“在樓市時期，長三角是市場高地，在政策調控期，它也自然成了調控高地。通過長期持續的宏觀調控，長三角城市房價上漲的勢頭已經得到了初步遏制。2012年樓市調控仍將是主旋律，不過，調控可能會更細化和理性，對待消費型需求方面可能會放松。”

　　在國家宏觀調控的持續作用下，一直高唱凱歌的長三角房地產市場出現滯脹現象。這種低迷現象在剛剛過去的春節樓市中再次得到體現。據了解，南京、上海、杭州等多個長三角城市樓市在春節期間的成交量與去年同期相比出現大幅下降，有的甚至以“零成交”收尾。

　　業內人士認為，2012年樓市調控仍將是主旋律，不過，調控可能會更細化和理性，對待消費型需求方面可能會放松，對投機性需求堅決打擊，因此，開發商想要提高成交量，大幅降價是必要條件。

　　春節樓市慘淡

　　用“慘淡”來形容春節期間長三角的樓市并不夸張。在百度搜索框中輸入“長三角樓市”一詞可以發現，長三角地方媒體用于描述樓市的形容詞均以“冰點”、“利空”、“調控重地”等悲觀詞語為主。

　　據統計，春節長假七天，上海市商品住宅成交僅16套，同比下滑33.3%；總計成交面積1749平方米，同比2011年春節期間0.24萬平方米的簽約量萎縮了27.9%，成交均價則依舊低于2萬元/平方米，為17099元/平方米，同比下探8.3%。與此同時，在樓市調控政策持續收緊下，春節期間上海二手樓市也少有購家看房；為吸引購家，部分業主主動下調房價。

　　江蘇省各城市的情況也不容樂觀。據地方媒體報道，無錫春節樓市連續6天零成交，7天長假商品住宅未賣出一套，僅在除夕當天成交了2套辦公用房。

　　同病相憐的常州在春節樓市7天僅成交了7套房，和去年春節相比，成交量下降幅度高達七成。365地產家居網統計數據顯示：2012年1月22日至1月28日，常州市五大區共成交了商品房7套，總成交面積為770.3平方米，成交的全是住宅產品，商品房日均成交量為1套。

　　蘇州也不例外。雖然商家啟動了促銷活動但仍無法拉動銷量，今年春節蘇州的樓市銷售連續三天成交掛零。據統計，春節長假市區共成交新住宅房22套，此數據較去年同期下跌24套，且其中大部分為保障性住房。一項針對蘇州市民的調查顯示，由于受到2011年國家強勢調控的影響，2012年初只有10%蘇州購房者選擇在季度出手購房，21%的受調查者表示將在季度購房。

　　此外，浙江也沒能獨善其身。以其省會城市杭州為例，杭州透明售房網顯示，從1月22日至29日，春節期間杭州7天只成交1套商品住宅。

　　調控將細分化

　　雖然春節并不是樓市的黃金期，但在市場普遍低迷的情況下，開年的樓市狀況對于市場預期起著很大的作用。

　　“在樓市時期，長三角是市場高地，在政策調控期，它也自然成了調控高地。通過長期持續的宏觀調控，長三角城市房價上漲的勢頭已經得到了初步遏制。”復旦大學房地產研究主任尹伯成在接受《國際金融報》記者采訪時表示，2012年樓市調控仍將是主旋律，不過，調控可能會更細化和理性，對待消費型需求方面可能會放松。

　　以上海為例，尹伯成告訴記者，日前，上海市市長 在答記者問時表示，上海將上調普通住宅標準，預計較快2月底前公布方案并于季度實施。上海市普通住宅的新標準為：內環線以內總價調整為330萬元/套以下，內外環之間調整為200萬元/套以下，外環以外調整為160萬元/套以下。

　　“一方面，與2008年的舊版標準相比，新標準已明顯放寬。普通住宅標準放寬意味著更多房源將享受減稅優惠，以一套外環以外150萬元的二手房為例，如果是非普通住宅，購家須繳納4.5萬元契稅，但如果按照新標準，購家只需繳納2.25萬元契稅，標準放寬的減稅效果明顯。這將有利于刺激房產交易回升。”尹伯成表示，另一方面，新標準在內外環地區的房價引導上也出現了差異化。

　　記者了解到，此次調整內環線內上調較少，相比2008年245萬元/套僅增加了35%，而內外環之間則上調了43%、外環以外上調幅度更高達63%，因此外環外區域的房源受惠新標準較為明顯。

　　記者了解到，除了普通住宅標準上調之外，在住房信貸方面，差別化趨勢也越發明顯。近日，住房城鄉建設部部長姜偉新表示，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證頭次購房家庭的貸款需求。而據上海媒體報道，上海部分銀行頭套房房貸利率已悄然松動，將至基準利率。

　　尹伯成認為，宏觀調控之下，樓市主角正在發生轉變，有頭次置業和改善性需求的剛需購房者才是當下市場的主力軍。因此開發商必須思變，大幅降價、轉走剛需路線才是明智之舉。“只要價格降到合理區間，消費型需求必然會釋放，到時成交量也會隨之上升。”

　　此外，業內人士認為，隨著供應量，特別是保障房供應量的增加，長三角城市住宅市場產品結構也將進一步分化，樓市雙軌制將逐漸形成。

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