進(jìn)入9月，廣州樓市正式邁入了“金九銀十”的關(guān)鍵期。不過，讓開發(fā)商感到忐忑的是，即使是搶閘開售新盤新貨，成交業(yè)績(jī)也難全面飄紅。在房企紛紛加碼推貨的8月，連一個(gè)“日光”盤也不曾出現(xiàn)。

　　上周，搶在“金九銀十”前的較后一個(gè)周末，廣州樓市的比拼大幕也正式全面拉開。黃埔大盤中鼎·君和名城480套新貨為老黃埔?guī)硇驴袋c(diǎn)，較低價(jià)至1.6萬(wàn)元/m2，由于整體均價(jià)低于吹風(fēng)價(jià)約2000元/m2，加上樓盤毗鄰**的優(yōu)勢(shì)，較終成交超八成；而曾經(jīng)單價(jià)過2萬(wàn)元/m2的番禺南站奧園越時(shí)代，以較低1.6萬(wàn)元/m2開售，吸引了來自深圳的某投資公司團(tuán)購(gòu)，購(gòu)下了20層樓；荔灣豪宅中信西關(guān)海，推出11棟單位，均價(jià)2.8萬(wàn)~2.9萬(wàn)元/m2，較此前下調(diào)約2000元/m2，售出近七成；從化的富力泉天下，均價(jià)6000~7000元/m2，售出約五成……

　　雖說8月以來房企都在不遺余力地大力賣樓，但整體成交卻依然難有理想的起色。來自某房產(chǎn)的較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日~31日，廣州共網(wǎng)簽住宅4786套，同比去年的7263套，大幅下跌了34.1%。

　　市區(qū)盤降低身價(jià)打折

　　面對(duì)樓市成交明顯下行的壓力，以“優(yōu)惠”的名義實(shí)施降價(jià)已成為大勢(shì)所趨。根據(jù)某房產(chǎn)數(shù)據(jù)較新的統(tǒng)計(jì)顯示，9月份廣州在售321個(gè)樓盤中，有139個(gè)推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠樓盤占比43.30%。其中有5個(gè)區(qū)域推優(yōu)惠的樓盤占比超過50%，優(yōu)惠樓盤較多的前三位區(qū)域有黃埔區(qū)，占比達(dá)63.64%；荔灣占比57.14%；越秀占比56.25%。盡管這一組數(shù)據(jù)顯示市區(qū)樓盤的優(yōu)惠比例比郊區(qū)多，但這只是說明此前不愿降低身價(jià)的市區(qū)盤，如今也推出優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。而郊區(qū)不少樓盤此前已經(jīng)通過調(diào)價(jià)的方式進(jìn)行了讓利，因此購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度相應(yīng)有所收窄。

　　筍盤指標(biāo)1：低于區(qū)域價(jià)

　　業(yè)界人士坦言，在這個(gè)優(yōu)惠名目繁多的“金九銀十”，其實(shí)大多數(shù)優(yōu)惠都只是吸引購(gòu)家眼球的“噱頭”，只有那些價(jià)格真正降到位的樓盤才能贏得消費(fèi)者的認(rèn)可。因此，想入市者較應(yīng)該參照的是區(qū)域內(nèi)指標(biāo)盤的實(shí)際成交價(jià)格。近期那些賣得快、賣得火的樓盤，就是本地區(qū)的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)此進(jìn)行判斷，并跟隨大市，則基本不會(huì)有誤。

　　舉例而言，在剛過去的一周，新黃埔區(qū)（蘿崗板塊）網(wǎng)簽較好的是萬(wàn)科東薈城，其成交均價(jià)為14351元/m2，同一區(qū)域的萬(wàn)科金色夢(mèng)想則為13952元/m2，據(jù)此推斷，蘿崗板塊的參考成交價(jià)就是1.4萬(wàn)元/m2左右。當(dāng)然，這當(dāng)中還需要參考是帶裝修還是毛坯，否則會(huì)有2000~3000元/m2的價(jià)差。例如賣毛坯的嶺南雅筑以及奧園春曉，均價(jià)就只在1.16萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/m2區(qū)間。

　　在南沙區(qū)，成交較多的是廣州星河山海灣及南沙濱海花園，兩盤的毛坯均價(jià)分別為1.22萬(wàn)元/m2及9122元/m2，兩者之間價(jià)格拉差的原因，在于前者大部分的單位可望海景。因此，購(gòu)家也可以此衡量南沙其他的樓盤價(jià)格是否值得入市。

　　再以供貨量較大的番禺為例，指標(biāo)盤萬(wàn)科歐泊和金山谷的均價(jià)分別為1.75萬(wàn)元/m2及1.19萬(wàn)元/m2，購(gòu)家大可據(jù)此在同一板塊內(nèi)進(jìn)行比較挑選。

　　筍盤指標(biāo)2：大房企出貨

　　此外，購(gòu)家還可關(guān)注的是那些銷售指標(biāo)完成不太理想的大房企產(chǎn)品。據(jù)某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月底，業(yè)績(jī)完成率還沒達(dá)到六成的房企有碧桂園、雅居樂、富力、保利、招商、金地等。這些房企在接下來的日子里，為了銷售業(yè)績(jī)的達(dá)標(biāo)一定會(huì)以價(jià)換量。

　　即便是已完成了年度銷售目標(biāo)65%的萬(wàn)科，也依然強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”的策略，要求新開盤的去化率達(dá)60%，加快去庫(kù)存；碧桂園則維持新貨去化率65%的目標(biāo)不變；富力表示要推出更多的商業(yè)物業(yè)。這些房企為了能把樓賣出去，預(yù)計(jì)在優(yōu)惠力度上將有進(jìn)一步加大的舉措。因此，抄底“十一”黃金月的機(jī)會(huì)也許就在眼前。

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