樓市又聞?wù){(diào)控聲。

  從坊間流出的文字看，上海正在研究的調(diào)控措施，可以稱得上是嚴(yán)厲。而且抓住了要害，亦即從住房信貸入手。雖然只是傳聞，我個(gè)人還是非常認(rèn)可這樣的措施。要調(diào)控就來點(diǎn)硬的，瞄準(zhǔn)七寸，狠狠一擊。

  為什么這么說呢？當(dāng)然是因?yàn)椋衲暌詠恚糠址績(jī)r(jià)上漲過猛的城市，也曾實(shí)施了新一輪的調(diào)控，但普遍被認(rèn)為過于溫柔，更多的是象征意義。如果市場(chǎng)進(jìn)行不當(dāng)解讀，效果是可疑的。在非理性情緒的推動(dòng)下，說不定還有反向作用。

  去年下半年以來，一線和二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)快速上漲，我堅(jiān)決相信首先是一種貨幣現(xiàn)象，雖然有個(gè)別專家不同意；然后才是供求關(guān)系。較為寬松的貨幣發(fā)出來后，主管部門原本是希望能流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但逐利的資本總是窮盡一切辦法，曲折流入樓市。

  貨幣通過各類管道流到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域后，在所謂資產(chǎn)荒的虹吸作用下，聚集于不動(dòng)產(chǎn)。堆積的資本，對(duì)樓市供求關(guān)系形成了扭曲。表面看，是購房需求大增導(dǎo)致房子供不應(yīng)求，但它們很多并非真實(shí)有效需求，而是資本泡沫進(jìn)入樓市資金池后對(duì)商品房?jī)r(jià)格的不斷抬升，從而構(gòu)成了如罌粟花一般的繁盛。在區(qū)域性恐慌情緒的傳導(dǎo)下，部分真實(shí)需求入場(chǎng)，放大了價(jià)格泡沫，如此互為推動(dòng)。

  正是從這個(gè)意義上，傳聞中的上海調(diào)控措施，一舉將二套房首付提高至五成或七成。當(dāng)然，由于房?jī)r(jià)的快速上漲，京滬很多購房者真正獲得的貸款，也只相當(dāng)于四成，豪宅的首付成數(shù)甚至高達(dá)六七成（一次性付款也常見）。

  不過，掐住信貸口子仍然是當(dāng)下*合適的切入點(diǎn)。由于一二線城市*近一年已有部分投機(jī)客入場(chǎng)，以分立戶口或直系親屬的名義購房，提高首付比例對(duì)投機(jī)客還是有抑制作用的。居民加杠桿仍有空間，并不等于鼓勵(lì)投機(jī)。

  如你所知，2014年以來主管部門和各省市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控遵循的是因城施策原則。促進(jìn)住房消費(fèi)時(shí)，二三線城市普遍取消限購，一線城市不放松；住房消費(fèi)的契稅和營業(yè)稅調(diào)整，也繞開了一線城市；三四線城市的去庫存始終是房地產(chǎn)主管部門的工作之一等等。當(dāng)一線和二線熱點(diǎn)城市的樓市出現(xiàn)過熱苗頭時(shí)，也是各城市分別收緊政策。

  相對(duì)于過去樓市黃金10年的歷次調(diào)控，基本是全國一起吃藥，現(xiàn)在的做法無疑是很大的進(jìn)步。畢竟一線城市與二線城市之間，二線城市之間、一線城市之間，都出現(xiàn)了明顯分化。因城施策有助于對(duì)癥下藥，提高精準(zhǔn)度。

  然而，我不得不遺憾地指出，房地產(chǎn)調(diào)控一直未能擺脫內(nèi)循環(huán)的怪圈。這個(gè)怪圈的外在表現(xiàn)模式就是，“房?jī)r(jià)上漲——出手調(diào)控——鼓勵(lì)刺激——過熱或局部過熱——（區(qū)域）再調(diào)控”，如是循環(huán)，自我認(rèn)證。

  回顧2003年以來的多輪調(diào)控（有專家認(rèn)為這代表房地產(chǎn)的幾個(gè)周期，我個(gè)人不太贊同），可以大致發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：

  出臺(tái)抑制性調(diào)控政策的時(shí)候，都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快。2003年以上海、杭州為開端，然后是2005年-2007年、2009年、2010年的全國性調(diào)控；2016年的區(qū)域性調(diào)控。房?jī)r(jià)不停地上漲，政策不停地調(diào)控。你不能說調(diào)控沒有一點(diǎn)作用，*自然的反問就是，如果沒有調(diào)控，也許漲得更瘋狂。

  出臺(tái)鼓勵(lì)性住房消費(fèi)政策的時(shí)候，主要是因?yàn)榉€(wěn)定經(jīng)濟(jì)的需要。遠(yuǎn)如1998年應(yīng)對(duì)金融危機(jī)是實(shí)行住房商品化、信貸支持住房消費(fèi)的*大動(dòng)因；中如2008年國際金融危機(jī)，4萬億刺激政策的一個(gè)重要內(nèi)容，是鼓勵(lì)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；近如2014年普遍取消限購，2014年底再調(diào)整購房的契稅和營業(yè)稅政策等。

  以兩種出發(fā)點(diǎn)施加的調(diào)控，具有明顯的外部性特征。有朋友可能不同意，盯住房?jī)r(jià)的調(diào)控，應(yīng)該是因應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的要求。實(shí)則不然。

  2003年開啟的那波房?jī)r(jià)快速上漲，如果說還可歸因?yàn)殚L(zhǎng)期壓抑的住房需求爆發(fā)所致，那么，2005年至2013年的房?jī)r(jià)上漲，很大程度是投資和投機(jī)需求推動(dòng)，僅靠基本需求沒有如此巨大的能量。而它們的背后，是與之如影隨形的貨幣超發(fā)。

  限于篇幅，無法對(duì)內(nèi)循環(huán)的調(diào)控邏輯及其弊端展開論述。請(qǐng)讓我直接跳到結(jié)論：倘若要打破調(diào)控內(nèi)循環(huán)的怪圈，必須回到房地產(chǎn)制度的建構(gòu)上來。主要因素包括：土地供應(yīng)制度改革、包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收制度改革和基本住房保障制度的建立。

  不瞞你說，這幾個(gè)制度，我個(gè)人已經(jīng)呼喚了差不多10年。零零碎碎的修補(bǔ)，是無濟(jì)于事的。總有你會(huì)發(fā)現(xiàn)，繞了100圈仍舊要回到根本問題。就如同，講市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，*根本的，還是得市場(chǎng)說了算。

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