上海作為長三角樓市風向標，近日商業辦公市場突發異動，調控或迎升級。

1月7日晚間，上海市住房和城鄉建設管理委員會(下稱“上海市住建委”)宣布，自1月6日起對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。

截至1月12日《中國經營報》記者發稿前，上海網上房地產顯示，已有約140個類住宅項目被暫停銷售，涉及華僑城、寶龍、綠地、融創等多家知名房企旗下的多個項目，其中涉及多個剛剛準備開盤即被暫停銷售的項目。記者查詢發現，這些項目多數位于嘉定區、浦東新區、松江區。連日來，《中國經營報》記者實地走訪滬上商辦項目發現，仍有部分樓盤“頂風作案”，網簽雖已暫停，實際認購卻仍在進行中。

同時《中國經營報》記者走訪發現，目前類住宅項目在規劃建設、市場銷售、驗收登記、后續管理等環節監管漏洞較多，擾亂了正常的房地產市場秩序，亟須盡快出臺政策加強監管。多位受訪人士亦對記者表示，在商辦項目的交易中，仍然存在一些灰色地帶，政府管控或再升級。

部分樓盤“頂風”認購

對于此次暫停百余個商業辦公項目，上海市住建委給出解釋稱，近期關于商業辦公項目違規銷售、擅自改建的投訴大量增加。經調查發現，上海部分商業辦公項目存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質情況，使得房屋結構、消防等存在安全隱患。同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導購房人。

據了解，所謂 的“酒店式公寓”其實質是50年產權、不能使用公積金貸款的商辦物業。隨著樓市調控的深入，越來越多的房企開始打這樣的偽住宅“擦邊球”，有的甚至打出類似于住宅的名詞對外銷售，為此，整頓市場成為大勢所趨。

1月10日下午，記者走訪了徐匯區被暫停銷售的金巢鉑瑞閣樓盤。當記者表明自己尚不滿足在上海購買普通住宅的條件時，銷售人員當即表示可以選擇他們的酒店式公寓，隨后便帶領記者參觀現房。

據介紹，目前金巢鉑瑞閣的酒店式公寓仍有三款戶型在售，分別是60多、80多和100多平方米的戶型，均價在8萬元/平方米左右，首付50%。現場一位范姓銷售人員介紹稱，因臨近尾盤，所剩套數已不多。

但當記者問到何時可以簽合同時，該銷售人員坦言，因為政策原因暫時不能簽，不過可以先預訂，等政策解禁后馬上就簽約。“暫停網簽的政策只是暫時的，是上海針對商業性質的樓盤進行的一個專項檢查，這個不會持續太久。”該銷售人員表示。

隨后，記者來到同樣被暫停銷售的普陀區綠地世紀城海珀玉暉(別名“海珀名邸”)，置業顧問告訴記者，海珀玉暉只開發了住宅樓和辦公樓，而辦公樓只出售給企業，并沒有可以出售給個人的酒店式公寓。該置業顧問同時表示，目前海珀玉暉的辦公樓尚處于在建狀態，還未正式開售。

值得注意的是，此次寶龍地產旗下有七個項目被暫停銷售，涉及可銷售面積約27.67萬平方米。就寶龍地產多個商業辦公項目暫停網簽等問題，記者致電致函寶龍地產品牌部相關負責人。1月13日，其回復本報記者稱，這次涉及到的只是其中極小一部分產品。并表示，在大浪淘沙后，對寶龍的發展而言，將會有更好的機會。“此次暫停網上簽約是針對全部商業辦公項目而非特定開發企業，目的是為了進行核查，以商業地產為主營業務的寶龍地產被波及并不意外，但對寶龍影響不大。”

對此，《中國經營報》記者走訪了位于閔行區的吳涇寶龍廣場，在營銷記者看到，有好幾組客戶正在咨詢購房，該項目銷售人員稱：“吳涇寶龍廣場這個項目暫時沒有酒店式公寓在售，寶龍位于市內的好幾個商辦項目應該也已暫停銷售，酒店式公寓的一手房以后可能會比較難買到。”

同時，銷售人員告訴記者，政府為了管控“酒店式公寓”，吳涇寶龍廣場商辦項目的網簽系統已被關閉，如果有意向購買吳涇寶龍廣場的辦公樓，可以先交房款訂房，簽約則需要晚一些等政策放開。

