多項改革政策力推國內經濟轉型升級

 2015年以來政府密集出臺一系列經濟和行政改革政策，著重于簡政放權、金融改革兩個方面，并加強引導大眾創業、消費升級，以尋求新的經濟增長驅動模式，并將為商業地產行業升級奠定基礎。

 金融改革為房地產證券化鋪平道路

 2015年，政府出臺各項引導政策不斷完善金融市場體系，盈石集團研究認為，資產證券化有利于優質資產實現價值較大化，隨著國內加快推行標準REITs的步伐，地產行業與金融行業的融合將進一步推動雙方盈利模式的創新。

 引導消費升級促進服務業發展

 2015年全國社會消費品零售總額同比增速呈現低位緩慢回升的態勢。盈石集團研究認為，為了迎合居民消費需求結構的變化，政府通過引導“新消費”以促進相關服務業發展和升級，是實現國內經濟轉型升級的重要組成部分。

 域經濟發展從規模擴張轉向質量提升

 盈石集研究認為，中國城市發展已開始轉向規模擴張和質量提升并重階段，從城市競爭轉為協同合作，將有利于整合資源和提高效率，從而促進經濟質量提升。

 供給側改革重塑發展動力

 盈石集團研究認為，在供給側改革趨勢之下，商業地產的庫存需要通過市場自動調節出清，開發商則更加需要盡快創新商業運營模式緩解庫存壓力。

 房地產市場回顧

 房地產市場投資趨于謹慎，逐漸回歸理性

 2015年，全國房地產開發投資同比增長1.0%，增速持續下滑至2014年來較低水平。全國商業營業用房投資增速和新開工面積與去年同期相比都有大幅下降。

 商業/辦公用地成交量跌價漲，開發商回歸一線城市趨勢明顯

 2015年全國商業/辦公土地成交量漲價跌。三四線城市商業/辦公用地成交量同比增長上升，拉動全國成交量小幅回升。一、二線城市商業/辦公土地成交量有所下降。一線城市商業/辦公用地成交樓面地價同比大幅上漲，開發商回歸一線城市趨勢明顯。   

高土地成本下，開發商抱團取暖、聯合拿地，分散風險 

土地成本持續居高不下進一步加重了開發商的投資風險。聯合拿地成為開發商應對高地價、分散風險的法門之一。盈石集團研究統計發現，2015年開發商聯合拿地主要集中在北京、上海等高地價城市。未來開發商聯合拿地、合作開發、共同銷售運營項目將成為市場趨勢。 

盈石集團研究總經理、特許測量師學會（RICS）中國商業地產專業委員會主席張平女士表示：“中國經濟新常態下，經濟發展將逐步去房地產化，重新回歸實體經濟發展。而這將促使房地產業的馬太效應更加明顯，預計中小型房地產企業未來幾年將會大量出現徹底轉型或被收購的現象。大型開發商將加速推行多元化發展，調整經營結構，規避風險，強化優勢。部分開發商通過品牌輸出、服務輸出進行輕資產化探索，主動甚至被動與資本緊密結合，或通過收購、控股和建立融資平臺等方式跨界金融領域和實體產業。同時開發商資本運作也將更加規范化、規?；I化，通過嘗試海外輸出走向國際化?！?nbsp;

商業地產市場回顧 

一線城市購物”小而精”化，二線城市大型購物為主流

盈石集團研究數據顯示，過去6年新增商業物業供應中83%為購物，截至2015年末中國20大城市購物存量占比全部存量的七成以上，穩居商業物業市場的主導地位。二線城市購物平均體量增至10萬平方米以上，同期一線城市購物平均體量下降至7.4萬平方米。一線城市購物小型化、精細化的特征將越趨明顯。 

商業地產存量和供應壓力持續，寫字樓市場尤甚

據盈石集團研究統計，截止到2015年末中國20大城市商業物業市場的總存量突破1億平方米，較2010年初翻了1.6倍。截至到2015年末中國20大城市寫字樓（含先進）總存量達到4,557萬平方米，較2010年初翻了1.7倍?？梢娚虡I地產存量和供應壓力持續，寫字樓市場尤甚。 

項目推廣活動回顧 

2015年推廣活動的關鍵詞定格在主題體驗和微信互動。在主題體驗類活動上，購物開始更加注重與消費者的互動性以及消費者的參與度，以明星互動、游戲體驗為代表的活動增長較為明顯，其中明星互動類活動同比增幅超12%，躍升頭位。而微信互動方面，越來越多購物選擇通過微信公眾號發布優惠信息并與消費者進行互動，方便快捷的同時也將線上的會員有效導入到線下。 

品牌商發展動態 

2015年，各大品牌選擇了不同策略應對多方挑戰。分類別來看，快時尚品牌拓展保持積極，新進快時尚品牌更是來勢洶洶； 品在華經營面臨歷史上少見的復雜形勢，品牌在2015年致力探索跨界發展新路徑，實現多元化經營；大型超市行業雖然門店拓展放緩，但積極嘗試發展細分業態并為顧客提供移動支付服務；餐飲行業在2015年積極推進O2O服務，為顧客提供更便捷的體驗。 

盈石中國商業投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰認為：“中國商業市場已經逐步邁進人文和商業理念為王的大消費時代，這將并促使更多行業的品牌商在標準化產品的基礎上，細化產品，精準定位客群，加大力度向精細化方向發展，特別是兒童、母嬰、醫療保健有廣大市場空間的行業?！?nbsp;

商業地產市場展望：

 趨勢一：大消費時代消費需求升級，品質消費、特色消費將成為趨勢

 趨勢二：金融創新帶動更多類REITS試水，優質商業地產項目作為基礎資產甄選將至關重要

 趨勢三：供給側改革推動下，存量房市場商機無限，升級改造盤活存量

 趨勢四：房地產白銀時代迎來優質運營商的春天

 盈石集團執行董事、盈石創投基金創始合伙人何誠先生認為：“在實踐經驗基礎上的不斷創新、尋求突破是商業地產各領域生存發展的重要法寶。對于商業項目而言，應該標準化的是流程，而不是產品。同時還要有消費趨勢前瞻性，不僅做到滿足消費者需求，而應該通過創新消費者，形成新需求，才能保持消費者粘性在激烈競爭中脫穎而出?？梢哉f房地產白銀時代恰恰迎來了優質運營商的春天！”（作者：）

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