的客戶開始明顯增多。

　　追溯其原因，一方面，資金實力并不雄厚、但對居住要求又比較高的改善型購家正在大舉入市。亞豪機構副總經理高姍告訴記者，近期銀行信貸調整政策極大地刺激了這部分置業人群在短期內集中入市，這類人群購房主要依靠房貸支持，銀行信貸政策的放松對其影響很大。

　　據亞豪機構統計，今年3月，北京公寓豪宅市場里套均總價在1000萬元以下的入門級豪宅共成交105套，占總成交量的比重為56%，而套均面積在200平方米以下的小戶型公寓則成交129套，占比高達68%。

　　而另一方面，除了政策的導向作用，也說明房地產之外的投資渠道正在拓寬。中原地產頭席分析師張大偉分析認為，由于國內房價過高、交易限制多，很多高端需求已經開始轉向價格更低、產權也更穩定的海外置業，沉寂已久的股票市場也于近期開始回升，加快了資金的轉向。對于普通投資者而言，銀行理財產品、互聯網金融投資逐漸興起，這些投資渠道風險低收益高，而且投資門檻更低。相比之下，大多數城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是較佳投資選擇，因此房地產投資需求也出現顯著回落。
 

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