經(jīng)過(guò)十多年的快速增長(zhǎng)，以收入房?jī)r(jià)比計(jì)算，許多一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了普通民眾難以承受的高度，價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的滯漲，經(jīng)過(guò)去年國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，一些城市甚至出現(xiàn)小幅回落。于是，市場(chǎng)有人高呼：房?jī)r(jià)要降了，這次真的要降了！高呼歸高呼，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)降不降還真不好說(shuō)，因?yàn)閺?008年起，說(shuō)房?jī)r(jià)要降的聲音就一直沒(méi)斷過(guò)，直到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)不但沒(méi)降，相比2008年，房?jī)r(jià)翻倍的城市比比皆是。

雖然一線(xiàn)城市未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)不好判斷，小編認(rèn)為，未來(lái)三年，海南的房?jī)r(jià)不但降不了，還將進(jìn)入快速上漲通道。主要基于以下原因。

一、全裝修政策的出臺(tái)和落實(shí)

在剛剛過(guò)去的2016年底，在海南省人民政府印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)落實(shí)“兩個(gè)暫?！闭哌M(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中明確要求“從2017年7月1日起，各市縣商品住宅項(xiàng)目要全部實(shí)行全裝修”。也就是說(shuō)，海南省從2017年7月1日起，沒(méi)有裝修的毛坯房將不能再上市銷(xiāo)售。

帶裝修銷(xiāo)售，首先影響的就是價(jià)格。房地產(chǎn)商在制定銷(xiāo)售價(jià)格的時(shí)候不但要加入裝修的成本，還要加入裝修的利潤(rùn)。房地產(chǎn)商的工程裝修成本不等同于個(gè)人家庭裝修的成本，雖然批量采購(gòu)可能帶來(lái)材料的成本的下降，但這個(gè)批量采購(gòu)帶來(lái)的材料成本利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商不但不會(huì)讓利給買(mǎi)房人，還會(huì)將因裝修工程納入房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體驗(yàn)收而帶來(lái)規(guī)范的裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修施工費(fèi)用、裝修監(jiān)理費(fèi)用、價(jià)格稅金支出均納入裝修成本再均轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人。如此一項(xiàng)，按本地市場(chǎng)定額，從2017年7月1日起，海南原來(lái)主推毛坯房的各市縣城區(qū)的房?jī)r(jià)每平米上漲1500元左右應(yīng)該是大概率事件。

二、資金成本推動(dòng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金成本一直是房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中一個(gè)不可忽視的因素。未來(lái)三年，海南省房地產(chǎn)業(yè)的資金成本將會(huì)持續(xù)上漲，從而直接推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

資金成本上漲個(gè)原因就是上面提成的全裝修政策。由于各個(gè)項(xiàng)目的拿地時(shí)間不同而土地成本差異大不好對(duì)比，現(xiàn)在僅以建筑成本做參照物，按照本地市場(chǎng)定額，普通住宅建筑成本按每平米約2000元計(jì)算，每平米約900元的裝修成本占到建筑成本的一半。這么大的資金占比和資金量，房地產(chǎn)商需要靠融資或杠桿資金來(lái)解決，因融資帶來(lái)的利息支出和融資過(guò)程中產(chǎn)生的評(píng)審、評(píng)估、抵押、業(yè)務(wù)招待等費(fèi)用將一并作為資金成本計(jì)入房?jī)r(jià)。此外，因?yàn)檠b修交房使得房產(chǎn)銷(xiāo)售推遲，使得房地產(chǎn)商資金回籠推遲，資金使用期限的拉長(zhǎng)從而也帶來(lái)資金成本的大幅上升。

資金成本上漲個(gè)原因是海南這兩年實(shí)行的“雙暫?！闭撸磳?duì)于沒(méi)有達(dá)到庫(kù)存消化要求的縣市房地產(chǎn)項(xiàng)目暫停土地供應(yīng)和暫停規(guī)劃審批。其中暫停土地供應(yīng)對(duì)資金成本影響不大，*多只是房地產(chǎn)商不再不拿地，暫停規(guī)劃審批卻給房地產(chǎn)商帶來(lái)很大的資金壓力和很高的資金成本：買(mǎi)地的錢(qián)花了，卻遲遲不能報(bào)規(guī)劃，報(bào)不了規(guī)劃就報(bào)不了施工，報(bào)不了施工就沒(méi)法開(kāi)工建設(shè)，沒(méi)法開(kāi)工建設(shè)自然就談不了房產(chǎn)銷(xiāo)售和資金回籠。暫停規(guī)劃審批政策半年一調(diào)整，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越嚴(yán)，拿地在手但規(guī)劃未報(bào)的開(kāi)發(fā)商死的心都有，將來(lái)一旦項(xiàng)目獲批上市銷(xiāo)售，*少以半年計(jì)的這部分資金成本一定會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)進(jìn)行消化。

