2012年房價走勢是當下關注度較高的樓市話題，也是較難判斷的問題之一。 12月27日，房地產企業戰略專家周建成博士在上海市房地產行業協會雙月報告會上大膽預測，2012年房價預計下降20%-30%，商品住宅成交量預計在六七百萬平方米，新開工和新增供應都不會超過1000萬平方米，供過于求，庫存量預計攀升至1200萬平方米高位。

　　調控政策：

　　短期維持高壓明年難現松動

　　外部經濟環境復雜，歐洲各國內部經濟失衡以及歐盟內外部的結構性矛盾導致主權債務危機全面爆發，目前依然有不斷升級蔓延的趨勢。周建成表示，國內經濟有放緩跡象。持續緊縮的貨幣政策效應顯現，經濟增速放緩。 11月主要經濟指標多呈回落態勢，受持續緊縮的貨幣政策影響，通貨膨脹壓力減弱，但GDP增速也出現明顯的放緩。我國宏觀經濟增速高位回落進一步明顯，外圍經濟不景氣也使我國進出口增速大幅下滑。

　　政策短期內不會加碼。周建成分析，由于現有調控已經取得比較理想的效果，因此近期繼續加碼政策力度(限購擴容、限價等)的可能性不大。長期來看，由于保障房體系建設需要時間，另一方面全國房屋權屬系統尚未成熟，故房產稅短期之內沒有取代限購令的可能。因此他判斷，至少在未來1年內“三限”政策沒有公開松動的可能。

　　市場特征：

　　房企拿地放緩市場成交低迷

　　在日益趨緊的宏觀調控背景下，房地產市場呈現了錯綜復雜的特征：截至2011年11月底，上海商品住宅成交量明顯下降，同比下降近20%；存量規模超過930萬平方米，去化壓力越來越大。 2011年10月和11月，上海新建商品住宅價格指數環比下降，均價下降壓力較大，調控戰果顯著。 2011年1-11月，上海土地成交規模依然高于去年同期水平；但是成交金額大幅下降，地價下降趨勢顯著。上海經營性土地平均溢價率明顯下滑，底價成交成為常態。

　　調控導致行業洗牌加速，行業集中度進一步提升。大型企業降價促銷，快速周轉，資金回籠加快，同時加快布局，在三四線城市低價拿地，通過收購方式低成本擴張，規模進一步擴大。小型企業停工、緩工，雖然可以暫時減少支出，但是企業發展步伐減緩，行業占有率逐漸降低。

　　前三季度多數典型房企銷售目標完成率達65%以上，中海、碧桂園、萬科等企業前三季度已接近甚至超過了去年全年的銷售額。2011年前三季度大型房企業績依舊靚麗，百億元以上企業數量增至28家。萬科、恒大、中海地產、保利地產和綠地集團以超500億元占據金額榜5強，業績增長勢頭迅猛。盡管全年市場形勢較為低迷，但龍頭企業仍取得了較好的銷售業績。

　　調控深入，企業拿地速度放緩，現金為王。對比2010年，2011年前10月企業土地款較銷售收入比值大幅下滑。2011年1-11月，上海土地成交面積增加，但地價下降；開發企業拿地更為謹慎，土地多以底價成交。從成交結構看，2011年1-11月上海商品住宅成交區域繼續向內環外轉移，當前市場需求以頭置頭改類剛需為主。一、兩房總體仍呈現供不應求，而中大戶型房源銷售情況整體不佳。住房價格趨于下降，宏觀調控效應顯著。2011年1-11月，上海新建商品住宅價格指數累計環比上漲2.3%。2011年1-11月，上海商品住宅均價有較大的下降壓力。 3月出現頭降樓盤，10月份降價進入高潮期，以價換量成主流。

　　樓市走勢：

　　供應減銷售平庫存繼續攀升

　　限購政策何時退出，取決于保障房的建設進度和房產稅的推進速度。今年四季度到明年上半年將是較困難的時期，房價有進一步下調的空間，市場短期內沒有全面回暖的可能。

　　周建成預計：2012年上海商品住宅新增供應將繼續縮減，約為800-900萬平方米。2012年上海商品住宅市場依然處于低位盤整狀態。 2012年，房地產從緊性調控不會放松，限購、房產稅、差別化信貸政策將一如2011年那樣抑制市場成交。因此，我們預計2012年上海商品住宅銷售與2011年相似，約600萬-750萬平方米左右。依然呈現供過于求狀態。在此情形下，上海庫存可售量將繼續呈現上升的態勢。預計2012年末上海庫存可售量將達到1100萬-1250萬平方米，可售周期也將達到22-25個月左右。

　　2012年預計全年經營性用地出讓金將小于1000億元。鑒于調控依然從緊，市場難有回暖的可能。因此開發企業的資金依然緊張，因看淡未來，土地市場成交將進一步萎縮。預計2012年，上海商品住宅土地成交金額將小于400億元，所有經營性用地成交金額將小于1000億元。

　　“房地產黃金十年已經結束，未來將是理性發展的十年。未來行業關鍵詞是調控常態化、運作理性化、利潤正常化。 ”周建成表示。

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