與2010年樓市高低起伏的波動運行不同，2011年的六城市二手住宅市場典型特征是：市場持續低迷，成交量始終處于谷底，價格亦出現回落。

　　2011年新年伊始，第三輪調控隨即出臺，一方面是信貸的進一步收緊，另一方面是限購政策升級，以及限購城市范圍的擴大。受限購限貸的雙重影響，2011年六城市二手樓市步入調整，主要指標均出現大幅下降。

　　進入第4季度，隨著新房市場上開發商降價促銷力度的加大，二手住宅價格松動逐步擴大，部分城市已連續數月持續下跌。預計2012年，各項主要調控政策仍會維持，二手樓市的調整格局將會延續，價格將實質性回落，成交量則有望小幅回升。

　　(一) 二手樓市步入階段性調整

　　從目前的市場情況來看，本輪調控的效果已經顯現，一線城市二手住宅成交量跌至谷底，房價上漲的步伐得到了遏制，一線城市二手房價格已進入下降通道。但從長期來看，一線城市的二手樓市依然發展空間巨大，成交量和二手占比仍會有所提升。

　　成交驟降 普通住宅占比增加

　　隨著調控政策的加碼，特別是在限購及限貸的長期影響下，2011年調控比2010年的兩次調控對市場的影響周期更長，自2011年2月以來六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小陽春未能如期，“金九銀十”亦爽約，到2011年底為止仍未出現回升的跡象。

　　在政策的高壓態勢下，投資型需求和改善型需求均以被擠出市場，目前二手樓市的成交量主要以剛性需求在勉強支撐。而隨著新房市場降價促銷的增多，二手房需求被進一步被分流，導致二手房成交量自年初以來一直處于低位；而二手房業主報價高企，也很大程度上阻礙了成交。

　　全年來看，2011年六城市二手住宅成交面積略高于2008年的水平，同比2010年回落34%，較2009年峰值回落51%。各城市具體情況差異較大，其中廣州由于以自住需求為主，且歷來成交均較為平穩，2011年二手住宅成交面積較峰值水平的回落幅度相對較小，為24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。

　　從成交結構來看，低總價的中小戶型占據成交的主體。根據中原統計數據顯示，2011年北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交占比分別為49%、66%、62%、65%、65%，而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長。

　　相比于中小戶型的大眾住宅，高端豪宅成交情況更為慘淡。選取了上海市成交活躍的十大普宅和十大豪宅5，對比2009年以來各季度二手成交套數，發現2011年以來，十大普宅和十大豪宅成交套數均是呈逐季回落的態勢，而且豪宅成交套數下降的速度明顯高于普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套數是十大豪宅成交套數的10倍有余，而在2011年之前十大普宅成交套數是十大豪宅成交套數的3~5倍。?

　　價格松動 郊區樓盤領跌在調控的影響下，價格快速上漲的態勢被遏制。并且隨著各地一手住宅市場上開發商降價促銷力度的加大，二手住宅價格亦開始松動。自2011年4月以來，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅價格相繼開始下跌。

　　但二手房業主的資金壓力較小，而且限購又導致業主惜售心態加劇，因此并不急于降價出售。據中原監測數據顯示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盤較前一期同類型產品開盤價格，有10%~20%的價格優惠。而中原領跑指數系統數據顯示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅價格的累積跌幅均不超過7%。

　　從2011年全年來看，降價周期較長的兩個城市北京和深圳，其二手住宅較2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅價格較2010年底依然上漲，但和前兩年的累積漲幅相比，2011年的年度累計漲幅有所收窄。

　　由于目前二手房價格的松動主要是受新房降價促銷的影響，因此不同區域、不同價格段房源，其價格松動的幅度也各異。由于郊區新房市場供應較多，而且目前打折促銷的新房項目基本位于城市郊區，對周邊二手房項目價格造成較大壓力，因此郊區二手房價格松動幅度較大；而區一手供應較為有限，二手房整體的掛牌量也并不高，且配套成熟，因此二手房價格相對堅挺。如屬于北京郊區的通州區和亦莊，在2011年此輪價格調整中累計跌幅分別為7.4%和6.4%，位居北京10區跌幅榜前兩位，見圖5-4。

　　供求兩旺 租賃市場量價齊升

　　與購賣市場的低迷形成鮮明對比的是，租賃市場成交活躍。這主要是由于租賃市場是以實際的居住需求為基礎的，受調控的影響較小。加之，受限購影響，部分購房需求轉向租賃市場兌現，因此2011年租賃成交活躍，租金呈波動上漲態勢。據中原統計數據顯示，自去年四季度以來，五大城市二手住宅租賃成交面積所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，該比重均在60%~85%之間。其中北京由于限購政策較為嚴格，而且外來人口規模也較大，因此租賃成交比重在五大城市中高居榜頭，達85%。

