華泰證券(601688,股吧)宏觀分析師李超發布報告預測，隨著中國GDP增長和通脹的下移，購房適齡人群的縮減將導致房地產剛性需求下降，城鎮化進程減速的同時到來，3-4年后中國房地產價格將迎來顯著拐點。

  對于將要出現的結局，李超稱，*樂觀的便是房價仍然緩慢上漲，但是房價上漲速度<人均GDP增速+CPI漲幅；中性結局則是房價零上漲或者小幅緩慢下跌；*悲觀的是房價大幅下跌。不管何種結局，3-4年以后房價的上漲速度將顯著小于人均名義收入的增速，投資黃金時期將一去不復返。

  李超表示，經濟的高速增長和物價的大幅上升造就了人均收入的高速度增長，進而大大提高居民的購買力，促進中國房地產銷售和價格的持續走高。建國以來，三次較大的嬰兒潮導致中國的人口年齡結構極度不平穩，人口的突然暴漲導致房地產市場剛性需求大大增加，短期房地產市場出現供不應求，房價也會出現上漲。而城鎮化也意味著農村人口遷移到城市，新增的人口帶來新的購房需求。

  根據中國的人口年齡結構，目前第3次嬰兒潮人口正處于購房年齡階段，剛性需求正處于高峰期。李超表示，為了避免房地產市場形成嚴重泡沫，房地產限購政策還應堅守2-3年，等剛性需求開始回落后，投資或者投機需求對房地產市場的影響才會逐步降低。屆時，房地產購買政策應該逐步“松綁”，房地產市場銷量和價格的長周期拐點都即將到來。

  不過，李超提醒，去房地產庫存地方政府不應“補貼”。因為補貼會擾亂真實的市場供需信號，不僅擴大了需求，也刺激了供給。貨幣政策不應過度關注房地產價格泡沫，在某種程度上，房地產價格是經濟周期和人口周期共同決定下的產物。

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