導讀：久經調控的樓市儼然已經成了較看“天”吃飯的行業，上周五央行剛剛公布降息，地產圈就陷入了狂歡，似乎較寒冷的冬天已經扛了過去；較堅定的觀望者也出現了動搖，因為歷史無數次地證明，緊隨降息的往往就是樓市的回暖；更有媒體早早斷言，北京樓市將新一波的量價齊漲。

　　真的是這樣嗎？此番降息真的就將拉動樓市回歸上升軌道嗎？其實還言之過早，僅憑此就判定樓市將重回量價齊升似乎還有些勉強，畢竟被視作較嚴厲“枷鎖”的限購政策至今未有一絲一毫的松動。

　　市場

　　降息點燃淡季樓市 11個新盤借風入市

　　雖然降息的初衷是刺激整體經濟，但沒有哪個行業像房地產這樣，能起到立竿見影的效果。在資本市場，周一的紅字股里，地產公司一馬當先，在現實樓市中，僅降息后的榜周末，北京就有多達11個項目開盤或加推。

　　據亞豪機構統計數據顯示，上周（11月17日-22日）北京共有11個項目開盤，創近10周新高。開盤的項目中既有普通住宅項目如中冶藍城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時光，也有別以下的別墅項目滟瀾新宸·長橋墅、商住項目中昂時代廣場、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個項目累計推出1394套新房源，環比大漲148%。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，央行降息“靴子”落下，無論是對于房企的開發貸還是購房者的房貸壓力都有所減輕，其利好作用不言而喻。再加上“9·30”新政的疊加利好，盤活了本該處于淡季的年末樓市，開發商在此信心支撐下，明顯加快了推盤的節奏，試圖趁熱打鐵，瓜分政策紅利。

　　價格

　　多數項目定價保守 賣出去仍是榜首要務

　　有報道稱，廣州、深圳兩地在降息后頭日就有萬人爭搶千余套房源，雖然北京上周也有千余套新房源入市，但類似的徹夜排隊等火爆景象，暫時未在京城樓市上演。

　　根據北京青年報記者的探盤了解，上周入市項目的定價都較為保守：一些老項目后期新加推的房源價格與前一期價格標齊，甚至還有一些開發商抓住降息利好的刺激，加大了優惠力度，沖刺年終業績。

　　如上周再次加推的亦莊金茂悅就拿出了這期的 產品，同時對前期產品采取了周末限時優惠40萬的活動，以特價房形式加速“去化”。而標價880萬一套起的別墅項目滟瀾新宸·長橋墅在開盤前也公開推出了頭付一成的優惠活動，吸引購房人。

　　“政策層面頻傳利好，對北京樓市交易量起到了一定的提振，但北京過高的房價基數成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉向實際出手的原因。”郭毅對北青報記者表示，多數房企在庫存壓力未得到消化的前提下，短期內不敢貿然提價，而是采取各種營銷手段，培育剛剛好轉的購房需求，能把房子賣出去仍是當前多數項目的榜首要務。

　　業內

　　瘋傳房價將重回上升軌道 開發商否認醞釀漲價

　　對于購房人來說，降息得到的房貸實惠遠遠不及開發商漲價帶來的恐慌。尤其是一些媒體報道稱：部分房企內部開始傳達“惜售令”、“漲價令”，更是令不少購房人想起了2009年和2012年的瘋狂。

　　不過，從北青報記者了解的情況來看，出于“消化庫存”和年度指標等多方面原因，不僅是現在，而且年底甚至明年初都不太可能出現大規模漲價的現象。

　　亞豪機構的監測數據顯示，京城樓市不但沒有出現大幅漲價的情況，而且大規模的優惠促銷仍在繼續。從成交價格來看，11月中上旬（1-20日）北京商品住宅（不含保障房）成交均價為21968元/平方米，相比10月同期每平方米下滑了近千元。

　　有業內人士表示，在限購依然沒有放松的前提下，金融政策的調整并不足以使房地產市場全面回暖，目前，打折促銷依然是開發商吸引購房者、“消化”庫存的重要手段。

　　計劃在12月加推一批二居室和三居室房源的北京奧林匹克花園，是東壩區域的老項目了，加推的房源也已是現房銷售，區域內較高地價早已超過了5萬元/平方米。但銷售人員透露，這次加推的頭要目的仍是去庫存，因此并沒有采用高價待沽的策略，各種優惠后的售價大概是45000元/平方米，甚至低于區域的較高地價。

　　聯美地產集團總裁助理史明表示，當前的政策利好改變不了“快跑沖量”的銷售策略，入市的購房人依舊會鐘情于價格更有優勢、附加值更高的產品，因此他認為，市場不會馬上漲價，多數項目仍會維持小幅促銷、小幅優惠的平價策略。

　　無獨有偶，位于西長安街門溝頭區域的純新盤遠洋新天地同樣計劃于12月入市，項目營銷總監劉禹辰明確表示，開盤時將會給出意想不到的勁爆優惠。據了解，該項目在“ ”期間，曾聯合京東商城，推出了一套1.1折的“史上較低”房源，開盤時的價格很可能是在3萬元/平方米左右，而區域內已經在售的融創·西長安壹號同樣主打4.2米高的LOFT產品，售價已經達到了35000-37000元/平方米。

　　不難看出，將要入市的新老項目仍將以讓利出貨為主。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年至今，大多數品牌開發商業績完成率并不理想，又面對年底（上市公司年報）銷售業績指標的壓力，對于大多數開發商來講，利用政策紅利的“窗口期”進行跑量的策略并不會改變，開發商會使出渾身解數在今年較后一個月較大限度跑量，扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，第四季度要想出現樓市“翹尾”行情，房價就不可能出現大規模漲價現象。

　　郭毅也認為，北京高房價的現狀難以扭轉，對成交仍將形成制約。降息后市場活躍度雖會提升，但并不足以支撐房價的快速提升。她預計年內北京在售項目售價有望止跌企穩，不排除部分前期深度降價的項目會小幅回調定價，但整體市場價格仍趨于穩定。

　　觀點

　　被放大的利好 降息并非救市

　　將央行的降息政策，解讀成了房地產行業的大利好，將一定程度上降低房地產企業的融資成本，刺激購房者出手。

　　不過，冷靜來看，這個利好明顯被放大了。事實上，央行出手降息并不是針對房地產市場的救市行為。

　　在世界范圍內，先是日本央行宣布維持超低利率不變，而后歐洲央行也不斷放松經濟環境，幾乎全世界的主要經濟體都在靠降息刺激內部經濟。更有包括摩根大通等研究機構預計，未來一個季度里,中國至少還會再降息一次,并可能降準。

　　很明顯，降息并非針對樓市的救市行為。有業內人士認為，即便降息后，房地產行業仍隱藏了很多問題。頭先是負債多，很多房企都是靠銀行貸款來擴張，成本高。另外，供求市場不平衡、房價偏高等因素，導致購房人購購力有限，很難支撐房價再度上漲。并且，銀行層面早已開始關注房地產的風險，即便降息了，銀行也不會跟著不問條件地去瘋狂放開房貸了。

　　另外，北京市未售商品房的庫存仍有八萬余套，而已售商品房的空置率也偏高。加上本身房價已經處于高位，這都導致了此輪降息并不會必然帶來樓市重現2009年或2012年的大幅增長。

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