“五六十平方米的老公房居然是非普通住房？ ”

　　“這套房子2009年初還是普通住房，現在雖說房價漲了，可是房源的面積、戶型、小區環境沒有絲毫變化，甚至總體品質還隨著房齡的增長而打了折扣，可它居然就變成了非普通住房，交易時還要多付好幾萬元的稅費。 ”

　　在今年普通住房新標準落地以前的市場，你或許聽到過不少類似的委屈和不解。但即將于3月1日起實施的新普通住房標準，將會使得此類現象大幅減少。它讓那些因2009年以來房價上漲而被迫變為非普通住房的剛需類房源，重新回歸到了普通住房行列。

　　家庭議事日程重現“購房”

　　據介紹，新普通住房標準實施所惠及的并不僅僅是這類“非轉普”房源。德佑地產昌平店經理陳文就表示，雖說普通住宅標準和中高端市場關系不大，但是新標準的出臺仍在一定程度上推動了中高端市場帶看量的上升。

　　合富置業共和新路分行 經理徐玲玲說：“新政落地后，門店看房者數量有所放大。新增的看房者既有專門等新標落地才出手的前期意向客戶，也有受新標激勵而把購房計劃提上日程的新客戶。”

　　同時，房源成交速度也快了很多。徐玲玲介紹，上周一位購房者看中一套總價110萬元，面積60多平方米的房源，看房天就達成交易，下了定金。“即便按照2008年的標準，這套房子也屬于普通住房，照道理說不受新政影響。但購房者考慮的是，新政對于樓市是一個利好因素，有可能會促使市場交易量回暖，因此想趁著目前的淡市盡快達成交易。”

　　稅費節省，部分房東醞釀分一半

　　二手房由非普通住房轉為普通住房后，交易契稅、營業稅、個人所得稅根據不同交易情況均有所減免。綜合計算后，節省的稅費可是一個不小的數目。在房東“到手價”的情況下，這筆節省下來的錢是否能進入購房者的口袋？從部分中介門店實際了解的情況來看，并不是所有的房東都愿意把這塊政策紅利讓給購家。

　　合富置業徐玲玲透露，在打來電話咨詢新標準的人中，房東占了多數。他們關心的是，交易稅費降低了，等于購房成本縮小了，那么自己的房子是否賣起來更迅速了。從他們的語氣中也能聽得出來，部分房東有變相漲價或者直接漲價的心思，“比如稅費如果能省10萬元，就把房價提高5萬元，上下家各得5萬元實惠。”

　　合富置業五角場分行高端經理蔡炯也表示，相信未來有些房東會采取降低議價空間的方式，來爭取一部分利益。上海中原金橋證大二店經理張容平則表示，每一個房東心態都不一樣，置換型房東為盡快出售房源，調價的可能性不大，而被限購的房東則有可能會漲價。“當然，目前尚沒有房東明確提出調整掛牌價格，他們也要先看看購房者的實際成交熱情再做決定。”

　　那么，在目前的情況下，房東調整價格是否合適？蔡炯認為，房東縮小讓步空間，上、下家都得到一部分實惠，大多數購房者應該是可以接受的，因為其購房成本較新政出臺前的預期的確有所降低。上海中原江橋分行經理熊新根則持相反意見，他認為：“目前，購房者看跌后市的情緒仍然較為濃厚，成交量短期內很難有大幅回升。對于誠意賣房的房東而言，漲價不太現實。”

　　普通房新標后算一下購房省錢賬

　　小戶型不再是自住先進選擇

　　較近幾個月來，受政策持續低迷以及信貸環境的影響，二手房市場成交量普遍集中在頭次置業者陣營。受此影響，交易房源多是老標準下的普通住房，如60平方米以下的一房或者小兩房。在部分門店，此類房源交易占比高達9成。不少業內人士預計，普通住房新標準落地后，這一市場交易結構有可能發生改變。

　　合富置業共和新路分行位于內外環之間，按照2008年出臺的舊標準，普通住房總價要在140萬元以下。徐玲玲透露，年后板塊內交易的二手房普遍是總價140萬元以下的小戶型。“從實際案例來看，有些購房者即便看中了140萬元以上的房子，但考慮到非普通住房交易稅費較高，往往也會放棄，而去選擇總價稍低，功能替代性較強的普通住房。未來，200萬元以下的房子全部被納入普通住房行列，這類客戶就能在經濟條件允許的范圍內按照自己的喜好選擇房源。總價140萬元-200萬元之間的二手房很可能將更好賣了。”

　　上海中原張容平說：“近2個月來，門店成交量的8成是舊標準下的普通住房。總價在170萬-200萬元之間的房源意向購家則按兵不動。目前新標準已經確定實施，相信這類房源的帶看量和成交量將會有所提高。”

