保利地產發布2013年年報

　　中國房地產業的焦慮由來已久。近幾年，房地產業在經濟增長中角色地位開始出現邊緣化趨勢，市場與需求的不確定性，以及市場呈現的疲軟態勢，都導致了社會、行業對房地產發展模式的質疑，甚至對快速周轉模式的擔心。特別是近段時間，在新經濟的沖擊下，在海外房地產看似旺盛的需求里，在低迷的股市里，房地產越來越找不到自我。針對轉型與未來發展，整個行業紛紛發出自問。

　　面對這份焦慮，保利地產處之泰然，在外界看來略顯乏味的一板一眼里，是一直不曾改變的戰略堅持，在行業游離和搖擺不定中，對中國房地產堅定不移的信心。

　　早在2006年，保利地產就提出了“房地產為主業，發展相關多元”的企業戰略并堅持至今。對房地產主業和快速滾動開發的堅持，源自于保利地產對于自身發展的自信。

　　據保利地產年報公告，2013年全年累計實現銷售簽約面積1064.37萬平方米，同比增長18.11%；實現簽約金額1252.89 億元，同比增長23.15%，市場占有率達1.54%，在行業政策和資金面緊張貫穿全年的市場環境下，仍然保持持續增長的良好勢頭，保持行業話語權。

　　“3+2+X”城市群戰略成型，全國布局縱深發展

　　2013年保利地產城市版圖不斷向縱深發展。公司全年在以廣州為核心的珠三角地區實現銷售超過300億，北京、上海為核心的環渤海、長三角地區銷售額分別超過200億，在以成都、重慶為的成渝地區實現銷售超過150億，以武漢為的中部地區實現銷售接近150億，前期提出的“3+2”城市群戰略已初步成型，城市的城市保持優勢地位，其他各區域的銷售貢獻更加平衡。

　　在充分發揮城市群區域規模效應的基礎上，保利地產對那些具有強大經濟資源稟賦和強大人口吸聚能力的城市給予特別關注，增加土地儲備，提升產品和服務品質，著力提高市場占有率和影響力。2013年，公司在廣州、武漢、成都等8座城市的市場排名榜首，銷售業績進入區域前三的城市達到20個。這絕非偶然。近三年來廣州、武漢、成都的在售項目均保持在10個以上，廣州地區的銷售額同比增長平均保持在27%左右，武漢地區更高達43%。。

　　此外，在對都市圈、經濟帶進行深耕的同時，公司通過多元化途徑拓展資源，補充新的業績增長點，2013年，新進入太原、遂寧、清遠、湛江、韶關、肇慶等城市，已進駐城市達49個，形成“3+2+X”的戰略布局，保利地產在中國地圖的棋局上，落子更加從容。近兩年新進入的合肥、石家莊、中山、珠海、東莞、嘉興等地區市場份額同比增幅超30%。

　　在“3+2+X”的區域布局戰略之下，保利地產著眼于持續發展，實施等量拓展，2013年共新增54個房地產項目，新增容積率面積1827萬平方米，平均樓面地價3111元/平方米，較2012年降低了8.1%；新增權益容積率面積1321萬平方米，權益比例72.3%，較2012年提升7個百分點。其中一二線城市新增容積率面積1338萬平方米，占總拓展面積的73.2%，按面積計的權益比例為75.6%。北、上、廣地區新增項目10個，北京的舊宮、上海的西岸、廣州漢溪長隆的保利大都匯等項目都備受關注。

　　面對土地市場的價格高漲和房地產市場的不確定性，保利地產采取靈活多樣的拓展方式。在一線城市積極采取業內合作，控制土地成本，分散經營風險。2013年，北、上、廣共有14個合作項目在售，占到在售項目的9%，新拓展合作項目30個，占到拓展項目的56%。在二、三線城市通過概念地產、兼并等多種形式實現拓展。2013年公司基于在佛山南海“千燈湖保利生活圈”的成功運作經驗，以概念地產的形式在粵西北底價獲取443萬平方米土地儲備，可以預見的是，保利地產又一個做熟區域價值、帶動城市新區發展、升級與改造的案例即將誕生。

　　抓住主流剛需市場　充分發揮扁平化管理優勢

　　保利地產始終堅持普通住宅產品定位和快速周轉的開發策略。研究市場需求，聚焦剛需和頭改，2013年144平方米以下的中小戶型成交套數超過九成。據保利地產內部統計，自住需求的購房者比例近九成，頭次置業者占比高達85.9%。公司在堅持以住宅開發為主的同時，低密度住宅等高端物業比重在降低，商業物業的比重明顯提升，整體的產品結構抗風險能力增強。

　　準確的產品定位也使其保持了較好的消化速度及去化率。保利地產2013年銷售整體去化率超過八成,平均消化周期17.9天,周轉率位居行業前列。北京、鄭州、合肥、石家莊等城市的整體成交率超過九成。

　　專業的市場觸覺和扁平高效的管理模式支撐了保利地產的快速運作和高速成長。2013年，保利地產抓住上半年供應偏緊而銷售形勢良好的幾個窗口期，及時加大產品推售力度，降低了對傳統銷售旺季的依賴，為全年的銷售業績奠定良好基礎。

