業內通常將已購房的老業主，由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿，而發生的集體與地產開發商鬧事的行為，稱為“房鬧”。

　　他山之石

　　在歐美等國家，購房實行的是分期付款，預售時交30%房款，封頂時交20%，驗收時交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購房者對其中任何一個環節不滿意，都可以拒絕支付余下的款項。

　　今年以來，因房價下降而產生的“房鬧”事件，頻頻在杭州、寧波等地發生，“五一”期間，杭州更是連發三起。業主們有的要求退房，有的要求賠償，還有的以房子已低于成本價為由質疑房產質量。為什么會出現“房鬧”？“房鬧”究竟是毫無契約精神的無理取鬧，還是想借非常規手段來實現合理訴求？“房鬧”會影響到樓市調控政策嗎？

　　本版特約中國社會科學院研究員曹建海和中國房地產信息集團分析師薛建雄進行討論。

　　“房鬧”根源在于預售房制度

　　“去年8月份購的時候，每平方米是12600元。今年4月的剩余房源，價格降到了8800元每平方米。”杭州“昆侖天籟”業主王女士說，“半年多時間就損失了30多萬元，昆侖應該彌補我的損失。”業主徐女士說：“我的鄰居遲購了幾個月，就比我少花幾十萬，你說我怎么能平衡？”

　　“單純指責‘房鬧’沒有任何意義。”“房鬧”和“醫鬧”一樣，其形成原因很復雜，他們本身也是制度的受害者。薛建雄認為，“房鬧”產生的根源在于我們目前實行的預售房制度。“我們的預售房制度，購房者都是對著圖紙和規劃就全額付款了，基本上是在對房子品質完全無法保證的情況下購購的。房價漲了還好說，一旦房價下跌，必然會影響到購房者的心理預期，產生不滿情緒。而更關鍵的是，房款都交齊了，對開發商也就沒有制約了。”

　　薛建雄介紹說，我國的房地產市場經歷了2003年、2005年、2008年和目前的四輪調整，幾乎每一輪調整，都會有“房鬧”出現。而在歐美等國家，購房實行的是分期付款，預售時交30%房款，封頂時交20%，驗收時交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購房者對其中任何一個環節不滿意，都可以拒絕支付余下的款項。這種方式，既可以對房產質量進行很好的掌控，對于短期內出現的價格大幅波動，開發商也可以及時對老業主作出讓利和補償，這對市場的健康發展和房產質量都是一種保障。

　　他認為，我國的預售房制度雖然早期對于推動房地產業的發展起到了很好的作用，但目前這種方式的弊端已經顯現出來了，而房地產市場已相對成熟，完全可以對這一制度進行調整。

　　“房鬧”缺乏契約精神

　　至于被評論大加詬病的契約精神的缺失，曹建海認為，“房鬧”是違反合同和契約精神的，跟“醫鬧”一樣，只是一些業主想通過鬧事對地方政府和開發商造成壓力，以獲取利益，這種做法并不可取。薛建雄則認為，“契約的建立需要一個公平的環境，而目前的規則本身就是不公平的，購房者完全處于弱勢。”

　　分析“房鬧”產生的原因，曹建海說，從“房鬧”的多發地來看，都是房價相對較高、受降價影響大、地方政府對土地財政依賴比較嚴重的地方。地方的土地財政由來已久，利益相關，積重難返，不排除有的人樂見“房鬧”，希望借此對調控政策產生影響。

　　“房鬧”不可能影響調控

　　曹建海認為，現在調控政策已見成效，但房價還遠遠沒降到位，的態度很明確也很堅決，調控政策不可能收回。他認為目前其實就是處于幾方博弈的狀態。有的地方希望“房鬧”一鬧，能夠打破政策“一刀切”的現狀；開發商希望通過“房鬧”，能從地方政府得到一些好處；購房者抱著“會哭的孩子有奶吃”的心態，能夠挽回因房價下跌而造成的損失。但是，結果未必如他們所料。

　　薛建雄對此也持同樣的看法，他認為，“房鬧”只是個別城市的個別行為，不太可能出現，只有房地產市場出現了大量爛尾樓的情況，才可能影響到政策。

　　雖然“房鬧”不會影響調控政策，但長期來看，調控政策有沒有松動的可能呢？曹海建認為，房價調控的目的是為了抑制投資投機性需求，針對改善性住房，今后政策出現松動也不是沒有可能。他說，住建部正在加快個人住房信息系統建設，計劃在今年6月末前實現全國40個主要城市的聯網，全國聯網后，未來的限購政策將會有新的變化。“現在的限購只在一個城市內統計，今后可能在全國范圍內統計，限購只會更緊不會更松。”他還強調，隨著房產稅的試行和逐步推開，房產稅本身也會起到調控的作用。

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