2012年的樓市在調控力度不見放松的前提下，基調還是觀望。但是，因為將要面臨更加巨大的資金壓力，開發商將不得不升級優惠措施，而2012年春末夏初和“十 一”黃金周前后，剛需可尋找合適的機會出手。

對于剛性需求來說，2012年可關注5月、10月兩個時間節點。

在剛剛過去的一年里，包括北京上海等在內的一線城市樓市在極為冷清的環境下度過了艱難的一年。就2012年來說，行情轉暖的可能性幾乎不存在。因此可以初步斷定，2012年樓市雖然不太可能復制2011年的行情，但在市場環境并未出現改變的前提下，還是會走出相似的行情

根據萬得資訊監測數據顯示，在2011年三季末，所有141家上市房企的貨幣資金總額為2123.44億元，相較在此之前一直維持不變的2200億元的水平，出現下滑跡象。本刊在當時就曾指出，由于貨幣資金數量的下滑，導致開發商資金周轉狀況變得有些晦澀起來。本刊當時還注意到，由于上市房企的有息負債總額和一年內到期有息負債總額均出現不同程度的增加，資金鏈狀況在不斷惡化。

不過，始于2011年10月底的降價促銷現象并未進一步擴大。在隨后近四個月的時間里，采取降價促銷的開發商僅中海、萬科、龍湖、綠地、星河灣等知名開發商，而大多數開發商仍然采取觀望態勢，這又是為何？其中一個較主要的原因在于除了銀行貸款之外，包括房地產信托、私募等在內的負債還沒有到期，尚未被火燒到眉毛的開發商雖然有些著急，但對資金的渴求程度并不高。

近日，綠城在一周之內賣出五個子項目，證大也退出了“外灘地王”項目，這都在表明，隨著時間的推移，隨著資金鏈緊張程度的加劇，開發商的日子已經變得更為艱難。而雪上加霜的是，將于2012年年中到期的部分負債無疑會使得緊張程度放大。

世聯地產董事長陳勁松在某營銷論壇上分析指出，除銀行貸款之外的負債主要包括離岸的私募債、信托、房地產基金和民間借貸。而目前可以確定的是，包括2010年年中發行的兩年期離岸私募債和自2010年以來陸續發行的信托，都將于2012年年中到2013年陸續到期。其中，離岸私募債務涉及項目1000余個，房地產信托總額達7.6萬億元，其中有三分之二投向了房地產業。

根據市場監測數據顯示，京、滬、穗、深等一線城市商品房交易量同比下滑幅度在10%~20%不等；二線城市中，雖然蘇州、昆明等交易量較2010年有所回升，但大多數城市仍然下滑，如杭州、南京在內的主要二線城市交易量同比下滑幅度達到了20%以上（具體可見表）。

相關人士分析指出，2012年樓市可能陷入深度博弈。預計在 2012年上半年，調控效果將進一步顯現，需求仍將被抑制，一線城市及二線城市受政策影響的程度仍將擴大。而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行；保障房建設力度將持續加大，規模迅速增加；房地產企業資金壓力短期內還將不斷增加，貨幣政策微調也難以很快緩解這一資金壓力。

標桿企業主導市場

2012年，市場仍然由標桿房企主導。

近日，公布了2011年度中國房地產銷售額百億企業榜單，根據這份名單記者發現，排在前列的房企，無一例外均對價格策略進行了調整，恒大、萬科、中海、遠洋等是2011年進行價格調整較早的開發商，成為行業的贏家；龍湖、綠地也及時做出了調整，所以也交出了不錯的“成績單”。

而面對比2011年更為嚴峻的市場形勢，本刊認為標桿房企將會采取更為主動激進的方式，以占據有利位置。在限購不放松的前提下，包括萬科、恒大等講究資金快速周轉的企業，極有可能不會有耐心等到個銷售旺季的來臨，春季之后便會果斷出手。其實早在2008年，萬科就曾經率先采用降價策略，刮起一股降價旋風。

降價幅度會不會進一步加大？在2011年底，有少數樓盤也嘗試降價促銷，但購房者并不購賬，個別樓盤降幅達到20%，卻并未出現現象，這表明市場對價格調整幅度預期已然加大。因此在這種情況下，延續之前的降價標準可能效果不大，唯有采取更為積極的價格策略，升級優惠措施，才能打動購房者，并激起其購購欲望。

在標桿企業的帶動下，加之受制于還債壓力，在2011年還保持觀望態勢的中小房企，已經別無選擇，除了賣項目“抱大腿”，能做的就是緊跟形勢降價促銷。

春末、金秋有機會

2012年春末夏初和“十 一”黃金周前后，將會成為開發商集中促銷時節，因而對于剛需而言，可擇機而動。

雖然前文中提到，萬科、恒大等房企極有可能在春季之后就開始采取新一輪降價攻勢，但其時形勢尚未完全明朗，因此跟進者可能不會很多。而只有等到“兩會”結束，樓市調控已有定論之后，開發商才會真正出招。調控松動的可能性極小，因此在4月份之后，降價促銷現象將集中出現。此外，每年的“金九銀十”是旺季，開發商自然不會漏掉這個時間段，在此期間打折促銷現象肯定也會層出不窮。

觀察百億代表企業2011年逐月銷售表現，也不難發現這樣的規律，2011年上半年，銷售量逐步走高，6月份達到較高峰。而實際上，這與萬科、恒大、富力在二三線城市大力促銷有著密切的關系。隨后，在9、10月份又出現一波短暫的“小高潮”，這也跟萬科、中海、龍湖、綠地等房企同時展開的大力促銷活動有關。

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