近期，不少銀行落實差別化住房信貸政策，滿足頭次購房家庭的貸款需求，紛紛對頭套房貸款利率調低，有些銀行還給出了打折優惠。此舉讓購房者受益，但也讓已擁有房子的市民打起了主意，比如說將自己從原有房產證上除名，凈身出戶，以便按頭套房的名義再購套房子。對此，業內人士提醒，從房產證上除了名也未必算頭套。

除名時按產權份額交契稅

南昌市民鄭先生就是抱有這樣的想法，他告訴記者，現在房價松動，很想再購一套，可是二套房的頭付要五成，而且貸款利率要上浮，對他而言，付款和還貸壓力都比較大。“我只有一套房子，是2005年購的，產權證上寫著我和父親的名字，我也聽人說過可以將全部房產過戶給共有產權人我的父親，再購房就可以按頭套房要求，頭付三成，不過此前銀行對頭套房的貸款利率沒有優惠，還有上浮。如今銀行對頭套房貸款有優惠，我就想除名之后再按頭套房名義去按揭購房。我想問，除名時怎么交稅？”

就此，記者咨詢了易佰家不動產投資管理有限公司交易駱鳴總監。駱總監表示，市民要去辦理產權證除名手續時，一般是通過與或者過戶，將自己名字從房產證上除去。如果房屋產權之前未做份額約定的話，一般會按照等額劃分比例來交稅，如兩人共有產權，每人就占有二分之一的產權；三人共有產權，每人就占有三分之一產權，以此類推，接受產權的一方要交納對方所占有產權比例的契稅。以鄭先生這套房子為例，他與其父各擁有50%的產權份額，鄭先生將50%的份額以與或購賣形式轉讓給其父。因為鄭先生的房子是其先進住宅且滿了5年，就免征個稅和營業稅。而其父名下還有其他房產，就按照接受的50%份額交納契稅。

除了名不一定算頭套

據駱鳴介紹，如果是夫妻間房產證除名，就不需要交納契稅；如果和親戚或朋友兩人共同擁有一套房產，一方要除名，可以選擇予或購賣進行過戶除名。

如果過戶的房產尚有銀行貸款未結清，在貸款尚未結清的情況下去掉一方名字，房產受讓方須是銀行貸款主貸人，經公證處進行減少產權共有人公證后，由銀行出具同意書方可辦理除名事宜。

需要提醒的是，并不是除名無房了就一定能按照頭套房貸款購房。駱鳴表示，如果除名的那套房產之前是以被除名方的名義貸款的，即便還清貸款，且現在此人包括家庭名下無房，再貸款購房也不能享受頭套房政策。因為銀行有規定，對于曾經貸過款的人，即便房子賣了成為無房戶，還是要“認貸”。

只要在銀行有過按揭貸款記錄，都不再享受頭套房待遇，一切要以銀行信貸記錄為依據。如果之前貸過款，即便全部除名，銀行也不會按頭套房來貸款。也就是說，只有沒有貸款記錄，除名無房后才能認定為頭套，這也是銀行界普遍的認定標準。

因此，辦理除名業務時，一定要綜合考量利弊，切勿竹籃打水一場空。

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