越來越多的房企正在吞咽高價(jià)拿地的苦果。

繼去年12月雅居樂（03383.HK）位于南京市江北區(qū)的項(xiàng)目陷入退地風(fēng)波后，世紀(jì)金源集團(tuán)在南京市江北區(qū)位于同一區(qū)域的項(xiàng)目，近日也傳出退地消息。

2010年10月底，在南京江北區(qū)新城三宗住宅用地的土地拍賣會(huì)上，世紀(jì)金源經(jīng)過25輪舉牌后，戰(zhàn)勝保利、萬科等房企以20.3億元競得其中的浦口地塊，溢價(jià)率高達(dá)408%，樓面售價(jià)為6592元/平方米。

記者在采訪中了解到，目前浦口區(qū)在售商品房約為8500元/平方米，較貴的也只有10000元/平方米；如果按3000元/平方米的建安成本計(jì)算，世紀(jì)金源項(xiàng)目并無多少利潤。

項(xiàng)目面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)

“世紀(jì)金源要求退地的消息就是這幾天在南京市場上傳開的。”蘇寧環(huán)球一位經(jīng)理告訴記者。

對于南京退地事件，世紀(jì)金源拒絕接受本報(bào)采訪。南京浦口區(qū)土地利用科陳姓科長向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，世紀(jì)金源項(xiàng)目的審批現(xiàn)在不由浦口區(qū)負(fù)責(zé)，主要由市國土局來負(fù)責(zé)。

“目前還沒有掌握他們要退地的情況。據(jù)我了解，開發(fā)商主要是在辦土地證上遇到了一些問題。目前開發(fā)商還在與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商地塊只辦一張大的土地證，還是分割成多個(gè)小地塊來辦土地證。”南京市國土局相關(guān)人士告訴記者。

據(jù)了解，早在2009年世紀(jì)金源就與南京市浦口區(qū)簽署了投資意向，表示未來將在4年內(nèi)連續(xù)投資400億元，并在南京投資建筑面積超千萬平方米的城市綜合體。而業(yè)內(nèi)人士表示，世紀(jì)金源原本計(jì)劃將浦口三塊地塊全部拿下，但雅居樂卻以更高的價(jià)格獲得了另外兩幅土地。

“同區(qū)域獲得土地面積越多，成本越低，未來的利潤也越多。但競爭對手的出現(xiàn)，使世紀(jì)金源想通過打造區(qū)域大盤開發(fā)的計(jì)劃受阻。”同策房產(chǎn)南京分析師郭鎮(zhèn)東表示。

郭鎮(zhèn)東告訴記者，世紀(jì)金源與雅居樂面臨著類似的問題：“土地成本高，使項(xiàng)目開發(fā)面臨很大壓力。而在房價(jià)可能繼續(xù)下調(diào)的大環(huán)境下，項(xiàng)目面臨著滯銷及投入資金能否收回等諸多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。”

南京當(dāng)?shù)胤科蟾邔痈嬖V記者，世紀(jì)金源在春節(jié)后有退地之意，可能是用這種形式跟政府提條件，想從當(dāng)?shù)卣块T獲得某種形式的補(bǔ)償。

左右為難的地方政府

在先后兩起退地事件中，南京市國土局處在左右為難的尷尬境地中：不退，將與開發(fā)商之間產(chǎn)生僵局；退，可能引發(fā)其他高價(jià)拿地的房企競相效仿，并影響后續(xù)土地出讓。

“由于接下來還要出讓不少土地，政府會(huì)盡量減少由退地帶來的不利影響。預(yù)計(jì)政府可能會(huì)做出一些讓步，對開發(fā)商進(jìn)行不同形式的補(bǔ)償或政策優(yōu)惠。”郭鎮(zhèn)東表示，其實(shí)南京國土部門也面臨著不小的壓力，但出于穩(wěn)定市場的考慮，政府可能會(huì)對開發(fā)商進(jìn)行不同程度的補(bǔ)償或妥協(xié)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的報(bào)告，目前南京新房庫存量已超過5.5萬套。商品房市場的低迷，傳導(dǎo)到了土地市場。南京今年1月份推出9幅住宅用地，出現(xiàn)了零成交的現(xiàn)象。而這只是去年土地市場進(jìn)入谷底的延續(xù)。

據(jù)了解，去年南京共推出了85幅住宅用地，其中60幅以底價(jià)成交，5幅流標(biāo)，10幅暫停出讓。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年南京土地出讓金額約345億元，與2010年的554億元相比，銳減了37.8%。

中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉淵則表示，“從目前形成的市場供需情況看，未來兩三年內(nèi)南京樓市都將是購方市場，這將進(jìn)一步影響開發(fā)商拿地的熱情。”

“某大型房企與南京市政府談好了要在去年10月份拿江寧區(qū)的一幅地塊，但因?yàn)樵趦r(jià)格上沒有談好，地塊沒有按約定出讓。后來國土局11月在市場上對這幅地塊進(jìn)行拍賣，也以流拍告終。后來經(jīng)過多次協(xié)商，去年12月份該房企拿下江寧的這幅地塊，但價(jià)格比10月份低了很多。”南京當(dāng)?shù)亻_發(fā)商向記者講述了這樣一個(gè)案例。

“地方政府也不希望與開發(fā)商的關(guān)系搞得太僵，尤其是那些在當(dāng)?shù)赜虚L期投資意向的開發(fā)商。”劉淵表示，畢竟一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對地方經(jīng)濟(jì)上下游的拉動(dòng)作用是相當(dāng)明顯的。

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