　　對于目前公司內部實行的扁平化管理模式，總經理朱銘新曾經表示：“圍繞公司經營，提高專業化、規范化、精細化水平，提升管理效率和質量是保利地產的管理優勢，也是未來管理提升的。”

　　2014年保利地產提出將管理、創新、品質作為實現可持續發展的三大源動力，以機構增設調整、利潤增長點培育、客戶服務提升等手段，探索管理機制創新，挖掘企業內生發展動力。目前，本級機關增設發展研究院，統籌宏觀政策及市場研究、企業發展及戰略轉型等工作；成立海外事業部，負責公司海外業務拓展及管理等工作。這是進一步完善公司治理結構、強化機關職能管理的新舉措，也昭示了公司轉型升級的戰略發展新方向。

　　打通國內外融資渠道　靈活保障資金均衡

　　2014年伊始，興業銀行宣布暫停辦理房地產夾層融資業務和地產供應鏈金融業務的消息，此前央行也曾在《2013年第四季度中國貨幣政策執行報告》中明確提出“加強房地產行業貸款信用違約風險的監測”，房地產開發企業的資金融通情況，成為行業關注的焦點。

　　面對日益趨緊的房地產金融環境，保利地產加強與各大銀行的溝通，較大限度獲取有限的開發貸款和按揭資源。2013年，保利地產獲取銀行總授信2100億，未提款銀行授信1000多億。同時深入研究多渠道融資，探索傳統開發貸款以外的保險債權計劃、險資信托、委托貸款、永續債等不同期限的結構融資方案，尋找成本相對較低、使用靈活、審批迅速的大額資金。公司通過資金的預算管理、以收定支等手段，確保了整體資金安全，增強整體抗壓性。

　　房地產基金業務繼續保持高速增長，資金管理規模突破200億元，連續兩年被基金排名權威機構清科集團評為“中國房地產基金”榜首名，無疑將成為公司未來突出的盈利增長點。

　　2013年保利地產還正式開啟了國際資本運作的新篇章，通過其全資子公司恒利置業旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在香港成功發行了5億美元的五年期固息債券。公司的財務穩健性、持續發展潛力和綜合競爭力得到行業和國際市場的高度認可，也進一步加速了保利地產資本運作的國際化進程，形成了國內國外兩大融資平臺，無疑也將進一步提升保利地產的傳統融資優勢。

　　“相關多元”戰略　助力企業轉型升級

　　面對業界對房地產主業的游離和對轉型的興奮，保利地產始終堅持房地產開發為主業。

　　2014年政府工作報告明確提出，今后一個時期，著重解決好現有“3個1億人”問題，即促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。這種新型城鎮的發展規劃，要求加快集中成片棚戶區改造，逐步將其他棚戶區、城中村統一納入棚戶區改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區改造。棚戶區改造將提高城市土地集約使用效率，釋放大量土地紅利。保利地產看到了基于舊城改造的巨大市場空間及舊改經驗企業的發展機遇。

　　2013年，保利地產舊改項目貢獻了9%的銷售面積，11%的銷售金額。目前，公司成立了專門的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個舊改項目，規劃總建面近3000萬平米，陸續獲取后將逐步提升舊改項目銷售占比至15-20%。未來，保利地產將抓住城鎮化機遇，依靠對人口紅利和土地紅利的深入挖掘，以舊城改造為突破，推動開發主業規模和效益的提升。

　　在房地產開發的主業之下，保利地產多年來堅持探索“相關多元”的發展戰略。這種多元，是在房地產主業堅持基礎上的多元，是與房地產開發主業“相關”、實現業態聯動、并推動主業發展的多元。

　　2013年12月在北京發布的居家、社區、機構 “三位一體”養老戰略，完善了保利“全生命周期”產品體系，為普通住宅開發注入更多人文關懷和對生命的關注。

　　據悉，保利地產將在北京、上海、廣州、三亞、陽江、成都等6個城市設立進7家養老機構，其中從2012年底開始運營的北京保利西山林語和熹會老齡公寓，目前擁有34名專業護理人員，入住率近60%；上海西塘越依托“和熹會”平臺，開展“一地入會多地養老”模式探索；廣州天悅養老護理計劃年內實現開工，并將作為試點完成設計、成本、部品采購等一系列標準化梳理；成都兩河項目將作為“三位一體”養老模式的試點，總結公司以養老概念滾動落實開發用地的操作模式。

　　目前，對已入住社區的適老化改造已正式啟動，廣州保利心語、保利百合花園作為全國試點，計劃增設適老標識、設施，通過物業的全面摸查，有針對性地提供定制式適老化服務，實現醫療、護理、休閑、教育等配套增值服務的落地。下半年，保利地產將在全國18個城市完成適老化改造樣板試點，并于2015年全面完成184個社區共計5200萬平方米的適老化改造，惠及90萬業主。

　　在“住宅+商業”雙輪驅動的發展戰略下，公司目前自持的商用物業已經囊括會展、購物、酒店、

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