三、“雙暫?！睅?lái)的供應(yīng)短缺

雙暫停自然會(huì)帶來(lái)可銷(xiāo)售房源的短缺，即便按政策半行一調(diào)整執(zhí)行，調(diào)整之后新允許報(bào)規(guī)的項(xiàng)目報(bào)規(guī)、施工、進(jìn)入市場(chǎng)還有一個(gè)時(shí)間周期，在這個(gè)時(shí)間周期里，海南的可售房源出現(xiàn)階段性短缺就成為常態(tài)，尤其是下半年海南房產(chǎn)銷(xiāo)售的傳統(tǒng)旺季，一個(gè)月的銷(xiāo)售量有時(shí)比整個(gè)上半年的銷(xiāo)售量還多。

海南雙暫停政策制訂的初衷是為了快速消化房地產(chǎn)庫(kù)存，但在執(zhí)行層面，上市銷(xiāo)售的房地產(chǎn)商看到可售房源階段性短缺的商機(jī)，在自己庫(kù)存消化壓力不大的情況下，會(huì)主動(dòng)選擇漲價(jià)來(lái)獲得更多的超額利潤(rùn)。反映在市場(chǎng)上，2016年底和2017年初許多海南的在售項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)調(diào)高了售價(jià)。

所以，只要雙暫停政策持續(xù)，對(duì)在售樓盤(pán)來(lái)講這個(gè)不對(duì)稱(chēng)政策紅利也會(huì)持續(xù)反映在房?jī)r(jià)上漲上。

四、霧霾、極冷等惡劣天氣催生的需求上升

2016年，全國(guó)大部分地區(qū)都遭受了惡劣的霧霾天氣，尤其是北京、天津、河北、山東等重災(zāi)區(qū)，抵抗力弱的老人、兒童的健康首當(dāng)其沖受到威脅，就連一向遠(yuǎn)離霧霾的廣州2016年末也受到了霧霾的影響。但由于受瓊州海峽的阻隔，海南卻未受影響，依然碧海藍(lán)天。強(qiáng)烈的反差催生出2016年底因避霾赴海南購(gòu)房的新苗頭。目前，對(duì)于霧霾產(chǎn)生的原因大家還處在爭(zhēng)論到底是因?yàn)槠?chē)尾氣排放所致還是因?yàn)榧彝ブ鲖D炒菜油煙所致，對(duì)于霧霾的治理自然任重道遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)此后至少三年內(nèi)，要想秋冬不戴口罩就能維持身體和生命健康，來(lái)海南買(mǎi)房將是大部分人一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

除過(guò)霧霾，嚴(yán)寒也是海南房產(chǎn)備受北方買(mǎi)房人歡迎的一個(gè)重要因素。雖然2016年的冬天平均氣溫偏高，但極寒天氣卻仍然存在。2016年12月中旬，內(nèi)蒙古呼倫貝爾市氣溫連續(xù)幾天達(dá)到零下42度，低下零下40度的地方還包括我國(guó)黑龍江*北端的漠河縣。極寒的天氣容易造成心腦血管疾病患者的病情加重或突發(fā)緊急情況。所以，北方人每年為躲避?chē)?yán)寒來(lái)海南買(mǎi)房一直是海南房產(chǎn)銷(xiāo)售的穩(wěn)定渠道。隨著2017年北歐國(guó)家極寒、大雪天氣多發(fā)，隨著人民幣貶值幅度增大，不排除將來(lái)除過(guò)北方外，還有北歐的人會(huì)來(lái)海南買(mǎi)房享受面朝大海冬暖花開(kāi)的舒適生活。

五、生活軟環(huán)境持續(xù)改善

海南自從2009年底被國(guó)家確定為國(guó)際旅游島后，一直在致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活環(huán)境改善。經(jīng)過(guò)多年的積累和努力，近幾年環(huán)境改善已漸見(jiàn)成效。環(huán)島高鐵的開(kāi)通，博鰲機(jī)場(chǎng)的通航，田字型高速公路網(wǎng)絡(luò)的成型，跨海大橋的成功立項(xiàng)，海域資源的劃線(xiàn)保護(hù)，和內(nèi)地多省的醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)結(jié)算，離島免稅政策擴(kuò)大到火車(chē)乘客，再加上優(yōu)美的環(huán)境和四季溫暖的氣候，讓本地人和外地人在海南生活都越來(lái)越便利和舒適，將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)海南買(mǎi)房生活，買(mǎi)房人多了，供需關(guān)系變化自然繼續(xù)推高海南的房?jī)r(jià)。

六、國(guó)際買(mǎi)家關(guān)注增加

海南生活軟環(huán)境的改善，不但吸引了更多的北方人或大陸人來(lái)海南買(mǎi)房置業(yè)，近幾年，越來(lái)越多的國(guó)際買(mǎi)家、海外人士也慕名來(lái)海南買(mǎi)房生活，尤其是香港、新加坡等華人華僑多的東南亞地區(qū)和國(guó)家。

未來(lái)三年，海南的房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。至于三年之后的走勢(shì)，要看三年內(nèi)海南的房?jī)r(jià)上漲到什么程度，如果上漲過(guò)快，容易受到管理層的關(guān)注和調(diào)控而抑制，如果上漲溫和，那么三年之后將依然趨勢(shì)難減。

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