2016年中國房地產市場上演了一出反轉劇，年初房價與成交量齊飛，引發市場恐慌情緒蔓延。為了推動房地產平穩健康發展，各部委接連打出組合拳，限購限貸、加強監管、土地限價、增加住房供地……重拳之下，效果顯著，房地產市場已明顯降溫。

作為老百姓(603883,股吧)衣食住行必不可少的環節之一，房地產市場的一舉一動都牽動著人們的心。2015年的高庫存延續至2016年，而去庫存也成為2016年開年的主題。2016年年初，地方積極出臺各類措施推動去庫存化，一線及部分熱點二三線城市受寬松貨幣環境、多重政策利好、階段性供求緊張、地價上漲以及外來資金的影響，顯現出過熱發展的態勢。

2016年前三季度百城住宅均價環比漲幅擴大。根據中國房地產指數統計數據顯示，2016年1-9月百城住宅均價累計上漲14.91%，各季度漲幅逐步走高。一季度累計上漲2.94%；二季度漲幅進一步擴大，累計上漲4.54%；三季度隨著更多城市加入上漲行列，全國整體均價漲幅再度擴大，累計上漲6.78%，其中8、9月環比漲幅均突破2%，一再刷新近年新高。截至2016年9月，百城住宅均價上漲至12617元/平方米，環比連續17個月上漲，同比連續14個月上漲。

作為房地產市場生產前端的土地交易市場，由于房價的頻頻走高吸引了越來越多的資本涌入，再加上供地減少，土地價格逐漸升溫，各地地王屢次刷新著樓面價的紀錄。

2016年全國300城市土地出讓金總額為29047億元，同比增加31%；供地總量同比減少一成，樓面均價上漲約四成，一些城市成交活躍、地價火速攀升 。中原地產研究統計數據顯示，2016年多個城市土地出讓收入創下歷史*高紀錄，蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、上海（樓盤）、天津（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）、重慶（樓盤）和深圳（樓盤）這9個城市“賣地”收入超過千億元。

熱門城市房地產市場持續高溫，房價、地價仍保持較快上漲，促使地方開啟調控收緊模式，去年第四季度集

中加碼。“十一”前后，天津、合肥、鄭州（樓盤）等22個城市集中出臺了房地產市場調控政策，遏制投資投機性需求，防范市場風險。直至12月底，全國共有近30個城市開啟了房地產市場調控。

在這一輪調控中，為了兼顧防泡沫、去庫存，因城施策的特點明顯。一線城市對社保繳納及納稅年限等要求*高；二線城市中一些城市由于區域分化明顯而政策也更加精準細化，比如天津限購區域 于市內六區與武清區、福州（樓盤）限制購買五城區內144平方米及以下的商品住房等，另有部分城市對于非本地戶籍購買首套房均提出社保或納稅年限要求，信貸政策收緊也更為突出；而其他二三線城市限購多數 制外地戶籍購買1套房、本地戶籍購買2套房，限貸則主要為2套房首付比例不低于40%。

隨著調控政策的不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，到了第四季度，中國房地產市場逐漸降溫。2016年10月百城均價環比漲幅顯著收窄1.18個百分點，其中有48個城市漲幅收窄或降幅擴大，11月百城住宅價格環比漲幅進一步收窄0.77個百分點，漲幅收窄或降幅擴大的城市增加至73個。

另外，從土地交易市場來看，為了抑制土地價格過高，除了一些城市加大住宅用地供應力度、適當提高土地競買條件、重啟90/70政策之外，天津、成都、青島（樓盤）等多個城市還推出了“熔斷”機制。

雖然余熱仍在，但土地交易市場的漲勢已有所抑制。2016年全國300個城市土地市場情況來看，前三個季度成交樓面均價分別同比上漲14%、45%、69%，溢價率分別同比上漲17%、42%、40%，而到了第四季度，成交樓面均價與溢價率的漲幅分別回落至32%、14%。

據中國國家統計局*新數據顯示，截至2016年12月末，全國商品房待售面積69539萬平方米，比上年末下降3.2%。同期，中國全國商品房銷售面積157349萬平方米，增長22.5%；全國商品房銷售額117627億元人民幣，增長34.8%。與當年前11個月相比，商品房銷售面積和銷售額增速分別回落1.8和2.7個百分點。但在銷售放緩的同時，房地產開發投資仍在增長。2016年全國房地產開發投資達102581億元，同比名義增長6.9%，增速較1-11月加快0.4個百分點。

國內房地產市場的起伏推動了海外房產投資升溫，由于國內房地產市場投資風險較高且政策收緊，一些投資方將目光移向了海外。

根據胡潤研究院發布的全球房價指數顯示，在國內經濟下滑和外匯變動的背景下，全球資產配置是2016年中國高凈值人群*關心的一個問題，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為*主要標的。這些高凈值人群平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。

戴德梁行在《中國對外投資市場報告》指出，2016年前5個月，中國投資者的170億美元資本涌入了跨境房地產市場，這一數額僅次于美國的190億美元，中國資本成為世界上大的跨境房地產投資來源。

海外購房成為近幾年的一大熱點，但依然存在一定的風險。海外房地產市場相對穩定，短期內很難出現較大漲幅，如果把在國內投資房產的理念搬到國外去就不一定能得到理想中的回報。此外，國外房產維護的成本較高，需要交納一定的增值稅、房地產稅，還有遺產稅等稅費。

近年來，一些國家對海外房產投資的態度也并不友好，這也加劇了海外房產投資的風險。例如2016年8月，溫哥華開始向海外買家額外征收15%的房屋轉讓稅，并且希望在今年引入空置房屋稅，此舉意在控制火熱的房地產市場，據了解，2016年11月溫哥華的房價已較2015年同期狂跌了37%。

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