地方調(diào)控細(xì)則密集出臺(tái)

9月29日，國(guó)家有關(guān)部委下發(fā)通知，推出五條措施進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)較近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善，并嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。

9月30日晚，深圳市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知》。10月1日，廈門(mén)也細(xì)化發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措。10月7日，備受關(guān)注的“樓市風(fēng)向標(biāo)”上海也出臺(tái)十二條措施形成一套“組合拳”。此外，浙江于9月30日發(fā)布的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》也堪稱向樓市祭出的一招重拳。目前，更多省市細(xì)則正在陸續(xù)出臺(tái)過(guò)程中。

總體來(lái)看，這些地方細(xì)則“規(guī)定動(dòng)作”和“自選動(dòng)作”兼具。比如，上海要求，“各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭貸款購(gòu)購(gòu)商品住房的，頭付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)的較新規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款”，“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)非本市居民在本市購(gòu)購(gòu)住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款”。各個(gè)省市也都明確了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、增加市場(chǎng)供應(yīng)的一系列措施。

其次，比較突出的就是“限購(gòu)”措施。上海規(guī)定，“在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)”。深圳也明確“在本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“本市居民家庭限購(gòu)2套、符合條件的外來(lái)居民限購(gòu)1套”。廈門(mén)規(guī)定“同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)購(gòu)一套商品住房”外，還劃定限購(gòu)的時(shí)間表——“即日起至2010年12月31日”。

此外，一些地方對(duì)土地增值稅的預(yù)征率、動(dòng)遷安置房的交易期限等方面也多有創(chuàng)新和加碼。比如，上海明確將土地增值稅預(yù)征率和房?jī)r(jià)掛鉤，依房?jī)r(jià)與所在區(qū)域上一年度房?jī)r(jià)相比高低不同，土地增值稅的預(yù)征率較高可達(dá)5%。

　監(jiān)管決心引發(fā)諸多期待

8月之后，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇、回暖跡象，不僅成交量明顯反彈，價(jià)格亦開(kāi)始企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅上漲。少數(shù)城市樓市成交量已超過(guò)調(diào)控之前的水平，甚至重現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的情景。

“要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，頭先要有效抑制需求，熱點(diǎn)城市大量成交是來(lái)自異地購(gòu)購(gòu)，所以限制異地購(gòu)購(gòu)是熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控的重中之重。”“為民”不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民說(shuō)，“近日各地出臺(tái)的限購(gòu)政策很及時(shí)，將對(duì)異地購(gòu)房、炒房者產(chǎn)生限制作用。”

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，從調(diào)控手段分析，限購(gòu)屬于行政命令，在投資投機(jī)者大量購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)條件下，暫停購(gòu)房能起到立竿見(jiàn)影的效果；而且，各地還為合理的自住者留下了“活路”——可以新購(gòu)一套。

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，從近期各部委多次強(qiáng)調(diào)“對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任”，到各地近日出臺(tái)強(qiáng)硬的調(diào)控細(xì)則，可以看出政府是下了決心的。

不斷推出的地方動(dòng)作激起了購(gòu)房者的諸多期待。比如，新浪網(wǎng)在7日晚就“上海細(xì)則”進(jìn)行了一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，被認(rèn)為上海遏制房?jī)r(jià)較有效的措施中，排名前三的分別是“限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”“發(fā)揮稅收在調(diào)控中的作用”和“嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策”，其中限購(gòu)措施的選擇率達(dá)36.5%。此外，有60.0%的網(wǎng)友認(rèn)為此次調(diào)控措施能增加商品房供應(yīng)；有39.1%的網(wǎng)友認(rèn)為能降低房?jī)r(jià)；34.8%的網(wǎng)友則認(rèn)為能否降低房?jī)r(jià)“要看政策執(zhí)行效果”。

樓市走向如何尚待觀察

此次調(diào)控措施趕在今年國(guó)慶前公布，意圖十分明顯：嚴(yán)控8月以來(lái)抬頭、9月以來(lái)升溫的投資投機(jī)性需求，防止不合理的購(gòu)房需求借傳統(tǒng)的銷售旺季卷土重來(lái)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。不過(guò)，各地樓市在國(guó)慶假期之間表現(xiàn)可謂“冷熱不均”。

比如，“十一”期間深圳市新房成交量出人意料地出現(xiàn)井噴式暴漲，達(dá)到2313套，是去年國(guó)慶節(jié)同期深圳新房成交量的3.5倍。業(yè)內(nèi)人士分析，這跟“限貸”“限購(gòu)”政策效果未充分顯現(xiàn)有關(guān)，也有可能是部分需求在“可能有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的”預(yù)期之下搭“末班車”所致。

不過(guò)，大部分城市的“假日樓市”如期降溫。比如，北京在黃金周前5天新建商品房期房及二手房網(wǎng)上簽約數(shù)量與9月份較后5天相比均大幅下滑，上海在國(guó)慶期間舉行大型房交會(huì)，雖然人氣頗高，但觀望氛圍十分濃厚，出手購(gòu)房者遠(yuǎn)少于預(yù)期。

“在有關(guān)部門(mén)措施和地方細(xì)則的‘督戰(zhàn)’之下，未來(lái)半年上海等城市的房?jī)r(jià)將會(huì)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障將向著更加健康的方向發(fā)展。”楊紅旭說(shuō)。他甚至認(rèn)為，部分城市的樓市將“急劇降溫”。

蔡為民則認(rèn)為，此前調(diào)控之所以出現(xiàn)“屢調(diào)屢漲”的局面，是因?yàn)闃鞘幸殉尸F(xiàn)出“單邊市場(chǎng)”特征——不管調(diào)控與否，各方對(duì)后市都存在看漲預(yù)期；許多政策以臨時(shí)性居多，更加強(qiáng)化了這種預(yù)期。不過(guò)，近期出臺(tái)的調(diào)控措施，正將“階段性”和“持續(xù)性”手段結(jié)合，典型的就是“引而待發(fā)”的房產(chǎn)稅和不斷推進(jìn)的保障性住房建設(shè)，這些措施將形成長(zhǎng)期、穩(wěn)定的調(diào)控力量，從而逐步改變“單邊預(yù)期”。

上海在此次調(diào)控細(xì)則中指出，“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”。保障房方面，各地建設(shè)指標(biāo)在不斷提高，“時(shí)間表”日益明確，問(wèn)責(zé)機(jī)制也逐漸清晰。樓市走向如何尚待觀察。

(作者：葉鋒)