近日，住建部政策研究與高和資本聯合發布報告《存量房時代的房地產市場研究》（以下簡稱“報告”）。報告稱，中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已提前邁進這一階段。

　　在存量房時代，房地產市場將更加注重提升物業價值，商業地產模式轉向持有經營為主，租賃市場更加活躍，圍繞存量房持有經營、租賃交易的金融服務和中介服務將更加發達，由此推動“樓宇經濟”的爆發式發展。而我國城市必將經歷的重構過程，則催生了“樓宇經濟”或超萬億的巨大商機。

　　一線城市率先步入存量房時代

　　在住房市場，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

　　報告稱，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發展快、規模總量大。目前，這些城市核心城區新增供應量已經很少，新建商住品房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看，平均達到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

　　“除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產市場快速發展，建設規模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段，城市人口規模不再有穩定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區域尤其如此。

　　重構城市宜居性助推“樓宇經濟”

　　在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對于地方政府，核心區域已經無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對于投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價格；對于散戶投資人，非核心區域的物業資產升值緩慢，而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

　　如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫認為，以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經濟”，會理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現了多方共贏。地方政府實現了可持續的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

　　對此，秦虹表示，作為現代服務業和先進制造業的載體，商業寫字樓承載了巨額的經濟價值。“在存量時代到來的背景下，應用專業的資產管理理念和先進的金融工具改造存量商業地產，提升其價值，是非常重要的商業地產發展模式，符合客觀規律。”

　　蘇鑫介紹，高和資本收購后，通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產管理能力的提升，使靜安高和大廈的租金從4.0元/平方米/天一躍升至7.0元-7.5元/平方米/天，成為上海寫字樓市場租金增長較快的項目。目前入駐的租客，包括亞洲較大的重組人生激素生產企業——金賽藥業、國內排名前十的專業證券公司——國都證券等品牌租客。

　　據了解，高和資本新近剛在北京完成對丹陽大廈的整體收購，并更名為高和藍峰大廈。此次收購，創下了2013年北京較大現房并購案的紀錄，也是高和資本針對“樓宇經濟”的較新嘗試。據介紹，完成收購后，高和資本將參照靜安高和大廈的方式，對丹陽大廈展開整體改造提升。

　　在歐美商業地產市場，對已經建成并使用多年的商務樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值后，再銷售給投資者已經是一種普遍運作模式。其中，較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造。鐵獅門公司于1998購購了瀕臨破產的歷史藝術建筑克萊斯勒大廈，同時還購購了毗鄰的32層肯特大廈以及另外四座較低的建筑物。改造的核心工程包括：利用周圍建筑的上空使用權；在已全都出租的肯持大廈內擴建的辦公空間；翻新肯特大廈，把該大廈重新定位為新克萊斯勒的東大廈；沿東42街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克萊斯勒大廈重獲新生，成為美國新的性建筑之一。

　　未來在城市改造方面還大有潛力可挖，可以為新的城鎮化提供更大的空間。“新型城鎮化，就是城市的重構。城市道路需要重構，城市的街區需要重構，城市的廣場需要重構，城市的很多樓宇痛呀需要重構，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環境中。”陳功如是表示。

　　存量土地日益稀缺，重構城市的宜居性必然建立在對現有建筑的升級改造之上。“而這一重構過程，則蘊藏著巨大商機。保守估計，或在萬億之上。”有業內人士如是表示。

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