商品房全權代理銷售是目前常見的一種銷售方式，它是指房地產開發商委托專營銷售商全權代理銷售其生產開發的期房或現房的經營方式。根據銷售商是否承擔雙定義務，即“定期”和“定額”向開發商付款。全權代理銷售又分為無風險包銷和風險性包銷兩種。無風險包銷屬于一般包銷，是指銷售商根據開發商的定價組織銷售，按銷售情況向開發商付款的經營方式；風險性包銷屬于特殊包銷，是指不論銷售情況如何，銷售商必須承擔定期定額向開發商支付商品房保底價款義務的經營方式。

　　一、風險性包銷運行的設計要點
　　（一）開發商授權銷售商全權銷售一定范圍的商品房；
　　（二）雙方確定商品房基本底價；
　　（三）不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發商支付確定額度的商品房價款；
　　（四）商品房銷售后，超底價部分為包銷商的經營收入；
　　（五）如果低于底價售出，其不足底價部分，由包銷商向開發商補償；
　　（六）包銷商逾期付款須向開發商承擔違約賠償責任。
　　二、風險性包銷的基本特征
　　（一）具有購斷性。承擔高風險的包銷商，不但向開發商購斷了特定范圍商品房的銷售權，實際也購斷了既定范圍的商品房，只不過是約定了分期付款。其標的明確、價款明確、付款期限及付款方式明確的四項基本要素，與批發性購賣合同的特征基本相似。
　　（二）具有風險性。商品房市場的行情隨時都會發生變化，但風險性包銷的經營方式，除不可抗力以外，無論發生什么情況，包銷商都要向開發商支付既定的價款。
　　（三）具有時間性。包銷商向開發商履行義務的時間是確定的，商品房保底價款的給付不能逾期，逾期將承擔合同約定的違約及賠償責任。
　　（四）具有獨立性。為消化市場的高風險，確保約定義務的實際履行，包銷商必須實施有效的銷售行為，簡單的叫賣是無濟于事的，必須投入高智商，進行嚴格的市場調研、市場分析、市場策劃、實際營銷。在這些必經的工作環節中，除廣告內容的真實性需接受開發商的監督以外，其他工作內容必須在高度獨立自主、不受任何干擾的條件下才能完成。
　　（五）具有經銷性。風險性包銷的形式，已經完全脫離了代銷的范疇，產銷雙方關于保底價、保期限、保付款、銷售后果包銷方自負盈虧的明確約定，使風險包銷的經營方式具備了商品經銷的基本特征。
　　（六）具有占有性。商品房風險性包銷的法律關系一經確定，包銷商即開始承擔市場風險，同時也開始產生相應的權利，即銷售權。此時，包銷商對包銷范圍內的商品房，必須擁有以確保銷售而存在的占有權，這是確保銷售權實現的重要條件之一。
　　（七）具有合作性。由于商品房的銷售不同于其他商品，根據房產登記與管理的特殊需要，目前包銷商還不能以自己的名義象對外貿易代理那樣實施隱名代理，以自己的名義獨立對外；而需要開發商的名義和相關手續的配合，如簽定合同蓋章、辦理產權手續等。因此，其合作性較強。

　　三、易發生爭議的問題

　　（一）包銷商的售房廣告內容不實引起索賠，開發商應否承擔連帶責任問題。
　　依據包銷合同的約定，包銷方負責廣告的策劃，其內容應依據開發商提供的基礎材料，根據廣告規則的要求，進行必要的加工，但不能有虛假內容，不能為了促銷而夸大宣傳，進行欺騙性銷售，使購房者上當受騙，形成糾紛引起索賠。出現此種情況時，包銷商應承擔責任是不爭的事實。問題是當開發商同時被告上法庭時，往往不情愿承擔責任，其理由是，廣告行為與已無關。開發商針對包銷商檢查售房廣告的內容，的確是一種商務權利，認真行使這種權利利于維護本企業的商業信譽。開發商相對于廣大消費者來說，對自己的產品情況較了解。因此，為維護消費者的合法權益，開發商更重要的是有義務對售房廣告的內容進行審查與監督，其承擔的是嚴格的社會責任。因此，出現此類問題，造成損失引起索賠后，其責任分析的結論應為：包銷商因制作虛假廣告，應承擔直接賠償責任；開發商因疏于審查監督，應承擔連帶賠償責任。