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　　新普通住房標準效應初顯

　　一手住宅需求聚焦200萬元以下盤

　　上周(2月13日-19日)，全市成交量繼續出現穩步回升，但依然處于10萬平方米以下低位水平。據德佑地產市場監測數據顯示，上周全市商品房成交面積為16.08萬平方米，環比增長了40.8%。成交均價為19753元/平方米，環比上升18.2%。其中，商品住宅成交面積為8.34萬平方米，環比增長27.0%；成交套數752套，環比增長34.1%，成交均價為20604元/平方米，環比上升了0.7%。德佑地產研究主任陸騎麟認為，上周全市商品住宅成交量的回升雖是春節后的低位反彈，但和普通住宅標準放寬也有一定聯系，成交排名前十的項目產品多為單套總價100萬-200萬元之間的普通住宅。

　　此外，開發商降價對成交的促進作用仍不容小覷。從各項目表現來看，成交排名靠前的樓盤普遍采取了“以價換量”策略，如排名成交榜頭的綠地清猗園單價1.67萬元/平方米，明顯低于其1.79萬元/平方米的較低報價，而排名次位的濱河華城價格也比其較低報價低了17%。

　　供應方面，德佑地產統計數據顯示，上周全市商品房供應面積為23.43萬平方米，環比增長了162.1%。其中，商品住宅新增供應面積為 11.76萬平方米，環比增長了207.1%。這是今年以來，商品住宅單周新增供應面積頭次超過10萬平方米。

　　陸騎麟表示，今年標桿房企總體銷售目標與往年相比有明顯下調。如去年銷售情況不理想的綠城，銷售目標同比下調27%。照此預計，今年開發商的推盤量恐怕也將明顯低于往年。且從歷年市場來看，在樓市面臨調控時，開發商的開工和施工速度都會有所放緩，進而影響到后期房源的上市量。

　　“非轉普”到底能省多少錢？

　　目前普通住房和非普通住房在交易稅費方面存在諸多差距：

　　1、契稅：對個人購購普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)先進住房的，減半征收契稅(減半后稅率為1.5%)；對個人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，按照1%稅率征收契稅。非普通住房契稅按照總價的3%征收。

　　2、 營業稅及附加：個人將購購超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。購購超過5年的非普通住房對外出售，按照購賣交易差價的5.65%征收營業稅。

　　3、個人所得稅：個人轉讓非先進住房，普通住房按照購賣差價20%，或者合同價的1%征收。非普通住房個人所得稅按照購賣差價的20%，或者合同價的2%征收。

　　以中外環間一套89平方米、總價190萬元、購入超過5年、房東先進一套住房為例。假設此房較初購入價格為30萬元，購房者為頭次置業。如果以普通住房來計，它需要繳納的交易稅費主要為1%的契稅。如果按照非普通住房來交易，則它需要繳納的稅費包括：3%的契稅、還有相當于差額5.65%的營業稅和附加稅。兩者稅費相差近13萬元。(數據提供：21世紀不動產、合富置業，僅供參考)

　　回顧滬版普通住房標準的三次變遷

　　上海頭次出臺普通住房標準是在2005年，其后在2008年曾進行過一次調整。

　　版：2005年

　　普通住房標準內容：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格，低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低于17500元/平方米，內環與外環之間的低于10000元/平方米，外環線以外的低于7000元/平方米。

　　根據同策咨詢研究提供的統計數據顯示，以2005年標準與2008年標準出臺之間的時間段統計，所有房屋交易中，光一手購房者中，約有53%的人群受益。

　　版：2008年

　　普通住房標準內容：單套建筑面積140平方米以下，內環線以內套總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　2008年，市老公房價格已經過了幾輪上漲后，此時以單價來作為普通住房的價格標準已經很難適應市場。因此，該版標準的出臺，把單價標準調整為總價標準，從而推動了全市范圍內以老公房為主的中小戶型二手房交投活躍。同時它在促進剛需釋放的同時，也推動了置換需求的升溫，對中檔以上公寓市場產生了間接的利好效應。根據同策咨詢統計結果，從稅費優惠角度來看，此次標準一手房購家受益人群為25%左右。

　　第三版：2012年

　　普通住房標準內容：1、五層以上 (含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。

　　此次標準的變更主要是調高了價格界限。而調整幅度則是根據對近年來每個區域實際成交價格的測算和評估來決定的。對于重申“低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下”，同策咨詢研究總監張宏偉分析，區域內高于這一標準的樓盤基本屬于高端住房，購購者多數是多次置業的改善型需求及投資型需求。他們顯然不是目前普通住房標準新政鼓勵的對象。根據本版標準，外環外區域普通住房價格標準調整幅度，為63%，因此，業內人士預計，政策對外環外交易的影響較為明顯。

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