今年，海南開發商將如何明確市場預期，制定企業應對策略?成為眾多購房者亟欲了解的動態。

　　海南開發商“無懼”限購

　　在被2011年的2月和3月新政的幾記重拳擊中后，海南的開發商們似乎已經緩過勁來。

　　項目位于?？?、三亞、陵水的幾家房企在接受記者采訪時，均表示他們并不擔心限購。他們的理由主要有三：頭先，海南房地產作為一種綜合業態、旅游業態，本身超出純粹的房產使用功能，這與內地的剛需地產完全不同，海南對高端人群頗具吸引力，在財富人群中有市場。其次，海口、三亞周邊 市縣的項目陸續成為購房受限人群的新選擇。第三，房企對自身項目的品質信心滿滿。

　　在調控重拳下，海南購賣市場低迷，成交量及金額明顯下滑，開發商如此自信，是故作輕松，還是暗地里積極推盤？

　　數據顯示，2011年，海南商品房成交量高峰出現在2月和3月，兩個月的成交合計占總成交量的57.7%。其后，成交量一直在低位徘徊，尤其是6月和7月兩個月的成交總量僅有2336套，不足3月份的27.9%。

　　整體看，海南樓市新政的威力，使得商品房成交量大幅下跌，然而從2011年1月至11月，作為調控根本目的房價，并沒有出現大幅度下降。部分樓盤折扣存在較大水分，少量分批推出的特價房品質相對較差，有的甚至將好的房源留起來以后再賣。尤其在經過了國慶的“銀十”開鑼戰后，各項目的優惠政策也進入冷處理期，優惠幅度趨于平穩。

　　中糧・亞龍灣的銷售部一位人士明確向記者表示，亞龍灣公主郡的價格不論從折扣方面還是銷售政策上，都沒有松動。他認為：“只要項目開發到位，沒必要跟風，打所謂的價格戰。降價有降價的理由，不降也有不降的理由。這些是對還是錯，都只能由時間做出判斷。”

　　庫存商品房能賣10年

　　面對如此“淡定”的推盤態度，人們似乎相信了開發商對后市存在著樂觀的預期，然后另一組數據顯示了開發商的日子并不好過。

　　據統計，由于2011年下半年以來海南商品房成交量下降，導致庫存壓力巨大，當前海南在建項目、新報建未動工項目高達約5300萬平方米，按其預測的市場年銷售數量約500萬平方米計算，消化這些庫存需要10.6年。

　　不僅中小企業回籠資金能力急速下滑，資金鏈吃緊甚至斷裂，即使是實力雄厚的大房企，成交量及成交金額持續下跌，較終也將堪虞。

　　事實上，盡管開發商口口聲聲稱不把限購作為主要因素去考慮，但卻已經暗地行動起來，積極降價促銷，以求快速出貨。

　　中原的監測數據表明，2011年12月第4周，海南樓市創下新的成交高峰，全省均價達到9217.99元/平方米，環比下跌了20.9%，跌幅明顯;而全省簽約面積為85004.06平方米，環比上漲14.4%。

　　由此可見，海南樓市以價換量的趨勢已經越發明顯，對于如何推動成交量，如何在今年實現成交和完成資金的流轉，將是企業的關鍵一步。

    非限購城市并未得寵

　　目前只是?？?、三亞熱點城市有相應的限購，其他市縣并未被限，這使得離海口距離較近的澄邁、瓊海一帶，三亞周邊的陵水、保亭等憑借著獨特的氣候和逐步完善的配套，吸引了購房受限人群的目光。

　　不過，位于陵水的阿羅哈清水灣銷售總監嚴琰向記者指出：“大城市限購對于周邊市縣項目的促進作用，并沒有認為的那樣明顯。現在阻礙銷售的問題是，購房者的觀望情緒，不少人始終在猶豫房價是否會有松動。”

　　這句擔憂也道明了，不管開發商承認限購影響與否，嚴厲的調控已經給海南樓市布上了陰云。較直接的未定因素是購房者的心態。

　　畢竟，海南并不僅是高端地產，很多項目面向的是中產。在冷淡的市場中購置、三套居所，他們更愿意謹慎入手。

　　旅游地產苦尋新賣點

　　在調控大背景下，開發商各施其法。不過記者發現，海南房地產市場的現狀似乎使得開發商明白過來，在調控的影響因素以外，產品本身的品質已經成了企業成敗的關鍵。

　　合景泰富北京公司一位負責人對記者強調：“?？?、三亞的限購，確實在某種程度上給 的產品帶來了一些機會，但較終的機會有多大還得取決于產品本身的情況。市場越不好、越限購，優質的項目更易脫穎而出。”

　　除了降價以求資金周轉的企業，另一些企業把注意力轉移回了自身產品的打造和完善，這似乎成了某種不言自明的應對之道。

　　不論是相對成熟的老項目，還是近期推出試水的新樓盤，開發商都把打造高水準的產品、物業作為企業在2012年的主要任務。一系列措施比如確定“服務年”、推廣身邊資源、完成配套承諾等，紛紛出臺。

　　在海南，旅游地產開發到今日，難度無疑在增加，對稀缺資源重要性的認識也在深化。旅游地產的每一次發展，都會以一類稀缺資源的深度開發為代表，從20世紀初時的海景房到現在的雨林地產，旅游地產不斷尋找著下一階段的風向標。

　　在樓市遇冷時期，對于旅游地產的思考也將更為充分。市場的不斷細分成為了發展趨勢。除了一些企業努力挪步熱帶雨林，另一些房企也在試圖通過各類充滿新意的方式盤活旅游地產。

　　海南的旅游地產開發多年，始終缺乏一次跨躍型的提升之舉。在市場大熱時，各路開發商紛紛搶灘，然而不少項目距真正的旅游地產要求有所差距。而在限購的一年里，可以看見更多企業開始放慢了步子，考慮起項目對于客戶的真正價值。做自我挖掘，開發上追求創新。不少開發商呼吁應該團結合作，共同面對島外市場，積極調整產品結構。不要被利益沖昏頭腦，價格制定應當符合實際。這些在限購之年的企業舉動，有可能成為海南房地產通向良好地產秩序的道路。

　　記者觀察

　　在海南業界看來，相對于2011年的觀望，在和海南地方年底都釋放出明確的調控不放松信號后，海南樓盤對市場的預期也趨于明確，入市積極性迅速提升。

　　2011年樓市慘淡，更多開發商選擇今年1月入市借助新年海南旅游旺季以及開盤優惠沖擊市場。據統計，海南2012年共有32項目計劃入市。

　　2012年是艱難的一年，2012年也是樂觀的一年。在經過去年的摸索、試探后，海南房企正重整旗鼓欲再來。

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