5月5日，中國社會科學院城市發展與環境研究所發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告(2016)》（以下簡稱藍皮書）。藍皮書稱，2015年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負轉正。但是部分城市庫存水平依然較高。

   對于今年房地產趨勢，藍皮書認為，2016年宏觀經濟仍面臨持續下滑的壓力，這也導致市場對房地產價格預期有所降低，住房需求增速減緩，對房地產市場構成向下壓力。

   與此同時，各線城市樓市的分化局面仍然存在。藍皮書指出，一線城市和少量二線城市面臨補庫存難題，大多數三、四線城市則需要大力去庫存。

   此次藍皮書的執行主編、中國社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強告訴《每日經濟新聞》記者：“去庫存依然是今年房地產的主要任務。各地應該堅持分類調控，同時加快出臺支持住房租賃市場的政策。對于庫存壓力大的三、四線城市，可通過進一步下調頭付比例的方式，適當擴大住房需求。”

   宏觀經濟走勢影響預期

   在房地產庫存壓力下，去年以來，一系列寬松政策如降準、降息、降頭付、減稅費、放松公積金貸款等先后出臺，地方政府也從取消限購等不同方面松綁樓市。

   在諸多利好政策刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯。去年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負轉正。藍皮書選取的35個城市商品房均價同比增長10.5%，增速比2014年快了10.7個百分點。

   但是，藍皮書也認為，房地產庫存水平依然較高，但增速明顯下降。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化期。

   王業強對《每日經濟新聞》記者說：“當前房地產市場面臨的問題體現在結構供需嚴重失衡，商品房去庫存任重道遠。”

   在王業強看來，供需失衡體現在三個方面：一是一、二線城市和三、四線城市分化導致的區域性結構失衡；二是各種類型產品結構處于失衡狀態，住宅庫存相對于辦公樓和商業營業用房等產品市場表現較好；三是由于貧富差距拉大，導致需求結構失衡。

   記者注意到，今年以來，深圳、上海等城市出現房價過快上漲態勢。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收緊限購措施。但是黑龍江等地仍面臨庫存壓力，當地為此出臺了購房補貼等激勵措施。

   對于今年的形勢，藍皮書預計，一線和部分二線城市房價仍將上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區域性分化明顯，三線、四線在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產價格跌幅逐漸收窄回穩。

   藍皮書提醒，如果宏觀經濟增長繼續放緩，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現下滑趨勢。

   分類調控應對樓市冷熱不均

   從政策層面來看，藍皮書認為，圍繞房地產供給側改革，實施分類調控，適度緩和區域分化、冷熱不均的現象，維持市場穩定將是2016年房地產政策的主基調。

   “對于一線城市和部分熱點二線城市，增加土地供應將是，同時繼續實行限購政策，甚至會出臺相關政策以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高。”王業強說，多數二線和三、四線城市則會以刺激需求、促進庫存去化為主，購房落戶、稅費減免、財政補貼政策等有望在各地鋪開。

   對于三、四線城市的庫存狀況，專家告訴《每日經濟新聞》記者：“截至4月份，部分三、四線城市的庫存去化周期還在14個月以上，部分城市甚至超過30個月。”

   為推動房地產去庫存，去年以來，多次下調購房頭付比例。今年2月2日，央行再次發布通知，在不實施限購的城市頭套住房頭付比例較低降至20%。據藍皮書分析，頭付比例下調，購房門檻大幅下降，對市場需求的刺激十分明顯。

   在巨大的庫存壓力下，藍皮書在對2016年的房地產政策展望時預計，三、四線城市房地產貸款頭付比例可能進一步降低至15%，二套住房貸款的頭付比例也將相應下調。

   王業強也對《每日經濟新聞》記者說：“頭付政策調整，一些二線城市和三、四線城市之間應該有所區分，‘因城施策’。對于庫存比較大的三、四線城市，調整幅度可能相對較大，可以使有購房意愿的家庭提前實現住房消費。”

   另外，王業強表示，從目前信貸情況來看，房地產還沒有觸及引發金融風險的點，還是屬于比較低風險的。

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