去年，海外投資、高端產品、旅游地產成了全年的置業熱點，業內人士認為，今年海外置業有望持續升溫，而高端市場，隨著需求的逐步釋放和購房者對產品品質要求的提高，越是稀缺的產品將越受青睞。另外，旅游地產若想在今年進一步突圍，則必須轉型。

　　稀缺豪宅仍將市場

　　回顧2014年，上海高端住宅市場表現不俗，各大板塊的豪宅紛紛推出新品，可以說迎來了“豪宅年”。

　　高力國際在對于2014年的市場回顧中認為，盡管銷售量在一輪政策放松后于年內較后數月有所回升，全年銷售總量仍較2013年下滑24%。然而，成交均價繼續上升，同比漲幅逾10%。此態勢主要歸因于豪宅市場銷售量的持續增長。

　　數據顯示，去年上海新建商品房成交均價同比上漲12.4%至27247元/平方米，增幅較2013年提升4.8個百分點。除卻豪宅市場(均價50000元/平方米或以上)，成交均價同比上升6.5%至23406元/平方米，增速較2013年則放緩2.8個百分點。

　　知名房地產專家蔡為民認為，自2011年限購以來，上海的豪宅需求被不斷抑制，并仍然處在一個持續發酵的過程中，這直接導致了去年剛需項目的銷量有所下降，而豪宅產品卻表現不俗。

　　“今年，豪宅的需求同樣還在，而成交是否能持續攀升，還要視產品而定。”蔡為民指出，購房者對于產品要求越來越嚴苛，尤其是高端住宅，較多是自住需求主導成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然將市場，價格甚至會持續攀升。

　　位于傳統西郊國賓區的西郊紫薇花園就備受業內期待。業內人士指出，除地段外，項目本身的高端配置也造就了其“稀缺性”。

　　1月17日，上海大寧金茂府示范區亮相，當天這座上海頭個BREEAM標準的未來生活館和2.5萬平方米上海的項目實景示范區讓不少業內人士稱贊不已。

　　以世界十大公園之頭的加拿大“布查特花園”為原型的金茂坐擁公園；新古典主義并兼具海派韻味和時代氣息的展示；以及全球知名設計師梁志天主筆的“香奈兒及賓利”風格的項目樣板間，均體現出項目對細節的有效推敲與演繹。

　　上海大寧金茂府示范區的開放，實質宣告著方興地產高端住宅標桿作品即將開啟上海豪宅的新紀元。

　　事實上，展望未來，高力國際相關人士表示，緣于購房者對上海市場資本升值前景的信心，豪宅市場預計將保持活躍，而購房者的信心也將支撐豪宅細分市場的成交價格。

　　熱點項目

　　大寧金茂府劍指上海新

　　上海大寧金茂府示范區的開放不僅是其在上海的頭次亮相，其背后更有明確的目標——劍指上海新。

　　上海大寧金茂府位于上海內環邊黃金地塊，是近5年來市先進出讓超過20萬平方米的住宅用地。項目坐享100萬平方米的公園生態資源，無獨有偶的生態環境可謂罕有。

　　另外，項目周邊13所名校，可享受全年齡一站式的國際教育資源，同時大寧板塊也被市政府認定為“第15個上海市級商業”，其稀缺價值不言而喻。

　　同步開放的上海頭家歐盟標準全維度“未來生活館”，對金茂府運用的12大科技系統進行原理演示，使到訪者能切實體會到金茂府區別于傳統豪宅的恒溫、恒濕、保溫、降噪等利好，同步倫敦億萬級豪宅標準。

　　海外置業或持續升溫

　　購房者說

　　“選擇海外置業，可以讓自己的資產進行全球配置。”

　　“希望通過海外置業完成自己的家庭規劃，讓孩子可以享受到更國際化的優質的教育資源和教育模式。”

　　去年，許多國內房企把目光轉移到了海外，其中，綠地、碧桂園等企業加大了海外布局的力度。

　　與此同時，海外置業熱情高漲。有相關數據顯示，中國財富移民投資的項目主要是海外置業，置業不動產在海外投資項目中占比重，人均投資達600萬元人民幣。

　　值得注意的是，海外置業的熱潮也引發了澳大利亞、英國、新加坡等國外房企來中國宣傳推廣其產品。

　　以倫敦的巴特西電站綜合體住宅項目為例，去年底，這一由倫敦“傳奇”建筑改建而成的城市綜合體在上海舉行發售會，備受業內關注。

　　“投資是許多人選擇海外購房的一個重要原因，近兩年來，國內樓市投資空間已不如從前。”上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦指出，所謂不把雞蛋放一個籃子里，從資產配置的角度來看，分散到海外有利于抵抗資產風險。