　　（二）開發商在售房合同上蓋章是合同權利還是義務問題。

　　商品房包銷合同中，雙方對蓋章問題一般都有比較詳細的約定，如約定每簽一份銷售合同，均由開發商在合同中的“賣方”處蓋章，包銷商在“委托代理人”處蓋章。雖然有這樣的約定，但開發商在售房合同上加蓋公章，是合同權利還是合同義務的問題，不僅雙方在認識上爭議很大，形成訴訟后，法官的分析也不盡一致，權利說、義務說均而有之。應該說公章的所有人，因工作需要加蓋公章的行為，在一般的情況下，的確是一種權利，但在特殊的條件下也的確并非都如此。例如商品房包銷合同法律關系中，既然開發商將銷售權完全授予了包銷商，就意味著必然應該包括完備售房合同生效必須履行的行為。售房必然涉及簽訂合同，簽定合同必須由開發商加蓋公章，這是售房中必經的程序。此種情況下的蓋章應屬約定義務。為了履行此義務，有的開發商把公章交給包銷商簽約使用，有的開發商堅持掌管公章，但完全作到專人負責，隨來隨蓋，確保銷售。如果在這種銷售方式下，開發商加蓋公章的行為，仍視為是一種權利的話，那么開發商隨時都可以放棄這種權利，使售房合同缺少必備的要件，造成合同效力的缺陷，包銷商的銷售權就會嚴重受到制約，全權包銷就會隨時落空。因此，在包銷商正常合法的售房過程中，開發商應正確履行其無條件的蓋章義務，不能隨心所欲地自由選擇，影響包銷商的正常經營。有關部門處理此類案件時，應全面分析風險性包銷的法律特征，不要陷入一般代理的簡單公式之中。

　　（三）開發商隨意銷售已經建立包銷關系的商品房是否應屬違約行為問題。

　　開發商與包銷商以合同方式建立商品房風險性包銷關系以后，開發商繼續參與銷售的情況主要有三種類型。一是幫助型自銷，即開發商為了促進投資的及時回收，利用自己的某些優勢，幫助包銷商擴大銷售量而自銷。二是急需型自銷，即應購房人的要求，或因某種特殊的緊急需要開發商自銷。三是嫉妒型自銷，即開發商覺得包銷商售房太容易，得利太快，犯“紅眼病’而自銷。從風險性包銷范圍的特征上分析，包銷關系一經確立，開發商不能再繼續隨意自行銷售包銷范圍內的商品房，開發商因某種情況需要自銷時，須經雙方協商同意。前兩種情況均屬善意之舉，經協商一致后，開發商繼續自銷，無礙包銷商銷售權的行使，不損害包銷商的經濟利益，是允許的。而后一種情況，則應該列入杜絕的范圍。高風險會有高回報，這是市場規律。開發商在市場回升后，見利忘義不經協商，強賣包銷商包銷范圍內的商品房，以獲取利益，侵犯了包銷商對商品房的合法經營權利和占有權，破壞了包銷商售房的整體性，加大了市場風險，屬于違約行為。除盈利應歸包銷商所有以外，開發商還應賠償包銷商因此而遭受的其他損失。

　　商品房風險性包銷的這些特征，充分反映出該經營方式的特殊性。由于進入運行即處于高風險狀態之中，因此，產銷雙方在簽定合同時，要根據不同的情況，不同的特點，提出不同的要求。不要靜止的沿用過去的做法，或套用他人的方式。要加入動態發展的理念，嚴格分析市場，嚴格做出約定，減少漏洞，降低風險，避免糾紛，減少損失.

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