“愛情誠可貴，房子價更高。想再買一套，婚約亦可拋！” 有人用打油詩來嘲諷*近在某些城市發生的排隊辦理離婚手續以便購買二套房的奇觀。這一現象的背后，正是近期一、二線城市讓人心驚肉跳的房價過快上漲。

  曾幾何時，業內人士還用空置率等經典指標來判斷中國房價走勢，但如今再用這種“實用主義”的邏輯來做分析，可能就失靈了。今天一、二線城市樓市的火爆，已經不是簡單的剛需和投資博弈，而是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲的結果。

  來自多方面的數據顯示，今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負擔率、開發商開發貸和公司債及負債率都處于歷史高位。而這一切也成就了當今杠桿上的樓市。

  “瘋狂是無法解釋的，你可以參與其中，但必須明白你是在‘賭博’，而不是在投資。”國家行政學院決策咨詢部副主任王小廣向記者直言：“當下一、二線城市房價是‘非理性’上漲，所謂‘投資房產’猶如‘刀口舔血’。”

  令人望而生畏的房價

  記者近日登陸北京（樓盤）市住建委官網，隨機查看即將入市的幾個新樓盤。

  首開地產知語家園擬售價109810元/平方米至129194元/平方米、北京住總棠頌雅苑擬售價91657元/平方米至106877元/平方米、中電建西元瀧悅長安嘉園擬售價63977元/平方米至89777元/平方米……它們分別距離北京市地帶約20公里。

  “當前北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤）這么高的房價，我都有些看不懂了。” 陽光100集團常務副總裁范小沖對上證報記者坦言。作為一名開發商，他建議大家“冷靜”。

  一度在北京，每平方米10萬元以上的房子還是 房的“特權”，如今北京新房豪宅化日益顯化。而且，這些項目距離北京市的位置也越來越遠，動輒在20公里之外。

  “不僅是北京，今年深圳、上海、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）等地的房價也都漲幅明顯。”中國房地產數據研究院院長陳晟對上證報記者說，中國樓市儼然成了一種“貨幣現象”。

  據統計，8月份全國100個城市新建住宅均價連續16個月環比上漲，同比連漲則達到13個月。

  高高的房價還引來了“惜售”待漲。記者在北京亦莊林肯公園樓盤采訪時遇到一對老夫妻，他們感嘆這么大的一個樓盤，一期沒有幾套二手房出售，要買也只能選擇二期的尾房。

  “目前該區域可出售的和愿意出售的房子特別少。”房產中介張松對記者說。無獨有偶，在北京金融街(000402,股吧)、月壇附近，鏈家等中介門店的店員告訴記者，這里的二手房房源同樣很少。

  高高的房價，正扭曲著有房和無房人的心理，而扭曲房價的集大成者之一正是杠桿——金融信貸。

  居民杠桿率猛增

  “中國的居民杠桿率近年來增長非常快，居民的負債占整個GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。” 陳晟告訴記者，2016年這個數字估計會達到44%。而每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續提升。

  另一組數據更有說服力。8月12日央行公布的貨幣信貸數據顯示，住戶部門（指個人群體）的中長期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過100%（7月人民幣新增貸款4636億元）。國家統計局的數據更令人吃驚：1至7月份個人按揭貸款13305億元，增長54.6%。

  “從金融機構的角度來看，目前個人住房按揭貸款仍是各個銀行爭奪的優質資源，這也就是居民大加杠桿的原因。”偉嘉安捷吳昊對上證報記者說，雖然目前北京各大銀行發放的房貸利率已經很少再有“83折”，大多以“85折”和“90折”為主，但平均測算下來，其首套房的利率仍處于歷史新低。

  “根據融360的權威統計數據，一季度末，全國首套房平均利率為4.54%，繼續創歷史新低。一季度末76.98%的銀行提供優惠利率。從利率水平看，一季度末一線城市首套房平均利率4.27%，相當于基準利率87折；二線城市首套房平均利率4.45%，相當于基準利率91折；三線城市首套房平均利率4.63%，相當于基準利率95折。”興業證券(601377,股吧)閻常銘在研報中寫道。

  在他們團隊看來，在利率市場化和金融自由化階段，商業銀行持續增加對于住房按揭貸款的偏好，是一種重復國外主要經濟體資產配置行為的歷史規律。這似乎意味著，如果宏觀調控政策沒有特別約束，住房按揭貸款仍是商業銀行的“香餑餑”。

  今年年初，央行行長周小川曾表示，我國個人住房貸款在銀行總貸款中的比重偏低，很多國家占總貸款比例為40%-50%，中國大概在百分之十幾左右，銀行也覺得個人住房貸款相對比較安全。“這一態度和看法，也令市場鼓舞。”興業證券研究員這樣分析。

