北京住建委官方網站上的統計數據顯示，2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%，而與2009年相比，更是下降54.5%。

　　二手房成交慘淡也致使北京房產中介市場哀鴻遍野。《每日經濟新聞》記者調查后發現，相關中介公司的應對辦法大致可分為四種：或關掉一些門店，減少開支，熬到下一個周期再圖發展；或直接退出中介行業；或轉型求生，比如拓展一手房代理業務等。而另有個別資金實力比較雄厚的企業，行業低谷時逆周期反向擴張，甚至一些中介通過拿地介入新房開發領域。

　　主業大幅下滑近四成

　　北京住建委官方網站的數據統計顯示，2011年北京二手房住宅成交套數為121512套，相比2010年的196547套，下降了38.2%。而與2009年的266854套相比，下降幅度更是達到了54.5%。去年12月經濟工作會議定調2012年地產調控主基調：地產調控不放松。在調控持續的背景下，二手房成交低迷現象仍在繼續：北京住建委官方網站公布的網簽數據統計顯示：2012年元旦前兩天，北京二手房住宅網簽量為12套，而去年同期為76套，大降約84%。

　　《每日經濟新聞》記者在與鏈家地產頭席分析師張月的溝通中，對方分析指出，元旦假期前兩天二手房網簽量僅為12套。該數據一方面反映出，目前整體房地產市場繼2011年連續10個月成交低位徘徊后，依然未見回暖之勢；另一方面，新年開端樓市成交吹出的冷空氣，奠定了當前樓市的成交基調和觀望心態。預計春節前，除個別促銷力度大的項目外，成交會維持低谷狀態，可能預示著2012年樓市的“真冬時代”。

　　中介熬冬

　　以促成二手房成交為主業的房產中介市場，因主業成交量大幅萎縮，房產中介市場一片號叫。

　　為了應對嚴峻的形勢，一些房產中介機構試圖斷臂求生。

　　北京中介市場，吹起關店號角的公司為北京中介行業排名前五的鑫尊地產。去年2月，就在“京15條”出臺前后，鑫尊地產閃電關閉50家門店，以減少開支。此后，關店計劃一直在悄然進行中。

　　《每日經濟新聞》記者根據北京房地產中介行業協會網站上的數據匯總后發現，去年“京15條”出臺前的2月初，鑫尊地產在北京共有300家門店，然而截至今年1月3日，登記在冊的門店數只剩下96家。近11個月來，鑫尊地產合計關閉了204家門店，關閉門店量比例高達68%。

　　鑫尊地產并非個案，北京中原地產、21世紀不動產等也相繼在北京實施關店計劃。

　　關店以縮小規模和減少相應開支，這是一種常規的御冬方式。而轉型求生，則是時下房產中介市場另一種常規的生存方式。

　　《每日經濟新聞》記者在調查中發現，轉型求生的一種方式為拓展二手房主業之外的副業，以開拓收入渠道，其中的典型代表為北京中原地產。

　　位于北京北三環的北京中原宏嘉麗園分行，門口映入眼簾的一幕令《每日經濟新聞》記者大吃一驚：門口豎立著的展板上寫著 “ 移民出國手續”，櫥窗上密密麻麻地張貼著多個新房樓盤的代理銷售信息，卻未見到一條二手房銷售或出租信息，一問之下，一位中原地產物業顧問相告，二手房銷售或出租的信息沒有被張貼出來，“因為目前這方面的需求太少。”但如果需要，屋內有相關的宣傳單。

　　中介門店做起移民出國代理業務的字眼甚為扎眼。對此，這位工作人員介紹說，由于目前中國移民需求增長，因此公司利用自身貼近各大生活社區的門店網絡優勢，特開辟了移民出國手續 服務。記者臨走之際，這位工作人員還特別留下了一張有關移民出國手續 業務的相關流程、收費等資料傳單。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，除了移民出國手續 業務外，目前新房銷售代理已成為北京中原一些門店推薦的業務。代理的新房包括北京本地樓盤以及燕郊、天津、山東等跨區域樓盤。

