無論是銀行頭套房貸利率下降，還是各地顯露出來的政策微調信號，都透露了樓市似乎轉向的預期，但在房企融資方面，監管層面并沒有開閘“放水”為房企解渴的意思。

　　5月，招商、萬科先后公告在H股市場收購上市公司，欲借殼尋求海外融資的意愿表現強烈。

　　從近兩年萬科、招商、金地的年報不難看出，受樓市調控影響，樓市成交放緩，使得各大房企存貨增加，資本化利息支出不斷上升，計入存貨的借款利息資本化率不斷增加。萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%，這意味房企融資成本呈現不可控的上升趨勢。

　　在融資的嚴厲監管之下，內地房企開始將目光投向香港，將進入港股融資的“殼時代”。

　　融資環境差距大

　　內地房企融資渠道因樓市調控而收窄，海外低成本融資成為吸引內房企向外擴張的關鍵因素。

　　2011年，萬科共實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%，實現凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。

　　作為對資金依賴度較高的行業，2011年房企的融資壓力也上升到高位。根據央行統計，2011年全部金融機構人民幣各項貸款增加7.47萬億元，同比減少約6%；其中房地產貸款累計增加1.26萬億元，同比減少約38%。

　　加上樓市成交冷清，房企銷售回款速度變慢，使得房地產行業資金壓力明顯進一步加大。

　　此外，反映房企融資成本的資本化利息費用不斷增加。據萬科2011年年報顯示，在萬科的財務費用中借款利息支出高達42.08億元，接近凈利潤96.2億元的一半，其借款利息資本化率由2010年的7.6%上升到8.6%。

　　另一方面，萬科計入存貨成本的資本化借款利息費用也達到29.39億元，2010年僅為18.32億元，同比上升了60.42%。2011年萬科的存貨高達2083.4億元，資本化利息費用占存貨的比例為1.41%，而2010年的占比則為1.37%，也呈現出上升趨勢。

　　上述兩種財務技術性指標變化，凸顯出萬科的融資成本呈現上升趨勢。

　　同樣面臨行業性融資成本上升的還有招商、金地等房企。招商地產2011年財務費用中利息支出為7.61億元，同比上升57.9%；資本化利息費用達到5.01億元，同比上升61.09%；2011年的新增長期借款中前五名借貸總額為54.09億元，平均年利率為9.25%，低于萬科的借貸利率11.45%的平均水平。

　　金地2011年報也披露，近兩年的借貸融資利率為1.09%~12.5%之間，長期借款前五名借款總額僅為24.91億元，但去年利息支出達到16.01億元，而2010年僅為11.06億元。其中，金地的資本化利息費用支出為14.73億元，2010年為10.09億元，均呈上升態勢，相比之下，金地去年凈利潤僅為30億元。

　　與萬科、招商、金地等A股公司相比，在香港上市的中海、龍湖的融資成本卻低得多。

　　中海2011年貸款額為230.50億港元，其實際年利率僅為1.6%，2010年則為1.11%；利息支出為14.4億港元，借款利息年平均資本率為2.03%。龍湖地產截至去年12月31日，新增人民幣貸款為85.1億元，平均借貸利率為6.40%，借貸利息支出11.37億元，借貸利息資本化率年平均為6.2%。

　　通過上述指標對比不難發現，面對同樣的市場調控環境，擁有H股融資平臺的中海、龍湖更擁有資本優勢。

　　為了解決融資成本上升的壓力，招商、萬科紛紛尋求H股融資平臺。5月，招商宣布成功收購H股上市公司東力控股集團。5月14日，近年來少在資本市場融資的萬科也突然宣布收購H股上市公司南聯地產73.19%的股份。

　　對此，大多數分析人士認為，這是萬科、招商借用H股殼公司在海外融資的開始。

　　H股低價融資平臺功能凸顯

　　公開資料顯示，目前，在H股上市的內地公司有68家，累計籌資額達到1460億美元。

　　實際上，2009年下半年以來，恒大、龍湖、佳兆業、花樣年、、萊蒙國際就掀起了一股內房企扎堆赴港上市的熱潮。隨著內地樓市因調控而出現泡沫風險增大，在遭遇投資者冷遇的情況下，上述熱潮漸漸隱退。

　　2011年6月，金地率先赴港計劃收購商業地產殼公司志祥置業，較終鎩羽而歸。

　　今年5月，招商地產、萬科再次發起H股購殼的沖鋒號，也順勢進入海外融資的“殼時代”。

　　對此，萬科解釋為這是試水國際化的嘗試。王石(微博)也曾多次表示萬科向國際化發展的意向，但至今仍未見雛形。

　　相較于萬科自稱邁向國際化的公開解釋，業界更相信這是萬科尋求融資平臺策略。因為單從融資渠道來看，萬科獲取比市場利率更低的資金來源主要依靠于大股東華潤。

　　對此，北京東方興業投資有限公司董事長王德勇分析認為，萬科有可能后續將商業地產等持有物業資產注入香港殼公司，從而實現在香港融資。

　　這也引發業界對于萬科一個公司擁有兩個地產上市平臺之間的同業競爭的擔憂。

　　深圳證監局研究人士指出，萬科要想實現海外融資就需要一個實體平臺，把資產注入平臺就能起到融資的作用。萬科通過收購南聯地產作為全資子公司，在香港直接投資，兩者之間就不存在同業競爭的問題。

　　即便如此，房企海外融資后如何進入內地市場也是一個坎。上述證券研究人士指出，萬科可以通過采用股權收購的形式直接投資內地物業。

　　眼下萬科向南聯地產注入內地資產的想法并不現實。根據香港證監機構規定，購方擁有超過30%普通股后24個月內，累計注入資產的資產、代價、盈利、收益、股本比率，任一高于殼公司100%，都要重新以IPO申請標準審批。目前南聯地產正在進行萬科入主前的資產重組工作，重組后絕大部分資產將被置出，南聯將僅持有香港新界葵涌區65.7萬平方英尺（約6.1萬平方米）物業，該物業評估值11.29億港元。

　　萬科公告也稱，待重組完成后，萬科方可收購。不過，一個僅有10多億元資產的殼公司能否承擔上千億元銷售規模的萬科融資需求，有待后續觀察。

　　近日，有港媒報道，傳南聯地產因萬科收購而股價大幅提升，香港證監會將其作為是否涉嫌內幕交易調查的對象。此舉也為萬科成功收購與否平添些許變數。

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