樓市調控的推進，讓房產中介越發(fā)慎言擴張。

　　“寧愿發(fā)展得速度慢些，少賺點錢，也比沒有命去看日后房產春天回來要好。”漢宇地產總經理施宏叡近日在接受早報記者專訪時稱，在樓市調控及經營成本上升的大環(huán)境下，房產中介應該做好較壞的打算。

　　不過，具體到2012年的市場預期，施宏叡則維持謹慎樂觀的態(tài)度：“預計全年漢宇總體營業(yè)額會增加30%左右，比2011年、2010年都要好?！?/p>

　　“中介行業(yè)底部還沒看到”

　　調控對于房產中介行業(yè)的影響不言而喻。

　　施宏叡把2011年的市場分為三個階段：階段是在兔年春節(jié)前后，那是政策較敏感的時候，2011年1月限購細則出臺后，二手市場隨即進入冰點；階段是去年3-9月，二手市場進入穩(wěn)定期，此間上海每月二手房的成交量在1.3萬-1.5萬套；第三階段是去年9月以后，金九銀十并未出現(xiàn)，新盤開發(fā)商開始大規(guī)模打折，二手房市場觀望氣氛更濃，成交極為慘淡。從10月開始，上海二手房的月平均成交量下降為6000-7000套，大批中介轉做一手。

　　“在這種情況下，如果中介純做二手業(yè)務，肯定虧損，如果一二手兼顧，去年9月之前還能活得不錯。雖然利潤不高，但還能維持。”施宏叡說。

　　轉折點在去年10月。

　　“當時，包括大中小型中介，各類業(yè)務全線陷入低谷，全市關店的中介達到了4000-5000家?！笔┖陞闭f，在過去10年里，中介行業(yè)也有起伏，但此前的2005年、2008年的蕭條局面持續(xù)的時間都不長，而眼下的這次，歷經了近兩年的調控，底部仍然沒有看到。

　　在施宏叡看來，去年令房產中介行業(yè)承壓的，還不止調控。

　　“二手房月均1.3萬-1.5萬套的成交量，放在過去，足夠很多中介活得不錯，但2011年卻是個例外。”施宏叡提到，雖然去年3-9月滬上二手房的成交仍能保證一定的量，但行業(yè)成本上去了，員工工資提高、社保增加、物價上漲，行業(yè)成本上升20%，而收費并沒有增加，這就抵消了過去的盈利，使得行業(yè)比過去更艱難。

　　據(jù)施宏叡稱，去年漢宇的營業(yè)額較2010年有10%的下降，但全年是盈利的。

　　“去年10月門店收縮15%”

　　品牌中介在2011年承受的壓力也不小。

　　據(jù)施宏叡介紹，去年滬上品牌中介公司的市場占有率并沒有明顯增多。目前漢宇擁有120家門店，業(yè)務范圍涉及一二手住宅、商辦地產，規(guī)模位列滬上業(yè)界前三位。

　　在施宏叡看來，眼下中介要做好較壞的打算，“萬一這波調控持續(xù)3年、5年，你如何度過？”

　　施宏叡坦言，在經營擴張方面，漢宇會比過去更加小心，“近幾年，漢宇沒有快速擴張，每年門店數(shù)量按照20%的速度增長，比其他競爭對手要慢?！?/p>

　　“一旦經營環(huán)境沒有如你想象的好，就要關店，就要虧損，因此穩(wěn)固發(fā)展更重要?！笔┖陞苯忉屨f。

　　據(jù)施宏叡介紹，漢宇的門店數(shù)量在去年10月以后也收縮了15%左右，但總數(shù)還是比2010年高。今年季度將以穩(wěn)定為主，不開不關。

　　具體到業(yè)務布局上，施宏叡稱，目前在住宅業(yè)務中，高中低端物業(yè)占比呈金字塔形。高端約占15%，剛需約占50%，且幅度還在增加，中端約占35%左右。

　　“這是調整以后的，包括門店的布局發(fā)展，也是外圍較多，中內環(huán)分別次之。”施宏叡說，在調控前，這一結構占比則是橄欖形的，中端較多，高端和低端是少的。

　　“今年和去年在大市場上相近，但時間段、針對性會有明顯提升，越早啟動越主動。”施宏叡稱，近期貨幣政策有所松動，對剛需的傾斜，會體現(xiàn)到較終的成交上。

　　“不做、少做分銷”

　　關于2012年的打算，施宏叡稱，漢宇將在一二手業(yè)務中尋找平衡。

　　“一二手聯(lián)動方面，過去是我們主動出擊，找很多開發(fā)商來試一下我們的能力?，F(xiàn)在反過來，由開發(fā)商主動找上門，由漢宇來選擇服務的方式?！笔┖陞狈Q，以前是開發(fā)商的天下，現(xiàn)在是代理渠道為王。

　　據(jù)施宏叡說，漢宇早在2008年就將一二手聯(lián)動的代理模式引入上海市場，是在上海較早進行一二手聯(lián)動業(yè)務的中介之一，有更多的技術經驗和刺激機制。

　　在新盤代理方面，施宏叡稱，今年漢宇會在剛需上做文章，也不排除一部分由剛需延伸到改善型的項目，“像一些打了優(yōu)惠折扣以后的改善型樓盤?！?/p>

　　值得一提的是，施宏叡說，與去年同多家中介一起參與一手樓盤分銷不同，今年漢宇會選擇一些信譽好、品質好的開發(fā)商，要求少有代理，不做、少做一些分銷，“當然，我們也會給他們想要的相應服務?！?/p>

　　據(jù)施宏叡稱，目前，漢宇手上已經有了好幾個這樣少有代理的項目。而在二手方面，漢宇則會加強對老業(yè)主的服務。

　　對于2012年的樓市，施宏叡認為，今年開發(fā)商搶市場的時間會比去年提前，去年是進入10月以后才后知后覺，今年預計會提前到三四月份。

　　至于全年市場，施宏叡也持謹慎樂觀態(tài)度：“因為今年會有更多開發(fā)商以價換量，受此刺激，缺錢的二手房東也會選擇一個符合市場的價格出售，預計今年漢宇二手業(yè)務整體成交量會增加20%，一手方面這些少有代理的樓盤總體的營業(yè)額能增加20%～30%。”

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