房地產市場供過于求的大環境，讓各大房企思考如何轉型。萬達集團董事長王健林近日接受新京報專訪，稱中國房地產行業好賺錢的時代過去了，今后將成為一個平均利潤行業。去年以來，萬達商業地產和萬達院線接連上市，給他帶來啟發，也堅定了萬達轉型的決心，目標瞄準輕資產路線。

  更看重租金增長率

  新京報：萬達商業今年的合約銷售目標僅增5%至1680億元，較為保守，是否對今年房地產市場仍保持謹慎態度？

  王健林：我們自己對于房地產市場判斷，希望在中國房地產還沒有真正調整的時候，我們的庫存能實現全部去化，也就是嚴格“去房地產化”。

   我曾說過到了2020年，商業地產全部凈利潤的三分之二要來自于租金，只有三分之一來自于銷售收入，也可能那時候占比只有30%，所以對于銷售收入看得并不是很重。我的意見是“隨便定”，他們（商業地產管理層）還定得有點增長，我更看重是年底的租金增長多少，在利潤當中占比是什么樣的格局。

  無論目標收入如何變化，但凈利一定會保持更高增幅，這是榜目標；，看中凈利當中租金的占比，比如2020年，商業地產只有1500億元，銷售下降了，但凈利400億元，其中租金達到300億元，那就成功了。

  新京報：截至目前，刺激樓市的政策頻出，你判斷市場是否會因此發生轉向？

  王健林：市場會受益于這幾次政策的調整，但不可能會有大的變化，受到影響較大的較多就是6-8個城市，北上廣深，再加上成都、武漢等，其他都不會有什么變化。

   無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化。因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用3年時間去庫存，中國地產才能保持進入長時間健康的狀態；但是，如果不供應土地，政府的錢從哪來呢？所以只要形勢好一點，政府一定又會大量推地出來，所以對中國房地產長期趨勢，我認為，好賺錢的時代過去了，今后就是一個平均利潤行業，而以后（七八年以后），如果純粹是賣房子，還有可能不如一個平均利潤行業。

  上市啟示是堅定轉型

  新京報：萬達商業地產和萬達院線相繼上市之后，對于你有哪些啟示？

  王健林：對我們較大的啟發就是堅定我們走輕資產的這個轉型。沒上市之前，萬達是不是要轉型，由重變輕只是轉型的一個方面，上市之前還看不清。

  但上市這一年接觸了很多人，很多基金、投資人、還有經濟界人士，都在問我們一個問題，為什么你們一定要自己開發，自己賣呢，別人拿錢你們來操作，這不是更加安全嗎？

   這種問題提得非常多，促使我們覺得整個房地產拐點到了，由過去的趨緊，變成現在供過于求，所以上市較大的收獲就是促使我們盡快實現轉型，更加認清自己應該走的方向。確定轉型后，資本市場也給了我們一個比較好的估值，就是雖然利潤沒有發生變化，但是資本市場相信我們今年會有調整。

   同樣，院線上市也是起了這個作用，使我們更加堅定轉型的決心，2014年商業地產248億的凈利潤，院線8億的凈利潤，是三位數的零頭，收入40多億，商業地產2000億，市值卻要趕上商業地產的一半了，我們內部反復開會，研究資本市場的導向，就是說傳統模式一定要堅決拋棄。

   我總結就是要做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，第三個要做網（互聯網）的事，我們一定要往這方面轉型。之前也做了一些預判，今年上半年我們拿地很猛，但不是購地了，而是開始拿別人錢進行投資了。相當于我是管家，但投資風險已經轉移出去了，然后所有的投資者都一樣，多掙多分，少掙少分。所以這就是上市較大的收獲，就是堅定轉型。

  新京報：有沒有新的挑戰和風險？

  王健林：上市之后較大的風險我覺得在于行為短視，總會受到股價走勢的影響。

   商業地產剛上市，跌破發行價有一段時間，有些同事就特別著急，我當時就說我可以忍受兩到三年股價低迷，但是我們一定要把我們確定的長期安全的事做下去。再發兩個年報，只要有兩個年報證明我們走的路是正確的，資本市場一定會重新布置。實踐證明還沒等到那個時候呢，就已經看到了（股價上漲）。

  輕資產采用分享模式

  新京報：萬達的輕資產被反復提起，如何解讀？如何操作？

  王健林：萬達的目標是到2020年，萬達廣場達到400家，到了2025年，10年時間萬達廣場開業要達到1000家。

  我們突然發現地級城市和重要縣級市存有空白，在分析這些年我們投資在這些區域的時候，發現回報也是相當不錯。我們突然發現了一個機會，在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮，不要說現代化購物，連個多廳的電影院都沒有，發展極度不平衡。

  我們也在想，這些地方沒有需求嗎？有需求但為什么沒人去？榜原因，跟我們自己的模式一樣，受限于它的房產價格；，受限于招商人，去不了，這兩點打通之后，就會成為我們的優勢。

  但是完全不能搞房地產銷售模式，那些地方的房價較多就三四千元，成本就要3500元，利潤只有一百到兩百元，根本無法持續。但是改成投資模式就可以。采取分享模式，就是我不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠你的成本。

  我們的商業模式這么多年的運營，已經把所有的輕資產模型測算出來了。

  相信“穩賺一號”受歡迎

  新京報：“穩賺一號”作為萬達新推出的互聯網金融產品，和過去的P2P產品有什么不同？

   王健林：過去P2P是這樣的，募集的錢，再放貸給別人，但是放貸過程有些不靠譜，所以造成很多倒閉。但我們的P2P是我們自己的快錢（去年底萬達投資20億元控股快錢）搭建的平臺，之后再投給自己的萬達廣場，從而形成一個良性循環，相當于左手投錢給右手，右手分錢再分給左手。

   隨著近期的降息，我自己判斷這將會是一個極其受歡迎的產品，大家給這個產品起名叫“穩賺一號”就能看出來。現在預期年收益不低于12%（分紅+資產出售），我們自己預計肯定在20%以上，現在是4+3模式，原則上第四年賣掉，較遲第七年賣掉，其實到了第四年以后，不用擔心，海外基金就會頻頻進入。

  這條路如果走得好，我們連發兩期，預計一期50億元，如果收效良好，不排除萬達今后就不再和外部的投資機構合作，可能我們商業地產就只和內部的快錢合作。

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