雖然熱點城市都出臺了包括限購、限貸等諸多調控政策，抑制房價過快上漲，但由于在需求并未大幅減少的情況下，熱點城市庫存大幅下滑，可能會因為供應不足而面臨房價上漲壓力。因此在接下來的時間里，熱點城市亟待補充庫存。

熱點城市庫存不足

因為2016年樓市普遍熱賣，庫存出現明顯下滑情形，部分熱點城市甚至出現庫存不足現象。

數據顯示，35個城市中，有24個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中合肥（樓盤）、南京（樓盤）和杭州（樓盤）的同比跌幅*大，跌幅分別為54.5%、50.2%和42.8%。此外，上海（樓盤）、廈門（樓盤）等城市庫存同比下降幅度也超過3成，北京（樓盤）、福州（樓盤）、廣州（樓盤）等城市的庫存同比下降幅度也高于20%（圖1）。

圖1 35個城市新建商品住宅庫存量同比增幅排序 數據來源：易居研究院

不同類型的城市，庫存下滑幅度各不相同。具體來看，截至2016年12月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2482、16753和4099萬平方米，環比跌幅分別為3.3%、0.8%和0.5%，同比跌幅分別為26.9%、9.2%和3.5%。

其中，一線城市自2016年5月份以來，庫存即呈現出環比和同比雙下滑的態勢。9月份略有差異，庫存出現了環比小幅上漲、同比跌幅擴大的態勢。在2016年4季度繼續呈現環比和同比雙下滑的態勢。

此外，二線城市在2016年12月份新增供應量為1821萬平方米，高于11月份1591萬平方米的水平。同時新增供應量小于新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。觀察2016年全年12個月的數據，庫存均保持了環比和同比下跌的態勢（圖2）。

圖2 近年來一二三線代表城市新建商品住宅庫存量變化情況 數據來源：易居研究院

后續供應或將偏緊

進一步觀察供需變化來看，隨著需求保持較高水平，而供應方面卻“原地踏步”，這有可能會導致未來市場出現供應緊張局面。

從供需關系來看，近兩年來一直保持供小于求局面。從年度數據看，2010-2016年7年期間，前5年均呈現供大于求的態勢，而2015年和2016年形勢出現逆轉，則呈現出供小于求的態勢。2015年和2016年供求關系發生實質性變化，呈現出供小于求的態勢，充分說明去庫存效果較為明顯（圖3）。

圖3 35個城市2010-2016年新建商品住宅年度供求關系 數據來源：易居研究院

在需求保持旺盛態勢的情況下，未來供應未必大幅增加。通過觀察2016年度商品房投資、新開工、施工等數據發現，同比增幅均不大，都為個位數。根據國家統計局數據顯示，2016年，全國房地產開發投資額為10.3萬億元，同比增長6.9%。全國房屋新開工面積為16.7億平方米，同比增長8.1%。全國房屋施工面積達75.9億平方米，同比增長3.2%。全國房屋竣工面積為10.6億平方米，同比增長6.1%。

即便是三線城市，因為開發商投資意愿的下降，未來同樣也將面臨供應減少的局面。申萬宏源(000166,股吧)調研以西南樣本三線城市為例，2011 年供應土地規劃建面 6853 萬平方米，2015年僅 957 萬平方米，4年復合增速為-39%，土地供應縮量明顯。

近一年來，由于國家注重抑制資產泡沫和嚴控房地產金融業務風險，房地產融資渠道將一定程度受限，企業獲取資金數量受到相應影響，進而影響到房產開發，也會導致未來供應承壓。數據顯示，2016年，房地產開發企業到位資金為14.4萬億元，同比增長15.2%。值得注意的是，國內貸款為21512億元，同比增長僅6.4%，遠低于整體水平。但個人按揭貸款增幅卻因為需求大增而出現明顯上升態勢，數據顯示，2016年，個人按揭貸款為24403億元，同比增長46.5%。

當務之急補充庫存

雖然需求端已趨于平穩，但隨著春季銷售旺季的到來，業內專家認為，如從維護房價穩定的角度來考慮，部分熱點城市當務之急是補充庫存，否則有可能會因為供應不足而面臨房價上漲壓力。

在調控的作用下，房價過快上漲勢頭得到遏制。根據國家統計局公布的《2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，房價自2015年12月房價出現同比正增長以來，在2016年11月份同比增幅達到10.8%的高點之后，到了12月份則保持持平。房價漲幅進入構筑頂部的階段，快速上漲勢頭已被抑制。

但在業內人士看來，雖然快速上漲勢頭被抑制，但現階段房價增幅仍然不小，所以庫存過小，對維持房價穩定并不利。易居研究院智庫研究總監嚴躍進表示，對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年的數據來看，庫存規模是不足的。所以從抑制房價、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補充庫存。一方面，調控背景之下市場需求趨于下降，另一方面新房供應保持基本平穩。

具體來看，包括合肥、南京、南昌（樓盤）、杭州和廣州等城市的存銷比較小，補充庫存的迫切性更高。嚴躍進坦言，庫存過小，比如低于5個月的水平，會使得此類城市在短期內房價上漲壓力較大。

此外，應關注一些庫存低于10個月的城市，一旦需求放量而供應并未同步增加，有可能會導致房價被再次推升。據了解，已經面臨供需失衡的城市包括蘇州（樓盤）、寧波（樓盤）、北京、長沙（樓盤）、天津（樓盤）、福州等。

數據來源：易居研究院

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！