  然而，從另一個角度來看，中國按揭貸款還款負擔率明顯上升，其中的隱憂不得不令人關注。

  廣發證券(000776,股吧)樂加棟團隊統計，目前中國按揭貸款還款負擔率為39%，壓力相對較大。他們預計，整個2016 年還款負擔率將接近40%。“對于今年按揭貸款購房的居民家庭而言，若未來收入出現波動，還款壓力可能進一步加大。”

  根據他們的測算，2011年-2012年中國居民按揭還款負擔率在20%以下，2015年升至28%。由此來看，2016年居民購房的杠桿率確確實實在猛增。

  陳晟告訴記者，中國在2015年底的居民房貸收入比高達0.46，已經超過日本泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升。

  “如果房貸增速維持在25%到30%，預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的0.5水平。”陳晟不無憂慮地說。

  公司債規模暴漲

  開發商集中發行公司債，成為助推房價上漲的另一個杠桿，很多“地王”也由此誕生。

  2016年1月14日，保利地產(600048,股吧)發布公告，*終確定期公司債券的票面利率為2.95%，發行規模為25 億元。“2.95%的低利率，讓企業發債動力十足。”東興證券固定收益分析師鄭良海說。

  記者收集到的材料顯示，這25億元公司債被基金（鵬華弘實、中銀新財富）認購約3億元。“剩下的22億元應該是銀行、保險、社保等吃進的。”一位業內人士對記者說，雖然這類公司債收益率低，但其流動性好，還有質押回購加杠桿的便利，因此只能是資金成本更低的機構購入配置。

  “目前，5年期AAA房產企業發行利率在3.15%-3.2%，AA級在3.5%-4.5%，整體上與去年相比下降將近80bp-100bp。”鄭良海說，與以往開發貸作為開發商的資金來源不同，近一年來房企發行公司債成為撬動樓市的另一個杠桿。

  國家統計局、中國指數研究院等機構的統計數據顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模已經達到2015年全年的151%。

  鄭良海告訴記者，相較其他行業，房地產自2014年“9·30”新政后開始回暖，房企也隨之成為公司債的發行主力。2015年頒布的《公司債券發行與交易管理辦法》（以下簡稱“新辦法”）實施以來，房企發債更是快速上升，發行成本要低于其他行業。“這有可能導致房地產未來幾年會有一個行業風險釋放過程。”他說。

  對此，中國人民銀行研究局王琰撰文指出：“房企低成本集中發債可能造成未來集中違約”。

  “據Wind 統計，今年上半年上市房企平均資產負債率為76.4%，其中32 家企業負債率已突破80%。而受宏觀經濟形勢及調控政策影響，近年來地產行業整體增速換擋、內部結構重構，房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續弱化，此時低成本集中發債可能導致未來集中違約。”王琰說。

  鄭良海告訴記者：“2012年-2016年9月，房企每年發行公司債規模分別為4億、10億、161億、4342億、6756億。資金向地產領域的堆積，既撬動房價不斷上漲，又造成風險不斷累積，預計在2018年后風險會開始逐漸顯露。”

  “政府出臺‘新辦法’確實給很多企業帶來了實惠，但是有些企業有了錢，高價拿地，導致‘地王’頻出，進而推高樓市預期，形成‘賭博’式的惡性循環。”范小沖說，從現實來看，賭對的企業當然高興。而且，當年的“地王”都賭對了，這自然加劇了開發商間的“博彩”心理。此現象既令人深思，也令人不安。

  潛在風險在積累

  無論是居民按揭貸款，還是開發商公司債，這兩大金融杠桿潛在風險的上升顯而易見。道理很簡單，天下沒有只漲不跌的商品。

  記者在采訪調研中發現，無論是從房價收入比、租售比等評價指標來看，還是從供需關系的角度來看，目前一、二線城市的房價均存在“泡沫”是不爭的事實。

  多位經濟學家向記者表示，按照國際上比較通行的說法，房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）在3-6倍之間為合理區間，顯然中國一、二線城市已經偏離了這個區間。

  國家統計局官網的一份材料顯示，2006年，我國平均房價收入比為6.7，仍屬于可接受范圍，與國際平均水平也較接近。

  但據上海易居房地產研究院日前發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2。

  深圳、上海和北京等一線城市的這一數值則更高，深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門（樓盤）（16.6）、福州（樓盤）（14.7）、杭州（11.3）等東部二線城市也在趕超。相比之下，紐約的房價收入比在8左右，東京在10左右，倫敦在12左右，首爾在7.7左右，雖然這些城市的房價不比國內一線城市便宜，但其房價收入比

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