　　北京中原向外公布的數據顯示，近幾個月來，北京中原代理商品房銷售的業績已占公司整體業績量的二成以上，且該比例仍在逐步上升中。

　　在調查中，《每日經濟新聞》記者發現，我愛我家一些門店也在從事新房銷售代理業務。比如在北京昌平區天通苑北一區我愛我家門店門口的展板上，也張貼著各種新盤銷售信息，且該門店工作人員還極力向《每日經濟新聞》記者推薦 的廊坊潮白河孔雀城項目。

　　對于中介門店兼職售樓業務的做法，北京中原地產三級市場部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者介紹說，類似做法在國外以及中國香港已較普遍。因為中介門店兼做售樓業務，具備一些相對競爭優勢。頭先，中介公司旗下滲透進小區的門店網絡，可以將樓盤銷售信息更好地傳遞至需求端，滿足開發商的促銷需求和購方的購房信息需求；其次，對于中介公司而言，在不需要過多增加人員及設備成本的基礎上，可以充分挖掘目前已有的經紀人資源，在主業受阻背景下開拓額外業務，以獲得額外的增值收入。

　　此外，中介業務轉型中，商業地產成為中介樂于開拓的另一塊業務。《每日經濟新聞》記者注意到，在上海、武漢、深圳、鄭州、重慶、南京、杭州、福州、成都等地，一些中介公司紛紛通過加碼商業地產，以尋求新的利潤增長極，避免過于依賴住宅業的單一業務線。

　　在行業低谷之時，并非所有的公司都采取收縮或轉型之路，另有一些資金充足的公司抓住機會，實施逆勢擴張，比如鏈家地產就是其中的代表。

　　去年中旬，鏈家地產宣布在未來四年，公司在全國的區域布局將從目前的北京、大連、天津、南京4個城市擴展到15個城市，也就是每年新開拓兩三個城市。公司董事長左暉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，對新開拓的業務城市提出了三個選擇指標：目標城市的市場容量、未來發展空間以及市場的規范程度。

　　介入新房開發領域

　　嚴冬背景下中介公司逆勢操作的另一種“異樣”表現形式就是直接介入新房開發。

　　本報記者注意到，去年3月7日，21世紀中國不動產宣布，該公司已簽署一項收購北京上古公司大部分股權的協議。據公開的信息顯示，北京上古公司是一家位于北京地區的房地產中介服務商，其業務主要集中于商業地產項目的咨詢和銷售，目前該公司擁有商業地產建筑總面積約257萬平方米，其中可供銷售的近26萬平方米。因此通過收購北京上古公司，21世紀不動產可直接橫向跨入商業地產開發及相關中介服務行業。

　　無獨有偶，就在21世紀不動產實施上述收購后的去年3月9日，北京市土地整理儲備官方網站的資料顯示，當天北京青田房地產經紀有限公司和林新武聯合體以1.94億元的價格拿下北京房山區青龍湖水庫北庫一期項目用地，從而介入新房開發領域。

　　北京市工商局網站上資料顯示，北京青田房地產經紀有限公司于2007年10月24日注冊成立，注冊資本僅100萬元。法定代表人為李廣田，公司從事的業務包括房地產經紀業務、房地產信息咨詢(中介除外)和企業形象策劃業務。

　　對于類似現象，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，北京美聯物業高端經理張磊分析指出，中介通過拿地或收購，介入新房開發領域，發生時間在去年3月前后，這是中介公司面對調控新政后的快速反應結果。其目的就是希望通過二手房主業提供現金流來培育一手房開發業務。

　　張磊補充說，類似中介公司會面臨兩大挑戰：頭先，平衡原有主業與一手開發業務間的關系；其次，一手開發領域的資金鏈管理，畢竟對于中介公司來說，由于目前基本已全面代理一手業務，因此后期營銷賣房不會成為太大問題，且具備門店網點賣房優勢，但地產開發中的資金平衡問題是個全新挑戰。此外，去年地產新政后，一些中介快速介入新房開發，本準備通過二手房業務提供現金流，以慢慢培育新業務點，但下半年伴隨二手房業務的全面萎縮，主業本身已面臨生存挑戰，不少中介公司已不得不重新將工作投放回主業，搶救主業。所以向一手開發領域提供現金流更可能流產，后期一手開發業務的資金來源可能會是個大問題。

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