對于很多地產商來說，2012年將是為生存而戰的一年。以前每來一次調控，就有人說房地產企業要洗牌，一批地產商要倒閉，說了多少年也沒見倒閉幾家。但2012年狼真的來了，一批中小地產商將以被并購、被收購甚至是破產的方式結束它們的企業生命。

　　有關樓市未來的五大猜想

　　Q1：投資者會離場嗎?

　　A：任何健康、有活力的商品市場，都并不排斥投資行為甚至是投機行為的存在，只不過要看這種投資或者說投機行為在整個市場中的地位。房地產市場要回歸到持續、健康發展的道路上來，實際上就是要回歸到真正消費者主導市場，多數人購房動機是基于滿足自身的居住需求，而不是通過快進快出以盈利。未來的房地產市場，將會回歸自住需求主導，但肯定還會有投資者的身影，畢竟基于對不同城市、區域、產品價值判斷的不同，人們會做出不同的投資選擇，不過更多的人可能是長期持有式投資。

　　Q2： 會一統天下嗎？

　　A：樓市寒冬，也意味著開發商必須轉型，更長遠地思考行業的發展方向。從產業本身而言，隨著國家對經濟粗放增長模式的擯棄，綠色、環保、低碳將是政策面以及社會的共同要求。 相對毛坯房，更加節約能源，同時也能夠更好地幫助購房者省時、省心，從歐美的經驗看，精裝取代毛坯房是大勢所趨。在這一點，成都交大房產已經先行一步，其交大歸谷項目不僅全精裝，而且引入了空氣質量優化及管理系統，真正堅持的是綠色健康標準。

　　Q3：越來越多開發商會成為物業持有商嗎？

　　A：萬達是中國目前持有物業規模的開發商，而業界對于萬科模式、萬達模式孰優孰劣也素有爭議。當出售物業收益利潤越來越低，不排除更多的開發商選擇萬達模式。當然，從持有的角度講，更多的開發商將會選擇商業地產，這考驗的是開發商對口岸價值、商業資源的把控能力。

　　Q4：二手房會超越一手房成為交易主體嗎？

　　A：從目前來看，一手房一直是成都房地產市場交易的主體，然而隨著三環內土地資源的日益稀缺，二手房在房地產交易市場中的地位在進一步凸顯。2010年成都主城區二手住宅成交429萬平方米，這一成交量與一手房(商品住宅)成交面積比例達1：2。從目前國內的一線城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比達到2：1甚至是3：1來看，二手房遲早會成為交易的主體，時間或許就是三五年。

　　Q5：商品房與保障房未來如何占比？

　　A：作為一種對商品房的補位，保障房的市場容量將越來越大，以北京為例，北京2011年國有建設用地供應計劃，保障房用地占住宅用地的比重就超過五成。從滿足民生需求的角度講，政府加大保障房的投入力度本身就是對過去這一體系缺失的補課，長遠看，必然會形成與商品房互為補充的“雙軌制”住房供應模式。

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