進入冬季，一線城市樓市成交量頹勢盡顯。北京市房地產交易管理網數據顯示，11月上半月北京新入市的13個商品住宅項目僅預訂14套。隨著成交量持續走低，碧桂園、萬科、中海等龍頭開發商已經率先推行降價促銷。而根據北京市房協發布的數據，今年1至10月北京新建普通住房成交均價比去年全年低5.1%。種種跡象顯示，房價即將進入一個的回調周期，那么這會促使樓市格局發生怎樣的變化？

　　房價回調頭先意味著投資泡沫行將破滅，供需形勢迅速逆轉。尤其在一線城市，房價泡沫過大，市場里不乏高位入市的投資者，被困在市場里無法套現，隨著二手房掛牌量增多，購房者持幣觀望，成交量在接下來的冬季可能會更加低迷。

　　除去一線城市，溫州、鄂爾多斯等民間資金充裕的地區，也是房地產投資泡沫嚴重的地區，很大部分游資通過民間借貸渠道流入了樓市，民間借貸鏈條斷裂可能會給房地產業帶來較大沖擊。此前由于溫州的部分小企業出現了資金鏈危機，溫州炒房團開始在廣州、福州等城市集中拋房。顯然，這些地區的炒房火焰燃盡后，樓市泡沫隨時有被戳破的可能。

　　而其他二三線城市又有明顯不同。盡管許多二三線城市已經實行了限購，但是城鎮化進程仍在快速推進中，隨著土地升值，涌入人口增多，房價仍然有需求支撐，而且大部分二三線城市投資泡沫不大，房價仍將呈現溫和的上漲趨勢。

　　除此之外，房價回調還將促使房地產業加速洗牌。據了解，江浙一帶小企業主進軍房地產業的另一種方式是成立開發公司，盡管這些開發商規模不大，但是市場的迅速擴容仍然給了它們生存甚至獲取暴利的機會。當前銷售不暢以及企業背后復雜而龐大的債務負擔，卻讓許多開發商脆弱的資金鏈面臨被壓垮的風險。

　　資源類價格和人工成本上升，使得開發商的建安成本隨之升高，加之今年民間借貸和信貸利率都有所升高，資金成本同時加大。但是隨著房價回調、泡沫消失，利潤率會有所下滑，部分資金實力弱的小型開發商可能會被擠出市場。臨近年底，開發商也將迎來貸款集中還本付息的時刻，各種工程款項需要結算，銷售款能否迅速回籠將直接影響到明年的開發建設。

　　過去兩年，許多城市地王頻現，一些開發商手里握著不少高價地，以往可以“炒地皮”坐等土地升值，如今卻成了燙手的山芋，尤其對于激進拿地的小型開發商而言，可能陷入后續資金不足的境地。江蘇泗洪縣民間借貸崩盤的導火索就是，石國豹等人拍得土地后因無力開發導致資金鏈斷裂。

　　眾所周知，一線城市的商品房定價有很大泡沫，即使房價下跌后，開發商的利潤率仍有保證，但是成交量低迷帶來的回款困難卻是開發商躲不過的“寒冬”，“由于開發貸款獲取難度很大，更多企業被迫利用短期借款”，中信證券分析師陳聰表示，這使得目前全部上市房企的貨幣資金和一年內到期借款規模已經基本相當。迫于資金壓力，一些小型開發商已經開始出售資產，大型房企則會趁機擴張版圖，拓展市場份額。北京產權交易所數據顯示，當前共有25家房企轉讓資產或者股權，其中單筆較高掛牌價達到18億元。

　　去年以來，在調控大幕持續籠罩下，樓市進入一個較長時間的調整周期，勢必也將會對相關行業產生影響。而房貸一直是銀行的優質資產，那么房價回調會否對房貸質量產生影響？工行北京市分行的一名信貸人士告訴記者，個人按揭貸款大都以所購購住房設定了抵押，抵押率一般在七成左右，有著變現能力極強的還款來源，銀行對于個人住房貸款有著嚴格的追索程序，抗風險能力較強。而且由于銀行貸款審核的嚴格性，運用信貸杠桿購房的多是剛性需求，因而不會產生太大風險。

　　事實上，從去年調控開始以來，銀監會就一直在向銀行警示房地產類貸款風險。國家統計局數據顯示，今年1至10月，房地產開發企業資金來源中國內貸款僅同比增長1%，自籌資金卻同比增長30.8%。比如招商銀行等股份制銀行，對房地產開發項目的準入標準進一步提高，并嚴格控制房地產貸款在全部貸款中的占比。正如市場的火熱曾經超出人們的想象，房價回調幅度和速度也可能超乎預期，近些年銀行業的抗風險能力大為增強，隨著漸行漸近的房地產調整大潮的到來，市場顯然已經在未雨綢繆，提前布防風險。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！