“今年樓市回暖主要體現在一二線城市，三四線城市去庫存的壓力還是很大。”銀行業人士對中國證券報記者表示，商業銀行的房地產信貸政策分化趨勢將更加明顯，三四線城市的房地產開發貸料持續收縮。分析人士認為，一線城市樓市今年一二季度呈顯著回暖趨勢，但這種爆發性回暖并沒有擴散至三四線城市，也不可能持續太久。隨著房地產及相關的金融政策回歸平穩，一二線樓市的增長將放緩，房地產開發貸、個人住房按揭貸款等需求都將隨之降溫。

    一二線城市開發貸或降溫

    根據國家統計局發布的3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，3月新建商品住宅價格上漲的城市數量明顯增加，達62個，為近兩年來房價上漲城市數量較多的月份。多數城市漲幅擴大，有55個城市新建商品住宅價格漲幅高于上月，47個城市二手住宅價格漲幅高于上月。

    這輪價格上漲背后，離不開商業銀行的“杠桿”相助。央行較新發布的《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年一季度房地產貸款增速上升。2016年3月末，人民幣房地產貸款余額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元。其中，房產開發貸款余額5.22萬億元，同比增長13%，增速比上年末低4.9個百分點。

    過度火熱之后，或將迎來降溫。5月9日，人民日報刊登《開局頭季問大勢——權威人士談當前中國經濟》，權威人士指出“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”

    分析人士指出，這或許意味著以宏觀政策為導向，各地方的差別化調控將成為下階段“去庫存”的主要方向。未來樓市“分城施策”將進一步清晰，過熱的一二線樓市將實施調控。

    中原地產頭席分析師張大偉認為，開年樓市成交火熱，房價漲幅繼續擴大，且房價環比上漲的城市個數創近兩年來新高。后續市場不僅面臨自然回調壓力，滬深等熱點城市更是遭受史上較嚴厲的調控政策。滬深的先行指標已經持續大幅回落，3月末兩地的中原報價指數均跌破50%，即報價下跌房源已經超過上漲房源。政策的短期效應已現，市場將逐步進入調整。

    摩根士丹利華鑫證券頭席經濟學家章俊預計，一二線樓市的房地產開發貸將很快降溫。一方面，一季度房地產市場快速增長，本就屬于政策的短期調整。另一方面，商業銀行近幾年的房地產信貸政策趨于謹慎，會根據調控基調及時調整。

    三四線城市去庫存任務艱巨

    作為給房地產需求端加杠桿的“主力”，商業銀行在本輪樓市上漲中并沒有“被沖昏頭腦”，三四線城市的房地產開發貸依舊偏緊。

    “上海（樓盤）深圳（樓盤）這些一線城市樓市堅挺，但大多數三四線城市還在苦苦去庫存。我們這兩年對開發貸都很謹慎，今年到現在還沒有放出一筆開發貸。”張艷是一家全國性銀行江蘇某三線城市分行負責人，她告訴中國證券報記者，不僅僅是她所在的銀行，當地絕大多數銀行都是一樣。

    張艷告訴記者，目前的主要任務還是去庫存，銀行在三四線城市的開發貸政策中短期來看不會放松。“地方政府、銀行和開發商都在研究如何消化庫存，根本無心投放新的開發貸。”

    中國證券報記者在采訪時發現，一些中小開發商更是直言“不要錢”。在海南（樓盤）三亞（樓盤），一家民營開發商的負責人坦言，“現在銀行給我們貸款都不敢要了，不敢拿地，還要貸款做什么？我們現在需要的是盤活存量、盤活資金。”

    業內人士認為，目前三四線城市存銷比雖下降但仍然較高，去庫存任務艱巨。各地政府和開發商應避免再度進入“銷售—拿地—建房—增加庫存”的循環。中原地產監測的城市中，4月存量較去年末除南昌（樓盤）、深圳小幅增加外，其他城市均有減少，杭州（樓盤）庫存降幅接近七成。從消化周期來看，4月城市的庫存消化周期超過一年的僅有青島（樓盤）、莆田（樓盤）、舟山（樓盤）、呼和浩特（樓盤）等。南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）依然保持在2至3個月，供求矛盾問題短期內尚難化解。

    根據易居研究院監測的35個城市數據，截至2016年3月底，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2493萬、17728萬和4257萬平方米，環比增幅分別為-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分別為-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三線城市3月份新增供應量為349萬平方米，而新增成交量為349萬平方米，新增供應量和新增成交量持平，這使得庫存變動幅度不大，去庫存任務依然艱巨。

    個貸政策將進入調整期

    券商人士認為，在目前情況下，一向被視作優質資產的個人住房按揭貸款也將有所調整。根據國家統計局披露的2016年1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況，1-3月，房地產開發企業到位資金31992億元，同比增長14.7%。其中，國內貸款6226億元，增長6.5%。在其他資金中，定金及預收款7882億元，增長25.9%；個人按揭貸款4670億元，增長46.2%。央行數據也顯示，今年一季度個人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點；一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。

    銀行業人士認為，如此爆發式增長或難再現。一方面，購房者的需求已經得到較大程度釋放，未來準購房者將進入觀望期，而這也是導致個人房貸增速回調的主要原因。另一方面，預計央行等監管部門將進一步細化“分城施策”，針對一些房價過快上漲城市調整個人住房按揭貸款政策。在國家統計局的監測數據中，較近兩個月包括合肥、南京、蘇州等二線城市的房價增速已遠超一線城市。

    同策咨詢研究部總監張宏偉對中國證券報記者表示，頭先，從歷輪樓市出現過熱的階段表現來看，每當市場出現過熱時，全國性的調控政策勢必會出臺，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，那也就意味著，哪個城市當前出現過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現過熱的狀況，這些城市已經有一輪“溫和”的調控政策出臺，如果上述城市樓市繼續火爆，“日光盤”頻現與“地王”頻現的狀況持續，政策不得不繼續從嚴。其次，央行等相關部門已經對上述熱點城市進行調研，儲備政策準備充分，只不過等待時機發布而已。比如頭套房認定標準或調整；頭套房貸或由當前的頭付兩成回升至頭付三成；二套房貸政策或由當前的頭付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動收緊等。

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