　　同時，各個國家不同的投資政策也給了購房者多樣化的選擇。

　　去年末，英國推出的房地產印花稅全面改革也在海外置業市場引發關注。

　　對此，邦瑞·中國中華區頭席代表兼總經理白兮表示，“英國的房地產印花稅政策以前是按照房屋總價征收，新的政策是分段征收，另外，新的政策還調整了稅率。該政策將使98%的在倫敦置業的購房者未來在稅率上受益，不出意外的話，2015年，將是中國購房者海外房地產投資的英國年。”

　　白兮還表示，倫敦房地產市場2014年增長了30%，2013年增長了20%，大大超過了幾十年以來年平均增長6-7%的速度。新的印花稅政策的推出，目的是為了抑制倫敦豪宅市場，并提振倫敦西區和西南區房價的增長。

　　另外，國內競爭激烈的教育資源和教育環境，使得很多家庭將目光轉向海外。德佑地產研究分析師趙葆根認為，“子女教育”和生活環境質量對選擇海外購房者而言非常重要，購房者通常會考慮該地是否有知名大學、強大的經濟實力和高端生活方式，這也使得倫敦、紐約和悉尼這一類城市比較熱門。“從這兩年看，海外投資熱潮越來越明顯，預計今年海外置業仍將持續升溫。”盧文曦說。

　　專家觀點

　　倫敦將成為海外置業熱點

　　邦瑞·中國中華區頭席代表兼總經理白兮表示，2012年之前投資者是“選”房子，現在海外置業變成了“搶”房子。2012年之前，海外置業的理由更多偏向于移民、教育等，而目前置業者的新四大理由為：區塊是否具有投資潛力、數據報表是否漂亮、區塊在當地的排名以及租售比。

　　英國推出房地產印花稅的改革，其中購購50-70萬英鎊區間的房子，印花稅受益。而隨著政策的持續發酵，英國倫敦會成為海外置業的較熱的熱點。

　　其實，位于海外房地產塔尖的市場并不多，倫敦是其中一個。其擁有語言優勢、貨幣優勢、金融優勢和人才優勢，擁有旺盛的租房來源。倫敦的張力不僅僅是房地產本身，而是金融、就業、教育等，是這些造就了其塔尖地位。

　　近日，2015全國旅游工作會議舉行。會上指出，2014年全國旅游業實現平穩增長。預計國內旅游36億人次，增長10%。2015年旅游業發展預期目標為國內旅游39.5億人次，增長10%。

　　“主題化”旅游地產更受寵

　　隨著中國旅游產業進入了高速發展階段，旅游地產也逐年升溫。

　　與普通住宅、商業地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業的發展水平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產在居住品質、投資價值和發展前景方面，比單一的住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關注和青睞。

　　“做旅游地產，房企目前還處在探索階段。如今的購家愈加理性，尤其注重生活方式，因此，房企只有根據置業需求來轉型才能在旅游地產中突圍而出。”蔡為民指出。

　　回顧2014年，房企擯棄了過去缺乏與產業結合、度假服務配套不完善以及固守傳統住宅的營銷模式等問題，轉而結合多種自然資源、文商旅產業疊加、整合，提供休閑度假式的硬件設施和獨有的生活方式。

　　某房企就直言，未來，開發旅游項目不再是過度透支資源，而是以合理價格提供休閑生活的多種選擇，進而以產品、生活配套、養生文化概念等支撐項目，只有這樣才能獲得購房者的青睞。

　　“簡單而言，有‘主題’的旅游地產更好賣，例如養生、休閑度假、投資等這三類主題就是目前旅游項目主打的‘標簽’。”趙葆根表示，今年底，上海迪士尼樂園即將開園，而周邊以此為主題的項目的熱銷效應也將逐步凸顯。

　　同時，業內人士認為，“主題”化旅游地產也使得上海周邊的項目備受關注。

　　以位于周莊鎮核心區域的云谷周莊為例，除了位于周莊這一生態景區，其更提供智能監控、智能定位、智能家居等服務，營造出不一樣的“休閑度假”環境。同時，嵊泗天悅灣項目也為“說走就走”的度假生活方式提供了可能。該項目的優勢是緊靠上海，從洋山港出發僅需45時辰船程，便可直達島上，生活便捷。

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