“未來樓市增長速度可能會恢復到一位數。”近日，北京大學房地產研究所所長陳國強做客濟南時表示，過去“黃金十年”樓市20%的高增長時代和狀況恐怕難以再現。對于未來行業發展，陳國強認為，其基本特征是局部性的分化，“這種分化有很多表現，城市與城市之間，企業與企業之間，不同產品、不同項目之間、業態之間，都會有差異化的表現。”陳國強認為，未來行業發展的主要增長空間是在三、四線城市，特別是住房市場。“松綁”會絡繹不絕“這兩天濟南是行業的一個焦點，因為從7月10日開始限購在濟南市場退出了。”

　　報告伊始，陳國強表示，自己從北京過來的路上看到新聞，安徽合肥、江蘇南昌也在限購方面做了調整，“相信后續跟進的城市會絡繹不絕。”陳國強認為，取消限購符合提出的“分類調控”大思路，但僅取消限購這單一政策的調整，未必能扭轉市場預期，更不可能逆轉市場供需狀況，這是一個需要較長時間才能慢慢消化的問題。

　　“市場自身的內部矛盾積累，加上整體經濟低于預期的表現，以及資金鏈、金融環境的收緊、惡化，是導致地產行業上半年整體性降溫的因素。”陳國強說，限購的微調對市場需求的帶動和提振作用不容置疑，“但在當前市場環境之下，某一項或某幾項政策的力度調整，恐怕不足以把市場激活。”走出目前的行業性調整，恐怕還需要更多時間。盡管如此，陳國強認為，中國的房地產市場仍是全球增長較快，同時是規模較大、活力較強的市場之一，“從成交數據來看，今年和去年相比有一些下滑，但仍處在次高的位置，其他指標處在歷史高位。”

　　對于未來行業發展，陳國強認為，可能面臨增速換擋期、結構調整期 、政策完善期和品質提升期的“四期疊加”以及結構調整，中長期的政策走向也將表現為市場化、差別化、長效化、地方化以及綜合化。行業機遇生變陳國強說，和過去相比，房地產行業未來發展所面臨的行業性機會也將有一些變化。“過去可以說是趨勢性的機會，只要你進入這個行業，恐怕都能夠把握。而未來這種趨勢性的機會越來越少，更多是以結構性的機會為特征的行業機遇。”他認為，以高增長產品創新為核心的住宅業態的開發，以資產管理為核心的商務地產及辦公樓開發，以商業地產、旅游地產支撐為核心的復合低產開發，以運營服務為核心的養老型服務社區開發，以改造升級、管理提升為核心的存量房更新開發，以直接融資為核心的多元資本結構的構建，以管理與品牌輸出為核心的輕資產運營模式等領域，存在比較明顯的結構性機會。

　　另外，從不同的城市來說，面臨不同的機會。陳國強認為，企業可以把握一些特大型城市的外溢需求；關注高端重要功能區及城市群發展機會；關注城鎮化進程更快以及人口凈流入規模更可觀的城市；關注一些高速交通網所帶來的城市發展機會；關注市場容量比較大、發展比較平穩的城市的機會。陳國強認為，未來行業發展的主要增長空間仍在三、四線城市。“不能因為看到過去溫州、鄂爾多斯的極端個案，就對三、四線市場采取保留態度。”陳國 強表示，從發展階段來看，三、四線城市普遍處在行業上升期，和一線城市實際上是處于兩個極端；從市場規模來看，300多個地級市是增量的主戰場；從發展潛力來看，大多數三、四線城市的城鎮化機遇沒有充分展開，“北京、上海的城市化率在85%以上，它們的城市化更多地是外溢到周邊。”
 

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