不久之前，沈陽地區(qū)為去庫存支持畢業(yè)未滿5年大學(xué)生可以“零頭付”購房的傳聞曾一度引起關(guān)注。3月28日，沈陽市政府發(fā)布樓市新政，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購購商品住房的，給予住房公積金政策支持，較高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購購商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購購商品住房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

從沈陽的房地產(chǎn)新政來看，盡管政策不是傳聞的“零頭付”，但“去庫存”的政策意圖依舊明顯。近期多地密集出臺樓市新政，然而各地的政策取向卻大不相同。

日前上海出臺新規(guī)，要求從緊實行差別化住房信貸政策，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購購普通自住房的，頭付款比例不低于50%；購購非普通自住房的，頭付款比例不低于70%。深圳則提升購房門檻，外地戶籍購房社保年限由1年改為3年，信貸政策也有所收緊。

“目前相關(guān)去庫存的政策仍主要針對房價過快上漲的城市，而并非對全國房地產(chǎn)市場的‘一刀切’。”來自東方證券的分析人士表示，目前看房地產(chǎn)去庫存政策基調(diào)沒有變化，仍是2016年經(jīng)濟(jì)工作的。由于城市間房價表現(xiàn)出現(xiàn)分化，“因城施策”的政策特點(diǎn)將更為明顯。

住房信貸政策需與區(qū)域形勢匹配

江蘇3月28日出臺的房地產(chǎn)新政體現(xiàn)了明確的“因地施策”思路。人民銀行南京分行、銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局發(fā)布通知指出，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)市場走勢分化明顯，既存在局部地區(qū)特別是部分三四線城市庫存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況。對此，江蘇省金融部門要按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策真正落實好。

江蘇的房地產(chǎn)新政要求，“一方面，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購房需求，穩(wěn)妥有序消化去化周期較長的三四線城市商品房庫存；另一方面，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風(fēng)險，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)健康平穩(wěn)發(fā)展。”

“當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場總量過剩、區(qū)域分化。70％的庫存分布在三四線城市，因此住房信貸政策必須與全國房地產(chǎn)的形勢相匹配。”人民銀行副行長潘功勝在今年全國兩會期間回應(yīng)房地產(chǎn)政策有關(guān)問題時表示。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京、上海和廣州新房價格分別上漲3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。與去年同月相比，漲幅分別高達(dá)57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。

招商銀行金融市場部分析師萬釗表示，近期房價上漲較快的城市，比如北京、上海、深圳、南京、武漢、蘇州等，均處于去化周期較短、供不應(yīng)求的狀態(tài)。另一個例證是廣州和杭州，兩者雖然屬于一線或準(zhǔn)一線城市，但新房供應(yīng)量充足、去化周期較長，房價并沒有出現(xiàn)快速上漲的情況。

有分析認(rèn)為，頭付貸和場外配資是導(dǎo)致一線城市本輪房價大漲的原因之一。各地新政中也出臺打擊措施，如嚴(yán)禁頭付貸和場外配資，必須承諾頭付是自有資金，違反者作為失信行為信息納入公共信用信息服務(wù)平臺等。

一線城市樓市穩(wěn)定有利于去庫存

上海、深圳等地收緊購房政策，與此同時十余個城市和地區(qū)相繼出招去庫存。

例如，珠海宣布取消樓市限購，外地人可自由購購所有類型住宅。海南省提出，對該省商品住宅庫存消化期超過該省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。杭州宣布進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，對在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工在杭州市購購自住住房的，可申請辦理公積金異地貸款。支持職工使用公積金貸款購購二手房，二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，較低頭付款比例降到20%。

進(jìn)入2016年，在去庫存背景下，央行先后宣布下調(diào)非限購城市頭付比例，并將職工住房公積金賬戶存款利率由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積7.18億平方米，同比增長15.6%，而房屋新開工面積下降14.0%。然而，2016年1月到2月，商品房待售面積仍在增加，達(dá)7.39億平方米；房屋開工面積一改下降態(tài)勢，開始上升，增長13.7%，房屋新開工面積為1.56億平方米。

“全國房地產(chǎn)庫存主要集中在三四線城市，一線城市房地產(chǎn)市場的升溫沒有傳導(dǎo)到三四線城市。”萬釗表示，一線城市房地產(chǎn)市場的投資需求旺盛，反而對三四線城市形成資金的“虹吸效應(yīng)”。一線城市房價保持相對穩(wěn)定將減輕“虹吸效應(yīng)”，對于周邊三四線城市去庫存而言是一種利好。

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