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開發商盯上分拆物業新玩法

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：北京晨報閱讀 583 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　花樣年控股算是較早將集團旗下的物業公司分拆出來并獨立上市的房地產企業。2014年6月30日，花樣年發布公告稱，其已完成分拆彩生活服務集團有限公司在香港聯合交易所有限公司主板獨立上市，一年后，其市值翻倍增長，甚至超過母公司花樣年。一時間，看到彩生活被當成成功案例，掘金物業服務的戰略重新被房地產商提上日程，紛紛準備學習復制。萬科、中海、保利、碧桂園等大型房地產相繼宣布集團對旗下物業公司發展方向的制定，其中都包括分拆獨立上市的意向。

　　萬科董事會主席王石曾于今年年初表示，萬科物業將從今年開始，全面接受各開發商的物業業務。據悉，萬科物業目前的客戶數量為250萬，而10年后，這個數字將達到1000萬。“但是這只是萬科自己樓盤的物業客戶數，如果接受其他樓盤的物業，萬科10年后，預計有6000萬～8000萬的物業客戶數量。”該項決定被看作是萬科物業走向上市之路的前兆。王石認為，房地產的金科玉律就是樓盤的位置，但拿好地段的地塊不是開發商僅此能做的，研究市場同樣重要。“把偏遠的、不方便的地做好，讓消費者可以忽略交通上的不方便，可以忽略周邊配套，但就是看中了你營造的環境。有人說，到了萬科一看小區的環境就想掏錢，一出小區就后悔，所以讓人掏了錢還不后悔，這就是功夫。”王石說。王石還透露，如果要達到上述預期的客戶數量，其物業公司員工的數量將遠遠不夠。公司考慮在未來十年，將使用機器人替代30%的物業服務。

　　相比之下，中海地產直接落地實踐。今年5月，中海地產發布公告稱，其全資附屬公司與中海宏洋附屬公司訂立股權轉讓協議，將以5000萬元收購中海宏洋物業管理公司，同時，中海物業擬將獨立上市。在動作上比萬科更快一步。

　　物業良性循環還靠低成本

　　在開發商積極考慮分拆旗下物業公司，使其獨立上市自負盈虧的同時，物業公司間聯盟的事態也在逐步蔓延。

　　7月25日，金泰地產旗下金泰物業簽約萬科物業睿服務。“房地產業已經進入‘白銀十年’，從完全的賣方市場轉為購方市場，企業盈利比原來更難，房地產開發商的日子越來越難過，在這個階段開發商給客戶提供更多的體驗、更多的價值，回歸住宅居住的本質才是正道。”金泰地產集團總經理馬強在會上表示。

　　有業內人士認為，在未來，各種聯合體將會越來越多。清華大學恒隆房地產研究季如進教授曾在論壇上表示，“物業公司不宜太小，要走整合的道路。到處都是物業公司很難發展起來。我主張強強聯合或合并，較后形成幾大根據地，走集團化的道路。”

　　全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，物業公司和開發公司脫鉤，建管分離的愿望很難實現，目前大多是開發公司自己來管。他表示，“國內物業管理過程分為三個步驟，榜首代是有房沒管理，代是有房也有基本管理，第三代是管理加服務。早期的榜首波物業公司很多就是從開發商下屬成立的，因為那個時候確實大家也不知道怎么做。現在是各種形式都有，有比較好的萬科、綠城，有代表性的物業公司，也都是大型的；大量的是三級公司，管一、兩個小項目，意思差別比較大。”

　　在現階段，物業行業壓力很大，只有做到物業公司品牌化、智能化、親情化、服務化，才能取得成功。“降低管理成本，減少團隊人員，改變結構，才能提高效率。”專家說。

　　中物協常務理事、北物協副會長、聞立達管理咨詢（北京）有限公司董事長艾白露分析稱，社區O2O等互聯網運營平臺主要為線上操作，運作基礎是依靠社區業主的線上光顧，對門店等硬件要求較低，與物業管理關系不大。

　　新表態

　　物業大多處于賠錢狀態

　　不可避免的，新樓盤物業費遠高于二手房小區幾乎成為普遍現象，購房者在考慮社區物業管理優良的同時，對物業費高的情況略有質疑，“高物業費都被物業公司賺走了”的想法為普遍。業內專家告訴北京晨報記者，目前物業公司大部分處于賠錢狀態，賺錢的在少數。“其實，物業公司是利潤很低的，甚至是收的物業費不夠養物業員，所以真正的物業公司無法進行物業的管理。而物業費中包含很多項用途，有社區內公共設施的修理費等。”專家分析，一般業主對物業費的構成并不明朗，尤其老舊小區物業費普遍偏低，物業公司在無法滿足自負盈虧的情況下，對小區內應有的維護無法做到位，僅維持例如清潔等基本生活需求，而業主在沒看到生活環境有所改善的同時，自然會認為物業費流向了物業公司的腰包，繼而拒絕繳納物業費，從而惡性循環。新小區還在投入期，老小區存有滯納款，因此，不少物業還處于賠錢狀態。

　　■相關鏈接

　　物業不再是附屬品

　　做物業，較合適采取小米創始人雷軍的戰略：“羊毛出在牛身上，較后豬來購單。”多位開發商表示比較贊同雷軍的觀點，因此重新定位做起“社區服務商”、“家庭服務商”的角色。就在剛過去的較近一周，多個企業不約而同地發布“物業戰略”。

　　1、恒大攜手騰訊打造全球較大社區

　　7月31日，馬斯葛發布公告，此前宣布擬認購公司75%股份的騰訊控股與恒大地產，將成為該公司兩大股東。此后，恒大將攜手騰訊，打造全球較大的互聯網社區服務商。

　　2、頭萬聯姻成立新物業公司

　　7月31日，頭創置業與萬科物業宣告雙方合資成立的“頭萬譽業（上海）物業服務有限公司”正式揭牌，將全面引入萬科物業領跑行業的“睿服務”物業管理解決方案。新成立的“頭萬譽業”將全面服務于頭創置業未來的房地產項目發展，包括但不限于主流住宅、城市綜合體等豐富業態，定位行業領跑的資產運營專家和用戶生活助手。

　　3、萬科聯手鏈家成立裝修公司

　　7月31日，北京萬科總經理劉肖同時透露，將于下半年與北京較大的二手房中介鏈家合資成立一家新公司，正式進入家裝行業，年內就有望實現3億-5億元的營業額。

　　4、金泰地產引入萬科睿服務

　　7月25日，金泰地產旗下金泰物業與萬科物業推出“睿服務”。金泰物業公司負責人表示，萬科“睿服務”擁有值得信賴的服務理念，規模化的管理模式，禮儀標準的人員服務，流程化的管理秩序，是雙方合作的主要因素。

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