業主和物業“相愛相殺”的案例屢見不鮮，見諸報端的多半是業主控訴物業的種種行為。但不知，物業很多時候也是啞巴吃黃連有苦說不出。海南房屋空置率高達70%，業主購了房不入住拖欠物業費的現象嚴重。海南某物業公司澄邁分公司起訴業主張某拖欠物業服務費一案，6月27日澄邁縣人民法院已正式立案。

    業主購了房不交物業費愁煞物業

    張某購購了某花園小區的樓房，從2011年至今房屋一直空置著，物業多次聯系張某，他都不肯交納物業服務費，至今已拖欠物業服務費4000多元。“空置房拖欠物業服務費現象嚴重，張某只是惡意欠費的業主之一。”某物業公司負責人余先生說，他們請求法院判令張某支付5年來拖欠的物業服務費和違約金共計1萬多元。

    據省物業管理協會秘書張啟云介紹：“空置房業主拖欠物業服務費現象嚴重，海南每年物業企業起訴欠費業主的案件都在百起以上。但是北京、上海、深圳等地房屋入住率高達98-99%，這些城市幾乎無空置房，物業服務企業也沒有遇到過此類欠費問題。海南的空置房率高達70%，這些空置房業主多是島外購房者，購房后有的辦過入住手續，鎖上房門就離開了;有的連入住手續都沒辦，開發商和物業都聯系不到他們，更別說交納物業費了。”

    此外，張啟云表示，許多空置房的業主本是炒房客，他們既沒有辦理入住手續也不會進行房屋裝修，更別說交納物業服務費。有的炒房客轉賣房屋時連物業公司都不知道，當新業主裝修入住時，物業公司找其補交先前拖欠的物業費，新業主自然不會替前業主當冤大頭，這就讓業主和物業之間產生了不少隔閡。

    物業：起訴得罪業主不起訴收不到物業費

    據了解，海口海甸島某小區業主2010年入住，575戶業主中至今有448戶業主拖欠物業費，物業公司通過仲裁解決了15戶業主的欠費問題，目前正待起訴其余433戶欠費業主。這433戶欠費業主中，有169戶購房后至今都未辦理入住手續，想起訴都找不到業主。即便是已入住的181戶業主，按時交費的也只有142戶。“收費率僅24.6%。我們公司每年要墊資30多萬元，才能維持正常的物業管理。”海口另一大型物業公司負責人大吐苦水。

    物業收不到空置房業主的物業服務費，即使起訴了欠費業主，他們會先交清先前拖欠的物業服務費，但接下來又繼續拖欠。“每戶每月物業費只有幾十元，起訴的訴訟對象一戶一案，而戶數又太多，法院和仲裁機構往往執行不過來，仲裁機構甚至不愿受理此類案件，因為他們執行案件過程中，有時還要倒貼錢。”張啟云說。

    “新聞報道如果點出小區和企業名稱，將導致物業公司與業主關系惡化，而且空置房欠費業主眾多，起訴業主就意味著要得罪業主，物業公司也不敢得罪所有業主，只能選擇幾位欠費相對較多的業主起訴。通過這種方式，促使其他欠費業主交清物業服務費。”多位物業公司負責人要求記者匿名報道時這樣解釋。

    張啟云稱，海南共有600多家物業服務企業，這些企業幾乎都集中在海口。目前只有一些大的物業服務企業被迫對空置房欠費業主進行起訴，許多小的物業服務企業本就實力薄弱，根本不敢起訴欠費業主。

    而多數物業公司負責人認為，起訴欠費業主實屬無奈之舉，因為起訴案件的標的小，即使起訴后業主交清欠款了，除去律師費和訴訟費，物業公司仍然收不回成本。“有業主欠費長達10年，不起訴實在沒有別的辦法。”海口某物業公司負責人趙先生說。

    物業費不足引發“棄管”“爛管”現象

    海口市物業管理行業協會秘書長梁金華介紹，空置房業主長期拖欠物業服務費，直接影響到海南物業服務企業的正常經營和服務質量，并已經出現了“棄管”和“爛管”現象。

    2011年，經開發商再三要求海口某物業公司接管瓊海海逸陽光小區物業管理，哪知物業因為該小區多為內地購房者，平時入住率低，房屋空置率高，物業服務費根本收不起來，物業公司只能墊資經營，管理6年已虧損18萬元。無奈之下，即使開發商用心挽留仍無濟于事。今年2月分，該物業公司斷然放棄對該小區的物業管理。“一些房屋空置率高、物業服務費拖欠嚴重的小區‘棄管’的事情時有發生。”梁金華說。

    在物業服務行業還存在著另外一種現象叫“爛管”。梁金華解釋說，空置房的物業服務費收取不到，可物業管理需要成本，物業公司為了維持經營，只好裁員，而裁員則面臨服務質量會降低，物業行業就稱這類物管小區叫“爛管”。“隨著空置房增多，拖欠物業管理費的數量增加，這種‘爛管’小區也會增多，物業‘爛管’現象將直接影響到海口和海南物業服務企業的聲譽，甚至影響到海南國際旅游島的形象。”梁金華分析認為。

    如今，空置房業主欠費問題，已影響到海南物業行業的健康發展，如何降低空置房的數量，如何遏制海南物業服務“棄管”和“爛管”現象，亟待有關部門作出相應對策，以尋求解決的辦法。

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