二手房成交量長期低迷導致房產中介生存壓力激增，部分中介只能不斷關閉門店縮減開支“過冬”。與此同時，行業內的整合也拉開序幕，專家認為，今后一段時間房產中介購并或者收購股權的行為也將頻頻出現。

　　一線城市頻現中介關店潮

　　鏈家地產近日發布數據稱，10月北京再關閉門店177家，其中73%為中小經紀機構。據機構統計，北京二手門店已經連續7個月關店百家以上。今年來北京二手房中介已關閉門店約1000家左右，為三年來較多。

　　9月份以來，深圳多家大型地產中介公司也陸續關閉了多家門店。深圳中聯地產門店數量減少了30多家至270家；原本在深圳擁有約300家門店的世華地產陸續關閉或停業整頓超過50家門店。深圳地產中介業的龍頭老大中原地產也關閉了近60家門店。

　　而21世紀中國不動產公布的第三季度財務報告則顯示，第三季度公司凈虧損達到9290萬元，同比激增83%，直營店數量則較上一季度減少了103家，減幅達17%。與此同時，銷售人員數量也按季減少了約5%。

　　記者在上海多家房產中介采訪了解到，今年二手房市場極為冷淡，成交量銳減，大多數中介都是虧損，難以為繼。據業內人士介紹，以上海為例，粗略估計，月成交12000套二手房才能使得中介行業保本，而目前月成交量只有7000-8000套，一些中介只能關閉門店，縮減員工。

　　21世紀不動產上海區域的統計顯示，2011年11月份上海共成交二手房0.69萬套，環比降14.6%、同比降49.6%，為去年7月以來較低。11月份二手房0.69萬套的交易水平，甚至比全年的成交較低谷春節期間的2月還要低12.9%。

　　據“鏈家地產”市場研究部統計，2010年，北京全市二手房共成交21.4萬套，二手房經紀公司門店數大約是5839家，店均成交36套。今年前10個月，北京全市共成交114334套，門店數量為5085家，店均成交只有22套。但事實上，由于品牌店的壟斷效應，排行前7位的公司市場份額達到了50%以上，中小經紀公司的市場份額大約僅有25%左右。不少小門店一個月都成交不了一套，自然也就無法平衡店面的經營成本。

　　一二手房聯動抱團取暖

　　以代理一手房業務為主的易居中國公司近日宣布，將以2500萬美元收購二手房中介21世紀中國不動產公司37.3%的股權，成為大股東，這也被視為房地產代理和中介行業內新一輪洗牌開始，而一二手房聯動的商業模式也被視為“抱團取暖”。

　　易居董事局主席周忻表示，目前中國房地產市場，尤其是二手房市場面臨的挑戰。在這種情況下，易居與21世紀中國不動產的合作，不僅會幫助21世紀中國不動產增強財務實力，應對短期挑戰，還將強化21世紀中國不動產在市場中的優勢地位。21世紀中國不動產董事長兼頭席執行長張東純也稱，兩家房地產服務商之間的合作能夠幫助公司在行業不景氣的情況下進一步增強財務實力，更好地提供全面整合的服務。

　　上海中原研究部咨詢總監宋會雍則表示，易居完成此次收購后，行業的競爭格局將迎來重大的調整。易居中國業務主要集中在一手房代理，雖然旗下有易居臣信開展二手房中介業務，但主要集中在上海地區，且占比較少。收購專注于二手房中介業務的21世紀中國不動產后，無疑完善了業務鏈條，可以整合資源進行一手房二手房業務聯動。

　　而據記者調查了解，事實上已有不少中介不僅僅局限于二手房業務，也將觸角伸向一手房代理業務。據介紹，市場好的時候，一些大的開發商通過售樓處直接銷售的方式就可以消化掉房屋存量，無需房屋中介公司代銷。而現在市場不好時，很多開發商會主動與大的中介公司尋求合作。對于開發商而言，通過中介的多網點共同分銷，也能用較小的宣傳成本招徠意向客戶。

　　宋會雍稱，目前二手房中介公司都沒有做大做強，即便較大的公司市場占比也僅在3%-8%，且彼此之間都沒有拉開差距。易居中國入主21世紀中國不動產后，將會使得未來一手房二手房聯動的業務模式更為清晰和成為主流，綜合地產服務商的市場地位也將會提升。

　　但“鏈家地產”頭席分析師張月認為，一二手房聯動產生的效果未必理想，“當前新房成交量同樣萎縮嚴重，有限的空間很難再容納二手房經紀公司。因此一二手房聯動仍難以改變當前經紀公司的困境。”

　　成交低迷將迫使一二手房價下降

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，截至11月底，北京、上海、深圳、廣州、濟南、南京、廈門、杭州8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，與去年同期相比，新增1276萬平方米庫存量，增長約38.44%，環比上月新增3.06%，庫存量處于高位運行狀態。8個典型城市新建商品住宅存銷比為12.9，刷新了今年10月份住宅存銷比的較高點11.8，庫存量已步入過大區間，房價下行壓力進一步增大。

　　以代理一手房業務為主的世聯地產第三季度財報顯示，第三季度單季凈利潤為2794萬元，同比下降30.89%。興業證券發布的調研報告稱，今年內，世聯地產的代理業務銷售完成額增速呈現下降態勢，從7月以來完成代理額增速連續3個月下降，其中9月完成代理額同比下降約29%。

　　另外，記者在調查中了解到，由于新房降價形成的一二手房價倒掛現象，也給二手房市場帶來銷售壓力。10月中下旬以來，上海外郊環如嘉定、松江、青浦的幾個**沿線新盤紛紛開始降價跑量。二手房價則沒有相應降低，以至于這些板塊一二手房價格倒掛現象十分明顯。在這種情況下，一些剛需購房者也陷入心理拉鋸戰，選擇繼續觀望。

　　21世紀不動產的統計同時顯示，11月上海全市二手房成交均價為1.49萬元/㎡，環比下降6.2%、同比下降14.7%，這也是今年2月至今以來各月度的同比降幅，之前一般在5%-9%。

　　專家認為，整體上看，現階段房地產開發企業新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來一到兩年，商品房供應量仍將保持較大規模的供應。在政府堅持調控政策不放松的情況下，預計明年上半年多數城市住宅存銷比仍將有所高企，開發商降價回籠資金的可能性較大。而受此影響，二手房價格也將相應下調。

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