當下，新房市場降價風潮已經從外圍的寶山、嘉定、青浦、松江幾大區域連番上演，豪宅別墅同樣也難掩逆市之下的底氣不足，降價隊伍一再擴充，近期新房市場的表現可謂是恰好印證了溫總理此前“房價遠未回歸合理”的論調，同時也讓不少開發商嘗到了甜頭。相較之下，二手房市場房東方面各自心理預期的差異化卻依舊很大，直接導致了房源掛牌價格難以達成房東間的共識，市場同時參雜跌價與漲價，更無法迎合購房看跌房價的普遍看法。

　　房價調整已經到了重要關頭，但是多數房東并未意識到。漢宇地產市場研究部對3月份掛牌房源分析指出，從目前的總體形勢來看，房東心態已經大致分化為三大類。

　　觀望待漲型——無緣由不降價，靜待市場回暖

　　無限時的觀望，這應該能反映出當下絕大多數房東們的心態。與開發商普遍出于資金周轉對企業自身生存影響的深層考慮不同，大多數房東并無需依靠賣房維持生計，或者說并沒有理由必須要盡快出售房源，尤其在當前“喊跌”聲四起的樓市，他們更不愿意來趟這個價格博弈的渾水。

　　頭先，大多數房東并非熟悉市場的業內人士，信息的不完整性和不對稱性令他們難以掌握真實的實時價格，對房源的定價或降價幅度沒有十分清晰的概念，因此也造就了他們無心調價的惰性。其次，盡管兩會期間調控收緊的聲音不絕于耳，但兩會之后方面還是明確表示了有保有壓政策微調的必要性和可能性，加之3月份新房市場的小陽春暖意十足，樓市傳統旺季“金三”如約而至，本就心態平和的房東們更看到了一絲曙光，仿佛又給予了他們對房價只漲不跌的信心，于是觀望情緒再度占據他們的思想。較后，從二手房房源的屬性來說，一些地區的供應量較新房十分有限從而更加凸顯房源個體的異質性，從某種程度來說是壟斷競爭，為房東們的定價也起到了一定的穩固作用。

　　這部分房東的心態基本屬于時下二手房市場的主流，也構成了促進成交的阻力。盡管2月份全市二手房成交套數再度破萬，而漢宇地產市場研究部的統計顯示市場并非全面回暖，中高端房源成交比重僅20%，市房東心態依舊平和且價格把持度很高。漢宇地產南丹分行的高端置業顧問就表示近期分行內他接觸到的房東心態都十分好，對此他同時也表現出對后期成交量的憂慮。

　　積極務實型——識時務者無奈割舍利潤回報

　　所謂有理想主義者就會有現實主義者，相比上述或看不清未來樓市走向或抱有盲目樂觀心態的房東不同，在宏觀環境以及成交停滯不前的現實背景下，目前二手房市場還是有一小部分對未來房價走勢看跌的房東。在悲觀的心理暗示下，這類房東會對房價作出快速、精準的反應，選擇寧可在當前“零回報”出手而避免在日后落到“跌無可跌”的大虧本境地。 

　　漢宇地產南丹分行近期就成交了一筆房東主動放棄利潤回報的交易。據該分行的高端置業顧問李騰介紹，其分行內一溫州籍房東于2010年以520萬的總價購入中海瀛臺一套四房的房源，去年底他到分行以600萬的掛牌價準備出手 ，在遭到購房者的冷遇以及受到一系列宏觀調控收緊的影響下，房東原本篤定的心態悄然發生了變化，認為今后房價總體下跌是大勢，于是原本并不急于出售的他更是積極地將掛牌價格一路下調，較終才以530萬的價格成功售出。對于這位房東而言，算上交易稅費這樣的價格不僅無利可圖反而損失了20-30萬，但如果錯過這個時機或許今后的損失就更難以控制。

　　類似于上述抱有悲觀預期或出于個人資金需求而急售的房東數量還是很少，愿意“零收益”或虧本賣房而促成的交易仍屬于個案，因此對二手房市場總體影響十分有限。

　　急于套現型——跌無可跌，唯求盡快變現

　　相對于一些市房東未雨綢繆的悲觀心態不同，親眼目睹幾輪新房降價潮的外圍地區房東可謂更輕易看清事實，在面臨周邊新房房價已經開始下跌的現象時，一些更看重收益率的投資客房東便再也坐不住了。

　　從寶山區來看，近期一個月來顧村板塊的保利葉城因降價連連取得成交佳績，對于當地的二手房東有不小觸動。漢宇地產顧村分行的營業主任王曉飛就反映，隨著板塊新房市場以價換量的表現愈發凸顯，二手房市場的需求被極大地掠奪，不少投資客房東就顯得頗為焦急，分行內掛牌價格出現下調的房源有進一步增加的趨勢，如保利葉上海的兩房公寓前期的普遍掛牌價格在120萬元左右，如今出現較多110萬元以內的此類房源，且基本都是出自投資客之手，他們共同的愿望就是盡快出手、盡快變現。

　　與以價換量的單純銷售思路有本質區別，二手房市場中房東的心態對價格起到絕地主導作用，各自不同的心態也就注定了二手房更為復雜的市場表現。漢宇地產市場研究部經理付偉認為，目前二手房市場對價格走勢的預期并未能達到新房市場的共識，房東與購房者之間對價格的預期仍存在難以逾越的界線，二手房市場若要復制出如新房市場明顯的小陽春行情，短期內難度會很大。

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