1月12日，記者來到位于青浦區的寶龍天地項目，現場銷售人員則告訴記者，該項目的商住房為商業別墅，每套300多平方米，目前只剩8套。銷售人員在帶記者參觀精裝修的樣板房時介紹稱：“我們現在不對外出售，客戶過來看房子，有意向買的話，等這個事情過去，后期我們可以再聯系。”同時，記者發現，項目的宣傳冊等紙質材料已經被收起來，不再向客戶提供。

而記者登錄網上房地產發現，上述項目預售證號為青浦房管(2014)預字0000527號，單套面積300多平方米的該批次323套房源其實已被暫停銷售。

長三角 地產業內人士岳軍告訴記者：“這兩年上海房價快速上漲，普通住房購房門檻基本上達到300萬元以上，使得部分剛需人群只能去周邊城市選房，或者將之前看不上的酒店式公寓納入購房選擇，因而這類產品的市場量價也得到上漲。不過，不排除交易中存在一些灰色地帶，政府加強管控也隨之而來。”

滬樓市調控或再升級

上海此次針對類住宅的調控力度可謂。

在上海住建委發布暫停百余商住項目銷售之前，就有媒體報道稱，上海房地產交易官網“網上房地產”顯示，上海多個類住宅項目已經暫停銷售，涉及上海多個區縣多個標桿項目。

另外，值得注意的是，2016年，受上海多輪樓市新政對住宅限購的影響，商住類產品行情火爆，成交量出現明顯提升。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年上海酒店式公寓市場成交總量達274.47萬平方米，同比上揚幅度高達1.45倍，從價格上看，成交均價為25679元/平方米，同比大幅上揚23%。

中原地產大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天旸在接受《中國經營報》記者采訪時表示：“商辦增長比較快，主要是因為很大一部分限購限貸的人群進入了酒店式公寓的市場。但酒店式公寓買入后再轉手交易的話，稅費比較高。”

同時，他指出，此次查處還涉及到規劃當中的不規范運作。比如，酒店式公寓一般要求不可以有多個洗手間，不可以安裝煤氣管道等，但是目前市場上仍然存在弱化酒店式公寓的辦公功能，強化其居住功能的現狀。“這個對于物業結構的破壞相當大，算是走了規劃和政策的‘擦邊球’，當前，相關部門提出查處和管控也是合理的。”

“辦公類項目出現暫停銷售的現象，主要是因為辦公性質的物業具備了部分居住功能。和其他一些城市不同，上海對于此類物業并不直接定性為酒店式公寓，而依然是辦公類物業。從實際情況看，此類物業即是市場交易中那一類非限購非限貸的產品。”易居研究院智庫研究總監嚴躍進在接受《中國經營報》記者采訪時分析稱。

他認為，上海此次突然暫停銷售此類物業或有三個方面的考慮：一是此前關于對酒店式公寓進行管制的聲音一直存在；二是近期上海購房市場出現了一些新的特征，比如，部分新建商品住宅的供應開始下降，部分購房者在年底之前希望完成置業計劃，這樣此類物業實際上會有一個較為明顯的炒作態勢，積極進行管控非常有必要；第三，此類物業因為過去監管空白，所以也繞過了“一房一價”的備案制度，目前通過監管，在某種程度上說明相關部門希望將此類物業納入到正常的監管體系之中。

同時，上海房地產 人士盧文曦告訴記者，2016年年商住類產品銷售活躍的同時，也夾雜著不少違規行為，因此清查可以視為樓市調控的一部分。

“商住產品自2010年限購后打擦邊球，拿商業地塊做居住用途，一方面可能對規劃產生影響；另一方面，由于熱銷也引發一系列違規行為，比如拿工業用地造酒店公寓，為促進銷售搭夾層等等，目前來看管理層會逐步梳理，嚴格管控。而市場影響則要等官方公布方案后才能判斷。”盧文曦說。

事實上，此前上海針對此類住宅就曾吹過“調控之風”。2016年12月，坊間流傳，上海市房地產主管部門召集各區相關部門、主要房企開會，明確表態對類住宅加強管控，并督促各區對類住宅的供應量、銷售量、存量等基本情況進行摸底、排查。

會后上海各區即開始著手摸底類住宅產品整體情況，并于2016年12月22日開始暫停公寓式辦公樓的規土管理各項審批事項的審批。

在盧文曦看來，未來樓市調控將會更細致，不僅僅局限住宅部分，其他細分市場也在范疇內。

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