“2012房價必須下跌！”有朋友說，這幾乎等于一句廢話。

　　未必。不是所有人都認為2012年的房價會下跌，甚至還有人等著房價反彈。他們的理由是，去年調控那么厲害，房價也沒怎么跌，何況今年經濟增長壓力大，很多地方都寄望房地產再次挺身救主。

　　2011年房價確實沒怎么跌。北京、上海、深圳這些一線城市，房價表現為“下跌”的，多是新開樓盤，打折或低價入市。很多二三線城市還在上漲，包括已限購的城市。我老家所在的中部小縣城，普通公務員月薪僅1000多元，房價卻從2010年的3000多元漲到了4000多元，高者達5000多元。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生說，2011年全國平均房價仍然在漲，只是漲幅有所回調。這一點，1月18日國家統計局公布的數據可資為證。全國70個大中城市，2011年12月新建商品住房銷售價格（不含保障房）同比下降的城市只有9個，61個城市房價仍然在上漲，只是漲幅基本沒超過5%。

　　順便賣弄一下我自己。2010年底人民廣播電臺邀請觀察員對2011年經濟進行預測。我說的是，如果不包括保障房，絕大多數城市房價仍將上漲（如果包括保障房則是微跌），如果非要冒險預測漲幅，則可能與CPI指數相當。猜得這么準，可惜電臺也沒給我發獎。

　　但有人會奇怪地問：國家統計局數據顯示北京市2011年同比上漲了1%，但為何北京市自己卻宣布房價下降？郭金龍市長在北京市兩會上說，2011年北京新建普通住房均價比2010年下降了11.3%。這是因為北京的新建普通住宅，包含了大量保障房，攤薄了房價。北京市的成功經驗很快被模仿，如上海也提出2012年要實現“新建住房價格穩中有降”。

　　回到開頭。我提出2012年房價必須下跌是什么意思呢？是指到2012年12月底，70個大中城市尤其是限購城市，其房價（不含保障房）同比將表現為下跌，但跌幅不會超過10%。仍以國家統計局的數據為準。至于具體樓盤，大部分下跌，但有的還會逆市上漲。譬如，據21世紀不動產監測的北京261個樓盤，去年有157個下跌，74個上漲，較高漲幅達24%。

　　我這么說的根據是，調控政策沒有松動，市場下行趨勢確立。政策面大家都注意到了1月31日國務院全體會議“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸”的表述。市場運行趨勢則是：房價拐點已然確立。

　　2004年實施對房地產調控以來，輿論就一直在問“房價拐點何時到來？”追問了7年，終于來了。所謂房價拐點，我個人的定義是，全國70個大中城市連續兩個月房價環比下降的城市數量超過一半。2011年11月、12月符合這一定義，自2012年1月起，房價向下運行的趨勢確立。

　　由此，我對地產商的建議是，繼續出貨為上。打折要一步到位，不要100、200地降。而對于剛需來說，2012年可能是較好的購房時機之一。之所以說可能是較好的購房時機，是因為我們終于盼來了房價的真正下跌，而下跌期間是購方市場，消費者有議價權；之所以說在“較好的購房時機”后面加上“之一”，是因為我猜不透2013年的調控政策會如何變化。

　　國務院常務會議提出要改善調控政策措施，那就不排除對現行調控措施微調。但改善和微調，并不意味著調控轉向。有些地方可能試圖悄然松動限購，但一定會被政府打回。我個人贊成對頭套房利率和頭付成數回歸優惠，支持北京限購年份“由5改3”，這絕非松動，而是必要的改善。

　　若眺遠一些，限購退出后，應有其他更強硬的抑制投機投資性需求的政策補位。譬如國家通過征稅，將住房投資收益的50%以上拿走。再強調一句，房地產的調控必須是長期的，住房去投資化也應是長期的，否則貽害無窮，代價會沉重到你我無力承擔。

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