　　自2009年初經濟復蘇以來，六大城市二手住宅租金指數一直保持小幅上漲，此外在通貨膨脹、外來人口增加以及畢業生就業等因素刺激下，租金屢創新高。根據中原領跑指數系統數據顯示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指數累計漲幅在10%~31%。其中，除成都租金指數累計漲幅略低外，其他四城市累計漲幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜頭。

　　由于通脹居高不下，短期內租金上漲的勢頭還將繼續維持。但隨著價格調整的不斷深入，租金上漲的速度將會有所放緩。

　　(二) 三大因素致二手樓市持續低迷

　　在調控政策的高壓下，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場和二手房市場均遭受重創。但由于信貸、惜售和價格等因素的差異，二手房市場的低迷程度超過新房市場。

　　(1)信貸緊縮 二手交易難度增加

　　根據中原調研數據顯示，在2010年宏觀調控以前，商業貸款購房者比重約為7成。因此，信貸收緊對二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導致購房者的購房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴苛，導致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行在新房和二手房之間則更愿意將貸款投入新房市場。

　　隨著信貸的收緊，商業貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。據上海中原交易按揭部數據顯示，2011年10月，純商業貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個百分點；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14、12個百分點。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導致很多二手房交易被迫中止，從而進一步降低了二手房市場的流通性，二手住宅市場成交低迷。

　　(2)業主惜售 流通性受限

　　限購和限貸政策出臺后，對于打壓房價起到了立竿見影的效果，但同時也再來一些負面影響，極大地阻礙了二手房市場的流通性。根據中原統計數據顯示，2011年全國五大城市二手住宅流通率均不超過2.0%，較前兩年有不同程度的回落。

　　限購后二手房業主賣出房產后無法再購進，同時國內缺乏投資渠道，房地產仍是儲存財富的重要形勢，因此二手房市場上業主普遍惜售。惜售導致二手房掛牌量走低，且多數業主的報價較為堅挺。據中原監測信息顯示，五大城市二手住宅新增盤源量持續走低，目前單周新增盤源量僅為2010年“國八條”出臺前周水平的2~3成，見圖5-9。

　　(3)一二手房價格倒掛 需求遭遇分流

　　與二手房市場業主惜售而報價高企不同，在新房市場，則是越來越多的開發商加大降價促銷力度，一手房項目采取低價入市的策略，售價低于周邊二手房價格，致使一二手房價格出現倒掛情況。由于一手房價格上的優勢，成功分流了周邊的二手房需求，對于原本成交已十分慘淡的二手房市場無異于是雪上加霜。

　　根據中原監測，自2011年6月以來，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市陸續出現一二手房價格倒掛的現象。其中以限購政策較為嚴格的北京和深圳較為明顯。如位于北京市東五環的頭開常青藤家園8月開盤銷售的均價為22729元/m2，而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2價格入市，目前該項目二期部分二手放盤價已達到25000元/ m2。目前出現一二手房價格倒掛的區域主要集中在外圍郊縣，因此導致外圍郊縣二手房成交比重下降較為明顯。

　　由于各城市的新房庫存均處于高位，預計未來降價促銷現象還將會繼續增多，并且降價的幅度亦會有所擴大。在一些新房供應較為充足的板塊，二手房價格有望受到新房的影響出現較大幅度的調整，同時降價的范圍也會由郊區向區蔓延。

　　(三) 量價交換緩慢回升

　　隨著新房市場降價的鋪開，二手樓市有價無市的局面將會逐步被打破，價格下降的幅度和范圍都會有所擴大，成交量亦會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象，預計2012一線城市二手樓市將呈現量價交換的緩慢回升之勢。?

　　價格加速下調 幅度范圍擴大

　　從歷次調整后的恢復過程來看，都是以成交價格的下跌來換回成交量的回升，這也符合經濟學的價格規律。對比本次調整和2005年上海和2007~2008年一線部分城市的樓市調整的情況，的不同在于，本次樓市調整主要是“限”，而之前的調控主要是在于增加交易的成本，并沒有限制交易行為，因此本次樓市的調整過程會相對漫長，主要表現為：成交持續低迷周期較長，價格下跌帶動成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價滯”的主要原因。

　　目前二手房市場的有價無市以及同一區域的一二手房價格倒掛現象均屬于短期的非平衡狀態，市場將通過其自身的調節來回歸平衡。但由于調控影響的持續性，價格下調以重建平衡的過程將會較為緩慢。據中原報價指數數據顯示，自2011年2月以來，六大城市二手住宅報價指數一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，顯示出二手房業主報價松動幅度和范圍均在擴大，二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。<

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